高税负的香港楼市对内地“高富帅”买家的吸引力开始下降

　　郭兴艳

　　“你看过《泰囧》吗？”查切库尔(Apichart Chutrakul)是泰国一家房地产开发商的行政总裁，不谙中文的他随口说出这部火爆一时的中国电影——这是和中国客户套近乎的一招。

　　“我们看到中国买家到海外置业的趋势。”他告诉《第一财经日报》，“去年有270万中国游客前往泰国，今年肯定会更多。”他盼望其中一些中产阶层人士会考虑在泰国投资度假公寓。

　　Chutrakul所在的公司号称泰国最大的住宅房地产开发企业，近日在中国香港一家酒店进行了路演。自从香港特区政府去年以来多次出手抑制楼市升温，这样的海外房地产推介路演几乎每个周末都会伴随着咖啡和西点香味在香港五星级酒店上演。

　　香港土地注册处的数据显示，5月份香港住宅楼宇合约数量4276份，仅是去年同期的一半左右。香港楼市的波谷之间亦能窥见内地买家的潮汐涨落。根据中原地产的数据，今年第一季度香港一手市场内地个人买家比例已降至9%，为近四年新低。高额的税负是“吓跑”内地买家的主要因素。

　　千万“学区房”飞走了

　　市场数据显示，今年上半年，香港房地产交易宗数为39075宗，交易金额总额为2474.6亿港元，比去年同期分别下跌35.6%和28%。但房价在低利率环境下依然坚挺，香港各区楼价指数都全面升穿1997年的高峰价。

　　面对历史高位楼价和沸腾的民怨，香港特区政府去年10月推出针对非香港永久居民的15%买家印花税，今年2月再推出双倍印花税，令外地投资者购买香港房地产的税务负担最高可达物业价值的23.5%。

　　多家机构表示，香港特区政府调控楼市的“辣招”已经大幅影响楼市交易量，有香港地产教父之称的中原地产创办人施永青称，特区政府干预房屋政策已对地产代理行业造成了很大伤害。

　　但从市场表现来看，住宅单价并未应声大跌。根据香港土地注册处的数据，5月份，4276份住宅楼宇合约总金额为240.26亿港元，由此估算单笔合同金额接近562万港元。而一年前对应则是8349份合约以及567万港元的单价。

　　这种“量降价稳”的局面让地产中介欲哭无泪。

　　此前一直专注于内地客户的姚姓中介告诉本报记者，由于生意惨淡且看淡后市，她已经选择从事保险经纪。她透露，一个上海客户本打算在位于九龙红磡的香港理工大学附近斥资1000万港元购置“学区房”，但考虑到要支付高达200万港元的税费，以及香港物业已经处于历史高位，这个客户最终决定投资移民到英国并在英国置业。

　　中原地产研究部数据显示，2011年第三季度香港一手房地产市场交易量的42%来自内地买家，占销售额的51%；而在今年第一季度这一比例已急降至9%，占销售额的15.2%，创下近四年新低。

　　曼谷买房？好主意

　　姚小姐原本要到手的佣金就如此飞走了。实际上，与香港当地房地产市场交易下降形成明显对比的是，海外房地产交易热情不减。

　　这也是海外地产商纷至沓来到香港进行房地产项目路演的原因——在内地限购以及香港重税的背景下，来自内地和香港的资金都在寻找新的投资标的。

　　一名已在香港生活十几年的外资投行中国区主席曾告诉本报记者，香港楼市起起落落，如今已经到了“租比买更安全”的时期。

　　“全世界有那么多被低估的房产可以投资，为什么要选择香港？”他说。

　　瑞士信贷的明星分析师陶冬更在两年前公开表示不再买港楼，并称自己在去年9月出售了其在香港的物业。同时，他还在公开场合多次鼓励中国投资者到海外投资。

　　当然，中国买家投资海外房地产并不稀奇。搜房国际发布的《2012中国购房者海外购房趋势报告》显示，由于接受投资移民，美国、澳大利亚和加拿大一直长居中国购房者海外购房意向国家前三名。

　　在深圳担任投资移民顾问的刘沙沙告诉本报记者，有不少计划投资移民到香港的客户，最后都选择了北美。

　　孙莉(化名)在香港金融界打拼，已退休的父母则在深圳生活，他们刚在美国西北部买了一套房子。“香港房子太贵，涨价空间太小。”孙莉告诉本报记者，“美国买房主要是考虑资产分配，父母在国内已经有好几套房子，以后就可以一半时间在国内一半(时间)在美国了。”

　　香港本地人May则告诉本报记者，她和她丈夫打算到泰国退休，对一个位于普吉岛的房产项目很感兴趣。Chutrakul所在的公司正是这个项目的开发商，该公司称，泰国对中国内地买房者来说仍是非主流之选，但内地买家投资曼谷的数量已有明显增长，如今当地房地产10%的海外买家来自中国内地，三年前只有3%。

　　除了私人投资住宅外，商业地产成为新宠。根据全球房地产调研公司Real Capital Analytics的数据，过去一年共有40.9亿美元离开香港，在世界各地购买了29个商业物业，每宗交易涉及至少250万美元，投资总额同比增加了近九成。

　　中原地产研究部高级联席董事黄良升告诉本报记者，香港有很多传统基金是由家族设立，并以有限公司形式成立，在资产配置上对购买物业收租有很大需求。但在特区政府双重税收的威力下，这些买家也都纷纷选择到海外购买物业。

　　想要抄底欧债危机的中国投资者不少。上述调研公司数据显示，今年至今已有22亿欧元来自中国内地买家的资金投资欧洲房地产，超过去年全年的20亿欧元。而伦敦最受内地买家欢迎，占过去五年来投资欧洲资金的八成。

　　这样的发展势头也让来自德国的弗鲁赫特(Robert Fruechtl)看到了商机，他曾经是一名银行家，如今在香港开设咨询公司提供德国置业的咨询服务。“投资德国的中国买家还是太少了。”他向本报表示。