纪睿坤

　　在北京，不管是期房还是现房，开发商暂失楼盘定价权已是公开的秘密。在“新国五条”的调控背景下，近期关于北京市政府将实施最严商品房限价政策的消息陆续传出。

　　据本报记者了解，事实上，限价并非新政，北京早在2011年就通过设置期房预售红线稳定新盘价格，只不过是从近期起，其执行转向公开化和升级。

　　北京住建委主任杨斌上月10日公开表态限价的两条原则，一是不能明显高于上一期项目售价；二是不能高于周边二手房价。

　　“之前也有这么要求，但没有公开，也没相应的文件，只是口头通知，如今的公开表态，从实际效果来看，口径严很多，期房和现房涨价的空间均被围堵。”一位不愿公开姓名的开发商介绍。

　　“实施严格的价格管控是当前不得不采取的措施之一。”一位接近北京住建委的人士向记者表述，严格限价背后，是北京房价上涨的压力以及落地最严房价目标责任制的要求。

　　“最近两个月，北京房价涨幅全国居首，已经引起北京市领导不满，并要求建委等相关部门对这些数据进行解释、说明。”上述人士介绍。最新数据显示，北京4月份新房价格继3月份后，再次领涨一线城市，同比涨幅连续第二个月超过10%。

　　现在北京2013年趋稳的年度房价控制目标已经分解到各区县，工作不力的，将进行约谈和问责。上述接近北京住建委的人士表示，据其了解，北京市相关领导已经放话，房价控制目标直接挂钩相关负责人的“乌纱帽”。

　　“连成交价也卡死了”

　　说起自己的买房经历，杨波就一肚子怨气：“3月份说开盘，到现在还没有开。”他说的是位于通州的一个刚需项目，其中50多平米的小户型特别让他中意，全款100万元左右。

　　该项目宣传推200套房源，但包括杨波在内在售楼处登记的意向买家已经达500户，他担心选不到自己中意的户型、位置，不得不天天电话咨询开盘时间。

　　售楼处给出的解释是，预售证还未批下来，没法卖，开盘时间也不确定。

　　这也是北京诸多开发商普遍面临的苦恼，蓄客都准备好了，就因为拿不到预售证而无法销售。

　　本报记者实地走访了解，截至目前，通州、大兴、房山区域至少有5家楼盘因为涨价问题，预售证“难产”。

　　据悉，北京限价执行升级的时间节点是在4月。“之前预售证审批也会卡，但没有这么严，”通州一位不愿公开姓名的开发商营销总监称，现在的要求是，相比项目前一期和周边二手房，几乎是零涨幅，一点空间都不给。

　　“一直以来，大家都认为，当前建委限的是预售价，其实不然。”一位不愿公开姓名的北京开发商说，“如果仅限预售价，楼盘在实际成交时，还具备一定的涨价空间，北京此前预留给开发商的范围是涨价5%-10%，而现在一点空间都没有。”

　　记者查看北京住建委的项目公示数据库了解，一般来说，楼盘的预售价会高于实际的成交价格，有的相差5%，有的相差20%。

　　但4月份以后，“开发商要审批预售证时，需要给建委报两个价格，一个是预售价，一个是承诺价，”上述开发商表示，所谓承诺价就是该楼盘预计入市的价格，也就是最接近实际成交的价格，在建委的“限价”规则中，上述两个价格都要限。

　　“房价控制目标的关键在于交易价格的统计，而非预售价格，如果承诺价批到2万，预售价格就算批到5万也关系不大，也只能按照2万成交。”张大伟表示，通过严卡预售价和承诺价，可以说是限制楼盘在实际交易中涨价的双重保障。

　　“现房也要限价”

　　在严厉的限价政策下，经过近一个月的僵持，因涨价问题而展开的预售证博弈开始减少，部分开发商选择了妥协，陆续入市。

　　据网易房产数据研究中心统计，北京新房市场4月份共有13个项目获得预售证，前半月仅3个项目通过，其余10个是在17日以后批复，其中6个是在4月27、28、29日这三天集中批复。

　　“拖一天，就是一天的人力成本和资金成本，划不来，好不容易积累的客源也会流失，”上述通州不愿公开姓名的营销总监称，“只要不是赔本卖，就入市吧。”

　　但开发商们的苦恼并未就此结束。因为按照新政策，除了通过限制预售价、“承诺价”管住期房涨价之外，现房也需要接受建委的价格指导。此前开发商企图借期房转现的漏洞被围堵。

　　很多开发商对于现房限价表示不理解。“现房已经建成，产权已经完善属于开发商，不需要预售等相关政府参与审批的环节，价格管制，从法律来说是行不通的。”一位不愿公开姓名的开发商曾向记者抱怨说。

　　不过，据这位开发商说，建委也很聪明，没有明文要求限制现房涨价，“只是说，不准你现房涨价，如果涨了，将会通过后续稽查的方式找你麻烦，查你楼盘存在的其他问题。”

　　在前述接近北京住建委的人士看来，在当前房价连续上涨的背景下，严厉的行政性价格管控是不得不采取的措施，行政成本高，后期副作用也很明显，下一步的关键在于研究如何把商品房列入限价房管控序列。

　　杨斌表示，纳入限价房序列管理的范围主要是针对部分适合“夹心层”的商品房，而什么样的人具备购买资格，该类房屋再上市需满足怎样的条件，具体细则正在研究中，并将很快落地。

　　记者获悉，北京市建委接下来将组织开发商座谈，具体商讨将部分商品房纳入限价房管理，该如何执行。