张晓玲；陈祥华

　　作为全球楼市风向标，香港房价总是被拿来与北京房价相比较。

　　一种流行的观点认为，北京房价与香港相比仍然非常便宜。有业内人士甚至预测，北京四环内房价5年内将达到10万元/平方米以及其他更极端的预测。

　　但数据与实地调研显示，在北京，一个中产阶层要想购买一套住宅，其支付的成本目前和香港已相差不远。

　　美联物业数据显示，目前全港楼价已处历史高位，并远超1997年金融危机前的高峰；而北京楼市经过去年以来的这轮上涨后，也已远远超越2011 年。局部来看，同处历史高位的北京房价已可比肩香港。北京中原地产研究总监张大伟告诉本报记者，就房产性价比而言，北京和香港处于同一级别。

　　历史上看，香港房价曾数度处于低谷，最近最猛烈的一次危机是1997-2002年间楼市泡沫破裂，房价一度跌去三分之二。近期，在港府的打压下，香港楼价走低。

　　北京四环房价直逼香港

　　中国指数研究院[微博]最新数据显示，8月份“百城房价”已经连续15个月环比上涨。其中，北京环比上涨最为明显，涨幅达3.22%，同比涨幅更达22.49%。2013年前7月，北京四环内商品住宅成交均价为42259元/平方米，同比上涨24%；相比四年前上涨约一倍。

　　美联物业数据显示，截至2013年8月，全港100个著名中小型私人屋苑成交均价为每平方英尺7203港元(按建面计算)，约折合人民币6.2 万元/每平米。其中，区位接近北京三环-四环的九龙每平方英尺8042港元，折合人民币约7万元/平方米。而北京东三环附近新房均价，已高达6万上下，与 香港相当接近，北四环也已达5万-6万元左右/平方米。市中心亦有不少单价8万以上的房源，与香港港岛区均价近似。如果是学区房，则几乎与香港房价相若。

　　然而，若考虑香港买房是按套内面积计算以及汇率因素，北京四环房价已可以比肩香港。以中产家庭购买一套可供基本居住的普通住宅为例，在香港沙田 区域(相当于北京四环)购买一套70平方米(套内)住宅，约700万港币，折合人民币约560万，而在北京四环一套建筑面积100平方米，套内约80平方 米的住宅，则需500万元左右人民币，两者相差已不太多。

　　北京阳光100置业副总经理范小冲亦向本报记者指出，包括北京在内的一线城市房价直逼新加坡和日本东京等国际一流城市，而性价比相比这些城市逊色，存在房价虚高的情形。

　　截至目前，北京楼市的热度仍在递增。据中原地产市场研究部统计，今年前8个月，北京新建住宅 (剔除保障房)合计签约59039套，总建筑面积成交701万平方米，这一成交量是最近5年来的第二高点，仅次于2009年。

　　与北京形成鲜明对比的是，同处历史高位的香港房地产市场却显疲软。去年8月，香港政府祭出多项调控政策后，楼市交易日渐趋冷，房价归于平稳，内 地投资客亦难觅踪迹。记者查阅香港运输及房屋局土地注册处资料发现，8月全港楼宇买卖合约数仅为5111份，同比去年大跌五成。

　　香港CIMB证券的研究报告指出，香港楼价处于不稳定的泡沫状态，估计2014年楼价下跌10%～15%，2015年可能再跌15%～20%。

　　泡沫争议

　　如果说香港楼市存在泡沫已确定无疑，那么北京楼市的泡沫说则面临诸多争议。

　　张大伟认为，和香港一样，北京楼市存在一定泡沫，“主要是房价与收入比差距实在太大”。从房价收入比、房价租售比这两个判断房地产价格是否合理的指标看，目前北京这两个指标均明显超过国际惯例。

　　“北京是执行限购最严厉的城市之一，房价仍然上涨，说明有大量的自住与改善性住房刚性需求存在。”上海易居房地产研究院研究员苏艳认为，北京楼市是需求导向型的，有刚需支撑，且库存处于历史低点，并不存在泡沫一说。

　　证券分析师王德勇称，北京与香港最大的区别在于，北京2008年以来人口膨胀非常厉害，住房需求旺盛，且买得起房的越来越多；而香港楼市缺乏当 地人口支撑，“近20年人口增长很慢，本地需求实在有限”。更多是投机性需求，大陆甚至欧美投资者陆续进场推高了房价。他指出，香港这种情形很有风险，一 旦预期发生反转，房价大幅下跌成为必然。

　　北京有需求是否就意味着没泡沫？

　　张大伟认为，需求和泡沫并不存在必然联系。购房更多时候是恐慌性需求，并非当下的需求，而是提前透支的需求。“虽然限购政策让一部分投机客离场，但 是不排除部分人将现房用作投资手段，仍有风险。”他说，“北京的区位优势太吸引人，不断有人接盘，玩击鼓传花的游戏。越往后风险越大。”

　　范小冲对本报记者表示，住宅需求增加，市场泡沫减少或消失这种逻辑，只在真正的市场经济条件下适用。“房地产行业面临的政治经济环境是相对畸形 的”，他指出，不合理的土地、税收政策推高房价；公务员、央企职工能通过特殊渠道拿到福利房；北京的限购政策则限制了外地人买房的需求，阻碍了住宅的自然 流转，违背一般经济规律。在这种环境下空谈需求、供给与泡沫，行不通。

　　21世纪不动产市场总监桑雨枫认为，正如很多成熟的市场经济理论和规律无法解释中国的经济现象一样，泡沫论也无法准确解释北京等城市的房价，为什么这么高，而且在严厉的调控政策下也一直在涨。正如人们呼唤经济的深层次改革一样，现有的房地产调控思路必须改变，要在尊重经济规律的基础上，重建整个 房地产制度，否则永远是盲人摸象。