供职于某大型保险企业的Tina，已连续在上海郊区奔走了2个多月。“简直是海底捞针。”一脸疲倦的Tina称，在上海寻找一幅“完全合适”的土地，是其所处地区分公司的当务之急。

　　“如果想以养老地产的模式操作，土地成本是必须谨慎考虑的因素，对我们来说，最好是划拨性质用地。”操作的难度并不仅限于此，还需要满足的准则是：获取地块的周边配套需已成熟。这意味着，Tina将在价格已经飙升的土地市场中，“淘”出一块无须上交土地财政收入的地块来。

　　事实上，并不是Tina这一家保险企业在急于寻地。自从保监会在“大连会议”上公开征询对13项征求意见稿的建议以来，险资即将加入养老产业的呼声便一直高涨。

　　其中，关于《保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》中首度明确指出，险资可介入养老产业基金。而对于投资不动产的限制，则细化到了“禁止分拆销售养老项目产权”。

　　数据显示，在投资方面，保险资金在今年“冲劲十足”，仅在3月投资下降了302.3亿元，其他月份均有不同程度加仓。

　　尽管具有天然优势的险资对养老地产虎视眈眈，但由于政策限制以及对盈利模式的摸索，大部分险资涉水的养老项目都处于“摸着石头过河”的状态。

　　泰康试水养老社区

　　2012年5月，泰康人寿(微博)对外推出了国内第一款与养老社区相结合的综合性养老保险计划——“幸福有约终身养老计划”。这份缴费起点200万元甚至可达300万元人民币的分红型养老险产品，交费方式分为一次性趸缴和十年期期缴，这就意味着，即使按照期缴方式缴费，最低缴费金额也在每年20万元。

　　简单来说，“幸福有约”的客户在享有保险利益的同时，还可以享受到由泰康之家提供的保证入住养老社区资格。通俗来说，即保险合同产生的利益可用来支付社区每月的房屋租金和居家费用，以使得客户在养老社区可享受包括居住生活、餐饮、医疗护理在内的养老生活。

　　DTZ戴德梁行董事黎庆文表示，这种模式与国外养老社区更为接近。“澳大利亚或者日本等国家，有相关法律政策支持，开发商和投资商可向老人收取高额入住资格费。这些所谓‘购买资格’的费用往往相当于物业的市值。”

　　同样，在这份“天价”养老保险产品的背后，也可见泰康之家养老社区紧锣密鼓的开工步伐。这个位于北京昌平新城的社区，于2011年12月由泰康旗下子公司与北京昌科航星科技开发有限公司联合体，以16亿元价格获取，折算楼面地价约5185元。

　　不过，保险产品的定价一直是一个精密而复杂的过程。北京昌平新城地块5000多元的楼面地价，能否作为制定200万元起缴标准的衡量标准之一？目前来说尚难确定。

　　“保险产品通过保险低成本进行资产再投资，然后通过提高资产盈利、资产规模来应对未来的偿付率问题。”一位在保险业从事精算的专业人士告知记者，“这种养老保险产品的定价，无法与实际拿地成本发生必然联系，这是两个完全不同的业务部门及测算方式所决定的。”

　　用地性质模糊

　　“从保险公司角度来看，市中心土地是最合胃口的，但并不现实。住宅用地成本太高，如果考虑险资投资限制以及回收成本年限等因素，其他性质用地虽然合适，但配套和地段又是问题。”一位保险企业负责投资人士解释道。

　　合众人寿保险公司董事长戴皓曾在一次论坛上公开表示，建议相关部门明确用于养老产业的土地性质归属。他认为，保险资金投资养老产业是社会公益事业，需长期持有经营，导致经营收入偏低。而在当前的土地市场中，不同性质土地成本、使用年限以及政策等各方面区别较大，通过竞价获得投资土地基本上很难拿到地。因此，他强烈建议，单独列出养老类产业用地性质，以确保保险资金的有效投资及政策支持。

　　2010年，合众人寿在武汉蔡甸区一口气拿下3幅住宅地块，分别是P(2010)119、120和134号土地，总用地面积为53.10万平方米。目前有公开数据可以查证的，仅有119、120号2幅土地的拍卖信息。2010年11月底，合众人寿以3.62亿元代价，获取了2幅共计用地面积34.4万平方米，折合楼面地价1051元/平方米的地块。在如今的蔡甸区国土资源和规划局官方网站上，这一项目公开标示为“合众人寿健康社区”。

　　有意思的是，在当年的土地出让挂牌公告中，这3幅地块的土地性质明确为“居住(养老社区)”，相应的，出让说明文件亦不约而同地进行规定，“项目为养老社区用地，不得进行房地产开发，且对该项目不予核发和办理房屋预售许可证”。

　　不过，如果将合众人寿蔡甸项目与其周边项目进行比较的话，不难发现合众项目的尴尬境地。机构提供的数据显示，2010年2月，上海世茂建设有限公司相继将蔡甸区大集街田家堡村2幅用地纳入囊中，楼面地价仅为518元/平方米以及590元/平方米。1年之后，世茂龙湾开盘预售，别墅销售单价区间为8000~14000元/平方米。

　　虽然合众人寿健康社区一期早已开工，但无论是相应的养老险产品，或者社区将以何种模式发展，合众人寿方面却始终保持“缄默”。对此，黎庆文认为，土地成本和较重税赋是直接造成开发成本高企的原因。不过就目前来说，政策突破的时间表和力度仍有很大不确定性。

　　问题重重

　　泰康人寿董事长陈东升曾对外明确表示，从资金运用角度看，保险公司投资养老社区，相当于发行了30年、50年的长期企业债券，同时又满足了保险资金对长期、稳定收益的需求。从产业链来看，养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，推动保险产品的创新，同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链，同时有效整合关联产业。

　　事实上，不仅仅是泰康和合众，新华保险、中国人寿、平安保险等险资“巨鳄”，都在争先恐后地扑入这一领域。

　　但相应而来的，则是初露端倪的各种问题。

　　“虽然险资投资不动产已有政策明确，但保监会的控制态度近乎严苛，而且从目前来看还没有放松审批监管的迹象。”一位保险公司专司不动产投资的人士称，“至少根据所处公司的执行方式，每一个项目从拿地、开发到项目规划，都需上报到职能部门报批，导致其间操作时间很长。”

　　此外，无论是专业团队组建还是养老社区的“软件”配套要求，保险企业仍然处于摸索状态。“保险资金的投资入市，牵涉到非常广泛的民生话题，加上国内的保险企业并不具备在模式和运营方面的成熟经验，因此从严控制是理所当然的结果。”莱坊国际大中华研究部主管林浩文表示。

　　还有业内人士表示，从目前各种险资的开发方式来看，有寻找开发商合作发展的，有自建社区与养老专业机构合作的，不过归根结底，养老地产仍然是个牵涉众多产业层面的新兴话题。“一边是广阔的市场前景，一边是步步为艰的实际操作情况，如何获取平衡是险资急需解决的问题。”