谢昭平：第一单与中国人寿合作

　　香港报道　本报记者　于晓娜

　　房地产私募基金在中国内地还是一个刚刚兴起的行业，但是，美国对冲基金管理公司还是来了。

　　6月20日，中国人寿资产管理公司与美国对冲基金管理公司Aetos Capital签订协议，将在内地房地产领域进行战略合作。

　　这标志着中国人寿曲线进军房地产领域的开始。在此之前，中国人寿庞大的保险资金尚未进入中国楼市。

　　Aetos Capital是美国一家独立投资管理公司，其董事总经理谢昭平负责旗下一个规模高达22亿美元、专注于中国楼市的房地产对冲基金，该基金年期8年，远较一般对冲基金为长。

　　随着中国保险资金运用监管的逐渐放宽，市场预计，与对冲基金的这一史无前例的合作，或将暗示着中国人寿未来资金投向的一个出路。

　　今年的楼市已经是火得发烫。就在上述协议签订之前不久，有地产商称：中国

　　但值此当口，对冲基金却盯上中国楼市。这是否本身就是一个极具说服力的看好？Aetos的进入，会否是又一次热钱流入的标志？

　　谢昭平对此做了否定的回答。他认可王石的话，但也很明确地说，“我们不是热钱，不会赚一把就走。”

　　国寿不能给我们资金

　　＜21世纪＞：Aetos为何会和中国人寿合作？

　　谢昭平：实际上我们跟中国人寿很早就开始接触了，双方都很用心，希望把这个平台做得比较完美。

　　对我们来说，中国人寿在内地庞大的网络资源是最大的吸引力，因为投资是一整套的流程，从找项目到拿到政府批文，到项目完成，以及后期的物业管理、现金流回收、利润分配等。从整个流程操作来讲，我们可以互相交流，人寿也可以帮助我们，尤其是寻找一些投资项目，我们双方可以战略互补。

　　＜21世纪＞：中国人寿现在还不可以直接投资房地产，你们的合作模式会是怎样的？

　　谢昭平：他们会给我们协助，但不能给我们资金，项目做好之后我们支付他们佣金，是一种战略合作。

　　＜21世纪＞：这是否意味着，中国人寿在为全面进军房地产进行预热？

　　谢昭平：他们可能会有这样的想法，但现在还没有进一步的资料。当然，如果保险资金运用放宽之后，他们可以投资，而且愿意跟我们一起做的话，当然最好了，我们是一个长期的合作关系。

　　不会赚一把就走

　　＜21世纪＞：你之前在摩根士丹利研究房地产领域已经有10年，其中将近7年在看内地楼市，这次转投Aetos旗下，率一个规模庞大的对冲基金进入中国楼市，为什么？

　　谢昭平：正如我从2000年就决定看(研究)中国楼市一样，这个决定显得有些特立独行。那时候，国际投行中很少分析师会专门研究内地楼市，大部分都还在盯香港楼市。当时，中国海外(0688。HK)的市值不过10亿美元，万科也不到20亿。

　　我注意到，2000年中国的银行开始提供商业按揭贷款，我认为这对楼市是一个重要的信号，是一个机会。2000年之前，你要很有钱才可能付按揭，因为当时的利率高达双位数，1997-1998年还达到过18%。

　　这次也一样，从大摩出来是一个很难的决定。因为已经做到董事总经理，但我在大摩已经10年，需要一个好的转换时机，而Aetos就是这样一个时机。它最初也是由大摩的詹姆斯·埃尔文成立，大部分高层都是大摩出来的。

　　＜21世纪＞：Aetos旗下有几个房地产基金？目前在内地有无项目？

　　谢昭平：我们的房地产基金是从2002年开始成立的，第一个基金规模是7.4亿美元，主要投资于日本房地产。2006年，从全球来看，日本的房地产基金是表现最好的。

　　在2005年底的时候，我们成立了我现在负责的基金，投资于中国和日本，主要是中国内地，也包括香港和澳门。

　　与中国人寿资产管理公司的合作，是我们真正开始运作的第一单，在接下来的几个月内，我们将会陆续公布一些投资项目，现在已经有些项目处于协议阶段。

　　＜21世纪＞：事实上，中国政府对到内地投机炒房的外资并不欢迎，之前也出台了一些政策限制外资流入。在此背景下，Aetos为什么还坚持进入？

　　谢昭平：我们跟其它的外资不同，我们不是热钱，不会赚一把就走。

　　实际上，以前的确有很多外资进到中国炒楼，但这些钱来得快去得也快，没有给当地带来实际的好处，中国政府当然不愿意看到这些钱进来。

　　我们这个基金年期有8年，这就意味着，我们对中国楼市有一个中长期的看好，在这8年里，我们希望能做一些配合中国政府政策的投资。

　　重点投资二三线城市

　　＜21世纪＞：哪些投资？你们的重点领域会是哪些？

　　谢昭平：我们重点看三个领域。

　　第一，　我们会收购一些收租的商业物业，包括写字楼、商场等，会全部买下来；第二，我们会选择跟一些品牌好的发展商合作开发，主要是住宅和商场；第三，我们也有一些私募项目，会给一些地产公司提供私募基金，比如在它们上市之前，我们会以私募基金的形式给这些公司提供资金，换取10%左右的股权，然后在一两年后带它们去上市，在IPO的过程中实现增值。

　　目前来看，第一类是政府不太愿意我们做的。另外，商业物业做得很成熟的就是北京和上海，这两个地方已经被炒得非常贵了，很多外资在做，我们也不想过多参与。

　　我们认为，中国政府不是不希望外资进入，而是不希望看到房价涨得太快，我们既然打算长期投资，就不想把品牌做坏，尽量不做政府不希望做的事情，比如说别墅之类就不做了，批文也很麻烦。

　　＜21世纪＞：对你们来说，在内地投资楼市可能出现的困难是哪些？

　　谢昭平：主要还是批文方面，凡是超过1亿美元的投资都需要政府批准，包括当地政府、商务部、外管局，入股地产公司不包括在内。

　　另外，我们的内地合作伙伴可能在贷款上也有困难，在香港，贷款比例可以到70%-80%，内地只有50%，可能会拖低我们的收益率。

　　初期来看，我们会重点投资在成都、武汉、杭州、宁波、天津、沈阳、青岛这些二三线城市。

　　内地房价涨得太快

　　＜21世纪＞：你如何看待王石前几天有关“内地楼市泡沫”的说法？你认为是否存在这种破裂的可能？

　　谢昭平：的确，内地房价两三年就翻一倍，我认为涨得实在太快了，有一些担心。

　　当然有破裂的可能。中国现在的经济动力太强了，但内部需求却不足，很难支撑。但是否破裂要看CPI的程度，如果CPI到了3.5，我认为就很危险。

　　虽然政府不愿意把消费者的信心击垮，房价也不是CPI的组成部分，政府会控制CPI的水平，房价跟通胀又有非常紧密的关系。

　　＜21世纪＞：你们会如何规避可能出现的泡沫破裂？

　　谢昭平：我们认为，大陆房地产现在有10-15年的机会，在这期间，我们预计很可能出现一些波动，但总体的趋势是向上。

　　换句话说，我们现在已经做好了内地楼市调整的准备，如果在未来2-3年泡沫破裂，我们反而会多买一点，这个调整可能是一两年的调整，但我们有8年，可以等。

　　＜21世纪＞：依你多年的研究经验来看，内地楼市的一些问题在哪里？

　　谢昭平：比如，二手房市场不够发达，在香港，二手房与新盘的比例是3∶1,而在北京可能只有0.3，深圳、广州也只有0.5、0.6。

　　另外，土地拍卖的透明度不高，导致开发商无法预期土地供应量，只好大量囤积，也推高了土地价格，直接造成房价上涨。

　　但房价上涨并不都是热钱造成的，我认为至少有几个原因，比如供应不足、人均收入增长过快，投资者购房意愿不减、基建发展快、