降息有助于英国房市软着陆

　　记者 袁蓉君

　　如市场预期，为刺激经济增长，上周四英格兰银行(央行)宣布调降利率25个基点，这是该行自2004年8月结束旨在冷却英国房地产市场而采取一系列加息行动后的首次降息。目前，关于此次降息对房地产市场的影响众说纷纭，其中关注的焦点是英国的房价正在实现修正还是趋于崩溃。从目前了解到的情况来看，多数分析家认为，降息将有助于稳定迅速降温 的英国房地产市场。

　　根据历史经验，不难想像房地产市场崩溃时的情景：商店销售急剧下降，失业率大幅上升；当购房者不能按时支付抵押贷款时，其住房被收回。让我们来看看上世纪80年代末、90年代初英国房地产市场的情景“大回放”吧。

　　英国第三大抵押贷款机构———全国建筑协会的数据显示，在1989年第二季度之前的4年里，伦敦

房地产的平均价格几乎翻了一番，高达97667英镑(17.3万美元)。如果你在1979年年中购房，你的投资可能增值了3倍，比同期在股市的投资收益高1倍。在整个英国，

房价都经历了与伦敦相类似的暴涨，从1979年的19075英镑、1985年的34700英镑涨到1989年年中的62000英镑，房地产市场炙手可热。当时负责货币政策的英国政府连续加息，将利率从1988年5月的7.5%提高至1989年10月的15%。即使在1992年年中，利率仍然高达10%。这期间房价暴跌，人们纷纷失去工作。到1992年年底，伦敦房价仅为67000英镑，跌去了三分之一；全国房价比1989年中期下降了24%，很多人因此欠了一屁股债。

　　房市泡沫破灭给英国经济带来了严重后果。1988年零售额年增长率为6.4%。因房屋拥有者开始担心好日子无法持续，1989年零售额增长率进一步下降至2%。从1986年至1990年4月，英国的失业率下降了一半，达到了5.2%的低水平。但在不到两年的时间内，失业率几乎升高了1倍，在1992年12月达到了9.9%。

　　从目前的情况来看，有迹象显示英国的房地产市场似乎正在重现这一过程。

　　众所周知，只有经济强劲增长才能实现房价的缓慢下降，而英国经济再也不像过去那样健康了。今年头两个季度，英国经济增速只有0.4%，为1993年以来最低水平。

　　而且，最近英国房地产市场明显降温。根据英国最大抵押贷款银行哈利法克斯-苏格兰银行日前发表的报告，7月份英国房地产价格仅上涨0.2%，为9年多来最小涨幅。此外，今年第二季度英国房价同比仅增2.3%，是1996年4月以来的最小季度增幅。英国抵押贷款协会3日已将今年房价通胀的预期从原来的4%下调至2%，但表示英国房地产市场不会出现戏剧性的修正。去年英国房价通胀年率高达15%。

　　不过，有相当一部分分析人士不以为然，认为那些持有英国房价将崩溃观点的人至少犯了3个基本错误：过于依赖过去的经验来判断此次房市过热；忽略了有限的供应对需求的影响；假定购买英国房产的顾客都是英国人，在全球化的大趋势下，英国比较公平透明的监管、法律和经济制度，使该国房产对全世界购房者的吸引力与日俱增，在供应有限、需求增加的情况下，英国房地产价格会逐步恢复缓慢上涨。英格兰银行从2003年11月至2004年8月连续5次加息，在过去1年里已使英国房价顺利“着陆”，房地产市场不会崩溃。另外，还有人认为，英格兰银行一直密切监测经济，并及时根据变化来决定利率水平，目前英国的利率比上世纪90年代初低得多，不会造成房价“硬着陆”。

　　根据牛津大学经济学家Andrew Farlow的观点，长期以来，房价和名义利率之间的相关性并未获得证实。换句话说，利率处于低位可能会在短期内提振房地产市场，但并不会影响该市场的长期平衡。鉴于此，有人认为，降息对房地产市场的影响并不大。但归根结底，无论英国的房地产市场是已经下降到了一个新的平台(与短期利率关系很小)，还是正处于下降过程中(短期利率环境可能会有助于减缓下降速度)，任何有助于防止房市崩溃的努力都不是一件坏事。从这个意义上讲，降息对稳定英国的房地产市场还是有好处的。