孔磊：次按危机及其演变

　　新浪财经讯 由《21世纪经济报道》举办的“21世纪财富对话—中产家庭财富管理高端对话”第二站活动于2008年4月20日在北京乐成豪丽举行，惠誉评级(Fitch Ratings)联席董事孔磊作为特邀专家参加了此次活动，以下为当日演讲实录：

　　孔磊：今天很高兴和大家认识，有这么一个机会和大家交流一下。我来自于惠誉评级公司，今天我演讲的题目是次贷危机的成因和演变。我引用了一些巴非特这个话，只有在退潮的时候才知道谁一直在光着身子游泳。只有当市场出现沉浮的时候才知道真正的问题所在。

　　我第一简单介绍一下什么是次按，第二就是次按危机的爆发，接着讨论一下次按危机怎么形成的和对世界经济形势有什么影响。什么是次按，在座的各位有多少人知道次按指的是什么？看来很多人对次按不是很熟悉。次按实际上是美国住房抵押贷款的按揭的一种。在美国住房抵押贷款市场主要一类贷款就是优类贷款，这个贷款就是信用比较正常，比较标准的这部分人，如果在座大部分在美国就属于优质按揭的对象。按照美国的评分规则，他们信用评分在660分以上，首付比例超过20%以上。次级按揭指的就是发放普通低于信用标准的借款人，他们通常信用记录有一部分不佳或者有一部分信用分级比较低，在美国评分620分一下。过去的若干年房地产金融机构开发了各种各样的产品满足这个市场的快速发展，最常见的就是2/28年和3/27年可调整利率贷款的品种。在这两类主要的贷款种类之外，还有叫做准A级按揭，就是他的信用等级和分数在620—660分之间，或者有的借款人信用评级在660分以上，但是他不愿意提供收入证明。这些人主要就是我们想说的个体户、小业主自我雇佣的人，还有其他的职业自由者等等，他们在美国市场按揭分类当中，他们的借款属于准A级按揭。此外，还有一类按揭叫做珍宝按揭和特大按揭，这个是怎么来的？这个指有一部分按揭是相当大的，超过了一定比例，2006年上限是41.7万美元，超过这个风险在二级市场是不能承担的。所以，这部分按揭是特大按揭，超过的部分信用风险由原来的银行或者按揭机构承担。

　　由于准A级按揭和次级按揭，信用风险比优质按揭高，所以房地产机构会收取较高的利息率作为风险补偿。通常A按揭利息率比优质贷款的利息率高1—2个百分点。下面我讲一下次按危机的爆发。次按危机爆发的诱引，如果大家记得准确是2007年的年中，就是第二季度的时候，从各种各样的媒体看到美国的次按爆发了。原因是什么？我说的直接诱引就是房屋的供给增加了，这样直接导致新房的销售量下降，导致了房价短时间内供给过剩，供给大于需求，就是房价下跌。房价下跌我提供一个数字，从2006年12月份到2007年12月份下降了10.4%。由于房价下跌，好多金融机构，尤其是房地产按揭机构就提高了按揭利率，为什么呢？因为以前房价在涨的，所以房地产金融机构可以给予借款人比较低的利率，因为它的房价是升值的。但是，现在房子本身的价值是下跌的，他不可能再给予他那么优惠的利率，他就要调整利率，他的按揭率就逐渐提高。这么一提高，优质按揭的借款人不受影响，次级按揭的借款人就受影响了。由于房价下跌和按揭利率的上升，有一部分的还款情况出现了问题，这导致了直接产生了取消房屋赎回权，房屋赎回权就是很多人因为还不起房贷，银行和房贷机构收回他的住房，这部分比例快速上升。到2008年次按违约率上升很快，达到了21%。

　　我给大家提供两个图，右面的图是美国按揭利率的变化，大家可以看到06年和07年相比前几年利率快速提高。左面这个图就是房租和房价的比率，我们可以看到房租对房价的比率是急速下跌的，暗示了房价快速下降的。我谈了一下次按危机的爆发，大家可能会问次按危机是怎么发生的？我刚才谈到了这些现象只是在市场的表面现象，是我们大家右眼可以看到的。这个并不是次按危机的深层原因，次按危机的深层原因究竟是什么呢？第一个就是房地产金融机构比较激进的借贷行为。他为什么会产生激进的借贷行为有很多原因？首先第一就是金融市场利率保持较低的水平，房地产市场价格快速的上涨，使得这些房贷机构会认为由于房价快速上涨，我可以给信用弱的人贷款，如果还不起款可以把房子拍卖，因为房价在上涨，我也不会损失很多。同时，市场拥有较多的流动性，使得这些房地产金融机构或者投资者追求高收益，因为钱多了，他就更倾向于寻找新的投资对象。另外一个方面就是资产证券化和衍生产品的交易急速扩张，在另一方面助长了房地产金融机构借贷行为。主要原因就是有了资产证券化，可以把风险转移给其他的投资者和市场参与方。所以，它相应来讲在风险控制上对借款人的审核方面就放松了控制，因为它并不需要长期持有这些按揭贷款，可以很快的通过二级市场卖出去，把风险转移给其他投资人。