李高阳

　　酝酿多年的房地产投资信托基金(REITs)有望在年内“破冰”。

　　近日，有媒体报道称，北京市住建委委员、北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松表示，北京正在争取试点发行房地产投资信托基金，目前在等待证监会审批通过。

　　具体形式为，将公租房项目进行资产证券化，用朝阳区五个公租房项目作为标的，打包发行REITs，每年预期将达到6%的回报率，合作机构为国投瑞银。

　　另有媒体援引北京市住房保障办公室消息，REITs有望最快在下半年“试水”。据北京市住建委网站消息，5月底，北京市住房保障办公室在对各区县住房保障管理部门的培训内容中，纳入了REITs。

　　不过，国投瑞银相关人士则略显悲观，该人士告诉《第一财经日报(微博)》记者：“相关工作一直在推进，目前在等待证监会审批，年内能否推出还不能确定。”

　　REITs难产

　　早在2009年年底，国务院就已经批准北京、上海和天津作为REITs发行的试点城市，但是三地至今仍未有产品推出。

　　1960年，房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)于美国诞生，1965年，第一只REITs基金Continental Mortgage Investors在纽交所上市。这是一种由专门资产管理机构发行的、汇集特定多数投资者的资金进行房地产投资，并将投资净收益分配给投资者的一种信托基金。究其本质，REITs属于资产证券化的一种方式，把低流动性的不动产投资，直接转化为资本市场上可交易、流动性高的证券资产。

　　尽管业内人士曾多次呼吁尽快在国内推出REITs，但时至今日仍然“无果”。去年3月，全国人大财经委副主任委员吴晓灵表示，当前REITs是急需发展的资产证券化品种，房地产建设周期长、资金占用量大，往往在几十年后才能取得投资回报，对投资方的压力很大。可以将有稳定出租收入的物业证券化，通过市场流通带来资金，走商业以及保障性住房的资产证券化道路。

　　幸福人寿董事长、中房集团原总裁孟晓苏(微博)多年来一直呼吁引入REITs，2007年孟晓苏首先提出用REITs持有保障房，缓解政府资金压力。

　　对于今天仍未“落地”的REITs，有信托公司人士对本报记者分析：“由于美国次贷危机的影响，国内放缓资产证券化的进程，直到最近才重启，此外，从上到下，包括政府和金融机构在内，要有一个研究学习并结合实际情况的过程。”

　　全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成告诉本报记者，目前主要瓶颈还是在于缺乏一系列的配套环境，主要包括投资人认知度、税收优惠、物业基础、回报率等因素，另外，监管政策也没有明确。

　　有媒体报道称，关于REITs方案曾有银监会和证监会的两个版本，分别偏向债券类信托和股权类产品，在2009年底，上海国际信托、中信信托和平安信托上报了相关设计方案。

　　REITs“试水”保障房

　　实际上，平安信托曾推出准REITs的稳健系列的地产信托产品——“平安财富·睿石房地产投资(信托)基金”，投资范围涵盖房地产市场以及房地产相关领域金融市场。平安信托副总经理何勇表示，睿石产品的取名来自REITs，体现了平安信托在房地产信托投资领域的创新。他指出，在分散单一房地产项目投资风险的同时，这种投资基金产品可获取可观的收益。通过建立强大、稳定的资金池，选择在好的地块和项目上与优质开发商进行合作，可为睿石产品提供源源不断的优质项目来源，确保得到较好的收益和安全保障。

　　目前，在香港上市的房地产投资信托基金汇贤产业信托(87001.HK)、越秀房地产信托基金(0405.HK)、领汇房产基金(0823.HK)等REITs旗下的项目多为商业物业，而此次中国内地呼之欲出的REITs为何选择保障房的方向？

　　对此，闫宗成指出：“选择保障房符合目前楼市调控所引导的方向，政府鼓励、政策支持、民间资本欢迎，如果选择商业地产，推出很难，而且无利可图。”

　　按照国家规划，“十二五”时期，我国要建设3600万套保障房，其中，2011年建设任务为1000万套，2012年1000万套，剩余的三年1600万套。不过，由于地方政府存在财政压力等困难，上述指标有所下调。去年年底，住建部明确今年保障性安居工程开工总量下调至700万套。保障房建设任务之下，巨大的资金缺口将为金融机构以及各路资本带来机遇。如果REITs在此背景之下推出，可谓“生逢其时”。

　　财政部财政科学研究所所长贾康近日撰文指出，房地产信托投资基金能够以信托投资基金的形式引导民间资本进入公共服务领域，既有利于满足中小投资者和机构投资者对房地产行业的投资需求，又能够创新租赁性保障房建设的融资渠道和建成后的运营方式，可以作为有效解决保障房长期发展机制的一种新选择。

　　贾康认为，通过REITs方式发展租赁性保障房具有四方面优势：能够使地方政府用于租赁性保障房的建设资金周转起来，满足租赁性保障房的后续开发资金需求；由专业人员管理租赁性保障房，提高了运营效率；实现租赁性保障房运营与监管的分离；为投资者开拓了新的投资渠道。