外资基金变身开发商

　　■ 业界观察

　　□张梦

　　近年来一直在国内大肆收购各类物业的外资房地产基金出现一个新的动向：由单一“爆炒”二级市场向多元化投资转变，并开始涉足房地产开发领域。

　　今年2月末，摩根士丹利被曝与上海永业集团共同取得上海市中心卢湾区一幅商业用地，即“卢湾区第65街坊徐家汇路258弄地块(南块)”，这是摩根士丹利首次被曝从拿地阶段开始介入项目开发；

　　3月下旬，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金就联合参与了北京市昌平区北七家镇南部组团的土地投标。同在3月底，这一联合体还以9.2535亿元高价竞得113.5亩成都航天通信设备有限责任公司地块……

　　进入2007年，外资基金进入华南房市的步伐仍在加快。根据广东省房协的统计数据，一季度广东房地产开发到位资金739.44亿元，同比增长22.25%，增幅同比基本持平。其中外资基金为25.9亿元，同比增长373.91%，与上年同期-52.82%的增长形成强烈对比。

　　外资基金加速进军内地地产的根本原因还在于高回报。前些年通过收购现有物业，外资基金可以得到12%左右的收益，但现在这种收益已经降到了8%左右，如果想获得更高的收益，只有从项目开发的前端介入才行。

　　除获利之外，外资基金在国内高端地产行业拥有的话语权也愈来愈强。国家统计局最新数据显示，单个的外资基金对国内房地产的投资力度正在加大。2006年外资基金投资国内房地产总额剧增51.9%，而合同项目绝对数量只增长13.1%。这一趋势在今年变得更为明显。大部分外资基金的参股合作开发在项目公司中指派一定人数的董事，把握项目决策，但一般不参与日常的项目管理。

　　去年7月，六部委出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(即171号文)，业内外一度视171号文为阻碍外资盲目进入中国房地产市场的屏障。事实证明，外资进入的步伐并未受到多大阻碍。171号文限制的是投机，没有限制投资。这对于规范的大公司来说，这反而是一个机会。国内房地产商资金紧张，而外资基金又看中了他们的土地储备，二者自然一拍即合。也有专家们担忧，外资基金进军中国，此举将产生“示范效应”，即国内

开发商联合海外资金增强政策风险规避能力，以逃避国家宏观调控，并推高

房价。

　　尽管171号文等政策相继出台，沉重打击了外资基金汹涌的炒房势头，但外资在经历一段观望期后，进入中国房地产市场的方式更多样化，2007年调控亟待关注外资多元化进程带来的多样化“泡沫”。

　　外资基金之所以会大量涌入中国地产市场，其中一个重要原因是我国对外资基金进入市场的准入规则不够规范。而目前在房地产行业实行的宏观调控政策，给内外资基金带来的影响不尽相同。内资地产企业受到一定的打压，投资冲动有所收敛，而外资基金却十分平静，并未受宏观调控困扰。

　　外资基金游离于调控之外，对宏观经济政策的有效性提出了很大挑战。一方面政策的总体效果会大打折扣，使得宏观政策的制定和操作更加复杂；另一方面，外资基金变相地获得了超国民待遇，获得有利的发展机遇，内资地产企业相对来说发展受到抑制，这对国内房地产企业来说也是不公平的。同时，更多外资基金特别是游资，通过各种渠道加速进入中国地产市场，对房价持续上涨起到了推波助澜的作用。

　　综观世界各国，中国是目前全球为数不多的对外资基金进入房地产业没有重大限制的国家。国际货币基金组织187个国家，有133个国家对境外机构和个人购房有一定的限制性规定。比如澳大利亚，最多只允许境外资金购买新建房屋的20％-30％面积房屋，而且还必须要审批及说明用途，以此严厉打击房屋投机。

　　外资基金进入中国房地产市场的限制政策难点在于：外资的流入流出和汇兑权力在外管局，而外资的使用权和审批权在商务部和地方政府，这需要地方政府的配合；因为中国经济发展依靠出口拉动内需，对于外资设限过于严格可能导致经济的硬着陆；同时对于

人民币升值的预期长期存在，导致外资基金仍然不断流入房地产市场，这样就使得实际的效果可能会小于预期。因此，有关部门应该高度关注外资基金在房地产领域投资的猛增，应尽快出台针对外资基金进入房地产市场的限制政策细则，将外资基金纳入监管视线。

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