鹏华基金基金经理张钶

　　新浪财经讯 10月14日，展恒理财第16届私募高峰论坛将在北京举行，论坛主题为“新格局、新机遇、新财富”。新浪财经全程直播本次论坛，以下为鹏华基金基金经理张钶演讲。

　　张钶：谢谢大家，很高兴在这里能跟大家交流，也感谢给我这个机会。刚才林科也介绍了海外高收益债的基本情况，我们鹏华基金马上要发行新的产品是中国企业海外高收益债，中国企业在海外市场也在海外进行融资，他们在海外发行的债券，事实上和国内企业和一些管制的原因，所以导致了他们的收益比较高。而且海外投资者对中国的风险控制是比较严的，这些中国企业主要是在香港市场上，总体上来讲有将近70%到80%的债券是中国房地产企业，这些房地产企业为什么在香港上市。因为09年的时候，中国政府限制房地产发展，所以房地产市场既不能进入A股发行，也不能在公开市场进行债券融资，以至于他们只能去海外进行融资。

　　既然讲到房地产市场，事实上大家已经感觉到去年是房地产特别糟糕的冬天。到今年春天的时候房地产的风险各方面都有所回升。整体上销售量开始回暖，但是共赢仍然很大，暴涨的可能性不大。大型房企的生死线已过，企业融资成本有所下降，基本上和去年相比，它们大部分不会有更多的融资了，今年主要是在扩张或者是继续提高质量。限购限贷的差别化政策还可能长期持续下去，对长期稳定房地产市场有利。在新的政策和市场环境下，大型房地产企业会继续扩大市场份额，产业集中化度会越来越高。

　　销售的情况，我们可以看到在5月份之后整体开始回暖，一二三线城市的具体销售情况，一二线城市开始回暖，三线城市还是比较差的。大多数公司完全全年销售目标的75%，部分公司已经超额完成全年目标。成交价格，事实上当所有的城市扩张向周边扩张的时候，楼盘的价格都不变的情况下，放假会下跌，可能大家感觉放假并没有跌，但是新闻上讲在跌，就是这个道理。如果大家具体关注某一个中心区的楼盘可能销售价格更高，我们可以看到一二三线的销售价格。

　　去化时间是指现有的库存除以销售量，总体来讲现在是比较健康的。全国15个典型城市的平均可售两今年以来都维持高位，供应充足。可销售的资源，可以看到每半年商品房住宅的在销面积，实际上是持续增加的过程。而在2012年8月份施工面积已经达到51.2亿平方米，上市公司的房企，他们的土地储备基本上是五到十年左右。事实上在没有暴涨和暴跌的情况下，融资环境的变化对房地产来讲是最大的影响。销售也有季节性，新开工面积现在是持续下降的。从土地储备来讲，对于大型企业来讲土地储备是1.4亿平方米，可以看到他们储备的面积都可以保证五到十年的开发量。

　　我们可以看到大型房地产企业和小型房地产企业的融资情况是有很大差别的，地产企业正在面临资金成本长期偏高，两次降息后利率下行的趋势已经放缓，在这种情况下企业资金由于本身所在的位置不同会产生更大的差距。

　　总体上来讲，可以看到房地产市场本身还是一个稳定发展的过程，可能很难出现大涨或者是大跌的情况，我们认为在未来几年他们会全力的改善他们的现金流状况，原因是从去年到现在他们拿地的劲头并不是很足，所以他们的财务状况要进一步得到改善。刚才已经简单介绍了一下房地产市场的情况，我觉得有一些大型房地产的销售额大概是100亿到600亿，因为项目本身有很多投资者，他们经常有买卖行为，中国的债券市场主要是由机构投资者进行完成的。可以看到现在房地产市场平均息票率为10%。

　　我们可以看到碧桂园今年的到期收益率是9.8%，恒大地产是15%，中骏置业是14%，香港的信贷市场非常好，整体收益可能收益率在10%左右。另外就是市场宏观环境也影响现金流，香港市场的投资者可以说70%是欧美投资者，这些投资者看中国会直接影响债券的价格，事实上去年因为欧债危机，中国的经济放缓，房地产调控，信托危机，所有的事情导致了欧美投资者投向香港市场。今年我们可以看到欧央行救市，美国的QE3，这些东西都会直接影响，对于金融市场是起到稳定作用，而是给金融市场提供了一个限制它的下行空间，实际上这个变化在过去一年当中是非常明显的。我们可以看到市场上不管是中国、美国、欧洲，在这种情况下任何利好消息都会导致资金流迅速涌向房地产市场。我们认为这个价格还是比较稳定的。

　　国内债券市场自2011年10月即启动一波上扬行情，到目前为止已经处于历史高位，继续上涨存在着较高风险。固定收益类信托产品近两年受投资者追捧，由于隐含违约风险巨大，收益率已出现明显下滑趋势。从流动性上来讲，高收益债比中小企业私募债要高很多。这是一个风险的比较，我们认为它的收益略高于中小企业私募债。

　　这是整个产品的设计方案，因为这本身是在二级市场上进行交易的产品。所以它跟信托产品不一样，只要这家公司不破产，债券到期我们就可以拿到收益率。这些债券80%都是美元债券，过去很多人不愿意投资，主要是因为人民币升值，今年上半年我们认为人民币升值的可能性趋势是在放缓，为了避免人民币和美元的兑换风险，现在外汇交易价格远期人民币在贬值。

　　整体情况是这样的，预期构建投资组合，截止日期是9月7号，我相信这些名字大家都比较熟悉，碧桂园、恒大地产、中骏置业、富力地产、华南城、中国地产、花样年控股、佳兆业集团、绿城中国、合景泰富、宝龙地产、禹洲地产，中国的信贷政策已经持续了两年多了，中国的房地产企业已经适应了这样的政策，这样他们的现金流状况会进一步持续的改善。

　　我本人现在管一个公募基金，收益还可以今年达到了10%左右，国际业务部本身还有一个房地产的产品，主要是投资美国房地产市场，我们本身对房地产公司的研究还是比较好的，谢谢大家。