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　　管窥中外养老社区模式

　　整理 | 《保险中介》杂志编辑部

　　2002年，北京顺义区最早推出了国内专门面向老年人的房地产项目——北京国际太阳城。随后在哈尔滨、上海等多个城市，也出现了类似专门提供老年人养老的养老社区。

　　“北京太阳城”是我国养老社区的最早实践者。项目坐落于北京市昌平区小汤山，占地42万平方米，建筑面积18万平方米。

　　社区按照全国示范性老年基地的标准，设计了不同档次的老年住宅和6个中心，包括老年病医疗、老年文化教育、老年娱乐、老年购物、老年家政服务和老年国际交流中心。

　　项目按照“福利型事业、经济型运作”的指导思想，以及社会效益和经济效益并重的原则，公助民营，自谋发展。

　　项目采取了物业置换的资金支付手段，老年人可以将原有住房与老年社区等价换房，老年人百年之后，又将原置换的房产折价返还给法定继承人，从而有效提高了老年人的消费能力，解决了养老社区的费用。

　　据介绍，目前北京太阳城养老社区大约住有100多位老人，社区费用得看需要什么样的服务，有的老人生活完全不能自理，需要全程护理，有的老人生活还可半自理，有的老人生活可以完全自理。如果是生活能完全自理的话，再加上与这个养老院签订长期的居住合同，基本上一个月大约2000多元，社区提供住房以及每天帮忙清理室内卫生等日常居家服务，如果需要更多的服务，那就得另外付钱，此外吃饭的费用自理。如果需要请人照料，养老社区会帮你找人，但费用另算。

　　而在美国，社区养老分两种模式，一是“全托制”，即老人全天候在养老机构生活。其中又分为“退休之家”和“家园共享”。前者除了租赁房屋(老年公寓)外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等便利服务。典型的设施和服务还有：医务室、图书室、计算机室、健身房、洗衣房、紧急呼叫系统、外出购物、组织参加社会活动等，其服务标准不低于四星级宾馆。后者就是社区将60岁及以上，年龄段相仿、又有兴趣共享一个家的个人以合得来为前提进行甄选和配对，给他们寻找伙伴，互相“结伴养老”，以解决生活中的孤独和不便，让他们在晚年能充分享受友情。二是“半托制”，即老人白天在养老机构生活，晚上回到自己的家。

　　以美国新型养老社区典范“太阳城”为例，它由13个不同区域构成，1个医院、2个康复中心、1个活跃老人社区、1个老人公寓、2个持续照料社区、2个辅助生活社区、4个混合社区，每个区域针对不同客群，涵盖一种或多种老年住宅类型。

　　“太阳城”还建设了完整的医疗服务体系，包括综合性医院、眼科、牙科等专业中心，以及紧急救助中心、照护中心、家庭看护中心、体检中心、药房等。

　　除了医疗服务设施之外，购物中心、超市、餐厅等生活配套都在社区之内，多元化的文化交流设施，甚至成为美国最大的康娱中心。

　　在美国，55~75岁的健康老人进入活力长者社区，通过居家式的自主方式养老。75岁后由于需要照顾就会进入持续照顾的退休社区养老。

　　日本20世纪80年代就曾经设立70亿日元的长寿福利社会基金，推出“银色住宅计划”，开发了一批低价的“三代同堂”式住宅。

　　日本对愿意入住老年社区的家庭提供优惠贷款。后来又建立了许多老少适度分离模式的“两代居”社区，即老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出家庭内部的自助自理。

　　“蛋糕”的诱惑

　　企业冒险行为的背后，往往是利益驱动的结果。而随着市场需求的进一步扩大，保险业中巨大的商业机会不仅存在于养老市场，当更多的“蛋糕”摆在面前，除了公平规范的市场秩序，来自监管部门尤其是险企内部的约束机制，就变得尤为重要。学会抵制诱惑，做到自由竞争而不逾矩，是每个保险公司的必修课。

　　文|《保险中介》杂志主编 白水

　　国内人口的老龄化趋势已不可逆转，正因如此，几大寿险公司争建养老社区，都是看中了未来20年中国巨大的养老市场空间。在这场不见硝烟的争夺中，各大险企较量的是实力，更是眼界(详见《保险中介》杂志本期封面故事《养老社区“争夺”战》)。

　　早在2009年，保监会便出台《险资投资不动产办法》和《险资投资股权办法》，允许保险公司直接投资企业股权和不动产，并在去年的《中国保险业发展“十二五”规划纲要》中再次明确支持保险资金投资养老实体。应该说，这既是政府对保险公司开发养老社区的表态，更是对未来中国养老产业服务模式的探索。

　　“蛋糕”诱人更不等人，自然引来各大险企奋不顾身争而食之。此事本无可厚非，但在当下养老社区建设和相关产品的销售过程中，部分公司急功近利的一面却令人担忧。如《保险中介》杂志报道中提到的：按照“险企不得直接从事房地产开发建设，投资不动产的账面余额不高于本公司上季度末总资产10%”的规定，合众人寿在武汉的“中国健康谷”项目投资便有违规之嫌；而泰康人寿(微博)利用消费者对“养老社区”的模糊认识夸大产品功能，则直接触犯了保监会严禁“销售误导”的红线。

　　这些冒险行为的背后，自然是企业利益的驱动。换言之，若没有足够的利润空间，保险公司绝不会以身涉险。目前中国保险市场发育仍不成熟，相关监管体系仍不健全，面对大量的市场空白和管理盲点，险企选择“野蛮生长”就不足为奇了。同样可以预见，随着市场需求的进一步扩大，保险业中巨大的商业机会不仅存在于养老市场，当更多的“蛋糕”摆在面前，除了公平规范的市场秩序，来自监管部门尤其是险企内部的约束机制，就变得尤为重要。

　　具体而言，无论是在保险公司的筹建资格、重大投资去向还是产品设计等环节，监管部门对其投资团队、偿付能力、财务指标、净资产规模等指标，都应有更高的资质要求，切实保障消费者利益不受损害；与此同时，保险类企业内部的自我规范意识亟待加强，除了对业务末端的销售误导行为决不姑息，在重大投资决策上公司高层的利益取舍和风险控制更为关键。学会抵制诱惑，做到自由竞争而不逾矩，这是每个保险公司的必修课。

　　毋庸讳言，随着中国保险业改革逐步进入深水区，积累已久的市场矛盾在短期内将有加剧的趋势，受此影响，去年以来国内保险行业的发展增速已有所放缓。而目前这轮更深层次的市场调整，也必将是中国保险业重新洗牌的市场前兆。

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