嘉实蔡德森：从六个角度选择优质REITs
嘉实全球房地产证券投资基金拟任基金经理蔡德森
新浪财经讯 本期新浪基金经理秀栏目邀请到嘉实全球房地产证券投资QDII基金的基金经理蔡德森，就未来全球房地产投资信托凭证(REITs)和全球房地产上市公司股票市场(REOCs)的投资机会交流看法，以下为对话实录。
新浪财经：次贷危机前和次贷危机后，海外主要国家房地产市场发展情况怎样？
蔡德森：在次贷危机之前，全球的房地产市场处于一个稳步增长的状态，海外投资整体环境在经历了2008年次贷金融危机以后，全球经济受到重创，但这几年全球经济已经开始缓慢复苏，整个大的市场趋势也是在复苏当中。我们觉得当前房地产证券的价格水平仍然比较合理，和历史估值最高位置还有30%-40%的差距。
房地产主要是看供给需求、租金水平等等，而目前新供给是比较有限的，因为很多开发商还没有去增加新的供给；在需求方面，美国的货币宽松政策(QE)使其经济稳步恢复，在此背景下，市场对房地产的需求也慢慢恢复，所以房地产投资资金也在稳步增长。从成长趋势看，房地产恢复很大一部分取决于所在地GDP的增长，而以美国为代表的北美市场GDP中长期复原能力比较强，所以其房地产市场的恢复预期较好。再看美国的租金，现在还是和2008年、2008年最近高位有一定距离，并且预计2015、2016年才能慢慢恢复到以前的高位，也就是说未来几年租金收入的增长仍然是处于非常健康的范围，并不形成市场泡沫。
当然，现在的市场环境还是有不确定性，但房地产投资信托已经把财务负债表做得比较稳健，也可以更好地面对这些市场尚不确定的挑战。如果市场一步步反弹，那这些优质资产、健康财务报表，也可以令它们很好地把握机会。并且因为贷款成本低，在市场增长的时候，就可以贷款买更多的楼，产生更多的租金给投资者。因此，现在房地产投资信托资产池里的资产是比较优质的，把不好的已经在两年前一步步出售了，和几年以前的市场泡沫情况不一样。所以当前房地产投资信托REITs从贷款率、抗压指标和标的物业现金流收益来看，都处于较好投资区间。
新浪财经：嘉实全球房地产证券投资QDII基金的包括投资标的和投资区域在内的投资范围是什么？资产配置范围是怎样的？
蔡德森：通过嘉实全球房地产证券投资基金这个名字，可以知道我们大致范围是什么，投哪儿，投什么东西，不投什么？我们不投国内的实物房地产，不投A股，不直接投海外的实物地产，而是通过买上市的房地产投资信托，房地产投资信托直接买实物地产，等于我们间接投资海外房地产市场，这样大家可能就比较明白投资的范围是什么。
第二名字中包含“全球”，其实它是告诉我们不投中国的房地产，也不投中国上市的房地产股票。大家可以主要记住三个国家，美国、加拿大、澳大利亚，这三个国家加起来将近占了80%，而且美国占最大的比重，占60%。我们主要投的是房地产上市信托的凭证，就是REITs。当然我们也会把握时机投一些上市的房地产公司，这是有可能的。
嘉实全球房地产基金的主要投资范围是房地产投资信托收益凭证 (REITs) (60%-95%) ，辅助投资范围是：房地产行业上市公司股票 (REOCs) (0-35%)，其中REITs投资旨在产生稳定现金流收益和长期资本增值，REOCs投资为把握阶段性机会和降低组合整体波动性。
地区资产配置：美洲、欧洲不包括英国、英国、澳大利亚、亚洲不包括日本、日本。根据各地区的经济发展，证券市场情况，房地产市场趋势，房地产证券的估值、价格、风险及预期收益，货币汇率等因素决定基金资产在不同地区的配置比例。业态资产配置： 综合、零售、出租型公寓、写字楼、工业设施、仓储、医疗保健、酒店。
新浪财经：能不能用通俗易懂的话给投资者解释一下REITs是什么？如何对REITs进行估值？
蔡德森：REITs就是房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者。国际意义上的REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通。
REITs投资者的收益分成两部分： 所持有房地产所产生的租金收入扣除经营成本后净收益，一般90%以上以派息的方式分配给REITs投资者；REITs所持有的房地产本身价值增长，表现在其净值和价格上。你可能会问，买的是它的上市证券，房子升值怎么体现在你的证券里头？实际理想情况下，原来那个房子现在值100万，过了一年值110万，增值了10%，上市的证券理论上也应该增值10%，当然随着资本市场波动它不一定增值这么多，但只要实物资产在增值，上市的证券应该也是增值的，所以这就是我们增值的那部分来源。
同时，REITs把租金以红利的形式发给我们的基金产品，所以我们的投资收益也是两部分，一部分是红利，二是它上市证券增值部分。
新浪财经：如何选择优质的REITs？
蔡德森：第一，首先是REITs的品质、基本面。
它到底拥有哪些资产？在一个繁华的地方还是在一个很偏远的地方？你买的楼是A级写字楼、还是其他？对此，我们都会分级，看位置到底怎么合适，是A级还是C级。我们也会根据物业在哪里分析当地整个供需结构是不是有利，如果供大于求就很难升租金，如果供不应求可能大家都想来租房子就可以升租金，这是房地产最基本面，是整个资产池的质量。
第二，关注管理层的业绩。
管理层过往的执行力怎么样，是不是很好，这些管理层是否很稳定，是否有经验，我们看重的是管理层的能力。
第三，这个公司有没有发展战略。
这个公司将来打算怎么办？比如这个公司会做大的资产并购，买下更好的楼，使资产池不断增长，这个REITs又不一样了，就是它有没有好的发展战略。
第四，资产平衡表，就是它的负债能力怎么样。
当两个REITs完全一样的时候，各方面物业水平、管理层水平都一样，但一个有高债务，一个债务很低，我们肯定倾向于很低债务的，因为高债务意味着风险。当资本市场出现大的波动，例如2008年很多REITs跌了很多，因为他们都是高负债的，有很多债务，而且要不停地在资本市场再融资，当资本市场出现短暂性的资产大幅度下滑的时候很难再融资，那么这个公司就出现风险了。
所以，在两个公司一样的情况下我们会倾向投资于低负债的公司，因为如果是低负债的公司可以借杠杆，比如我打算买下对手方，暂时没钱我可以借钱，我的负债率不是很高，可以有机会并购那一方；如果负债已经很高，就很难进行并购。
第五，估值非常重要。
无论公司怎么好，太贵了也没法买。现在个别时候都是这样的，大家都知道这个REITs好，它的资产是最棒的，地点最好，品质最高，都想买它，它的价格就会抬高，甚至已经超过物业本身的价值，所以估值非常重要。我们会主要根据以上因素对每支REIT进行估值。。
第六，分散风险。
无论个别REITs多么好还是这个行业看上去多么好，我们都会有一个风险控制，不会全都买它。因为如果全买它的话就面临风险，这个行业一旦出问题，那我的资金就会受损失。
从这六个角度可以把握我们如何选择投资REITs。
新浪财经：今年以来，全球住宅地产市场和商业地产市场表现如何？全球一些主要的REITS指数以及房地产股表现如何？您预计未来两年全球房地产市场发展将会如何演变？
蔡德森：美国的货币宽松政策(QE)使其经济稳步恢复，市场对房地产的需求也慢慢恢复，所以房地产投资资金也在稳步增长。从成长趋势看，房地产恢复很大一部分取决于所在地GDP的增长，而以美国为代表的北美市场GDP中长期复原能力比较强，所以其房地产市场的恢复预期较好。
今年REITs一季度涨了10%，二季度先涨后跌，但二季度总的来讲还是持平的，年初到现在还是保持10%的增长，所以这个市场是各个资本市场里表现得不错的。为什么别的股票下跌了，REITs在二季度波动了一下没有跌？我的理解是，当资本市场出现波动的时候，投资人可能会卖掉一些风险资产，第一考虑的就是先卖股票，为什么先卖股票后卖REITs或留着REITs没有卖呢？因为REITs红利部分是很稳定的，所以投资人肯定会先卖掉没有红利的股票，因为风险更高，REITs风险低一点，卖的人少，所以它只是波动了一下并没有跌回去。
新浪财经：人民币未来是升值还是贬值？如何规避汇率风险？
蔡德森：自2005年汇改以来，人民币进入快速升值通道，对美元升值近30%，进入2012年，随着中国金融改革的深化，汇率形成机制的进一步完善，人民币告别单边升值时代，升值幅度放缓，但双边波动将增大。通过外汇管理手段、工具规避汇率风险，基金中不同币种的资产可分散和降低因持有单一货币而带来的汇率风险。根据在每个不同币种地区的投入比例、汇率的变动预期、外汇对冲成本等因素的评估，灵活投资于外汇对冲工具。
新浪财经：作为嘉实全球房地产基金的基金经理，您在房地产投资管理方面的经历和业绩怎样？
蔡德森：嘉实全球房地产基金拟任基金经理蔡德森，哥伦比亚大学房地产开发学硕士，特许金融分析师，有着6年的房地产投资经验。历任摩根大通高级会计师，索罗斯基金管理公司会计师，2005年至2008年任美国国际集团子公司南山人寿保险股份有限公司的资深投资经理，负责南山人寿和AIG全球房地产投资公司旗下的房地产基金的投资项目。
新浪财经：嘉实全球房地产证券投资QDII基金的业绩比较基准是什么？业绩比较基准的历史业绩表现如何？
蔡德森：业绩基准：富时发达市场房地产投资信托指数(FTSEEPRA/NAREIT Developed REITs Total Return Index)。
业绩比较基准的历史业绩表现：2009-2011年三年年化收益是18.6%，今年上半年收益是14.6%。
新浪财经：请介绍该基金的投资顾问德意志投资管理美洲公司及主要负责人员的情况及其职责。
蔡德森：德意志投资管理美洲公司成立于1984年，是美国证券交易委员会注册投资顾问，作为德意志银行下属部门德意志资产管理的业务机构。截至2010年12月31日，德意志投资管理美洲公司管理的资产规模为2390亿美元。
新浪财经：该基金的风险收益特征是怎样的？
蔡德森：嘉实全球房地产的主要投资标的为房地产投资信托，房地产投资信托的波动性与全球股票相近，比A股低，与A股长期相关性0.15 (过去15年)。在资产组合中加入REITs等优化配置，有望降低投资组合的风险。
新浪财经：新基金建仓期将采取怎样的建仓策略？
蔡德森：将采取稳定的建仓策略，综合考虑市场回报和波动预期、个券流动性和交易量等因素。
|
|
|
|