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　　中大期货分析师程勇

　　都说房地产“绑架”中国经济，这话不假。过去10年间我国房地产需求每年保持20%以上的增速，即便是在地产调控的节奏下，上半年，全国房地产开发投资30610亿元，同比增长16.6%，房地产投资占去上半年固定投资总额五分之一。一方面，房地产对拉动经济增长，吸收社会流动性做出了不可磨灭的贡献，加上工业化，城镇化，推动了城市就业和人口增加；另一方面，在资本市场不景气、通胀预期的情况下，房地产已经发展成为重要的投资品，投资和投机需求紧密锣鼓地进入市场。

　　即便如此，政府为保障群众基本生活需求、缓解群众压力，对房地产市场进行行政干预与市场调控的双手段，阻止房价持续上涨，这是与时俱进的。

　　政策与市场：

　　从上半年的经济数据来看，图1自2011年11月份开始投资增速开始回落，到今年6月份为止，民间投资回落近8个百分点，而固定投资(政府主导)仅回落了4.1个百分点。房地产行业的投资增速从2011年5月份开始在逐步回落(如图2)，其中，住宅投资20879亿元，增长12.0%，增速回落1.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.2%。从土地需求来看(图3)，房企土地购置面积增速也相应回落，尤其是今年3月份回落的速度较快，说明房地产调控政策作用在逐步显现。从去年5月份开始整个市场逐步进入到去库存化周期，后期房地产市场主要是消化库存为主，房地产投资增速在下半年会进一步回落，从而会带动固定投资增速会继续下降。图4看，二手住宅走势来看，环比价格还是处于下降趋势，从去年12月份开始，价格有所回升，主要是受降准，降息影响，购房成本降低，激发刚性需求增加。

　　但从整个政策环境与市场环境来看，房地产市场会处于长期调控状态中。“十二五”期间政府将加大保障性住房建设，这回有效改善刚性需求。从年龄结构来看，目前的主要消费人群集中在60后和80后之间，从人力资本积累效益来看， 80后，90后未成为社会财富主体持有者。因此、房地产市场会逐步从政策调控逐步转变成市场自我消化阶段，价格逐步理性回归。

　　房地产作为基建产业支柱之一。房地产可有效吸收社会资金，改善人民居住环境，提高人们生活水平；房地产市场调整将带动银行，钢铁，水泥，建材，工程承包，建筑装修设计，基础道路设施，家电等行业调整；从而影响该上市公司的业绩，带动相应版块估值下调。目前沪深上市公司中主营房地产开发和参与房地产开发的上市有156家，参与工程建筑的52家，建材有84家，25家，钢材有46家，家电电器有69家，直接或间接与房地产有关的上市公司就已经占去整个上市公司总数的18%，其中、还不包括银行，水、电、气，通信网络和中介经纪的相关公司。说明房地产在整个国民经济中有着举足轻重的作用。房地产终端需求一旦减弱，那么开工数就减少，结果会导致下游企业库存增加。其中表现最明显是钢铁，水泥，建材，家电电器的上市公司。

　　结论：

　　指数经过前段时间的下跌，目前的市盈率可以和998点相媲美了，却依然持续回落。其主要原因之一是消化投资增速回落，房地产需求减弱之后给经济增长带来的影响。因此，指数创新低概率较大，期指逢5天均线做空，是权宜之计。