老百姓买房该注意什么(图)

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物业公司好坏是购房过程中人们不应忽视的因素

　　●名牌地产商可确保房屋质量，好的物业能降低业主负担

　　●楼群式样简约为好，节能住宅增值空间更大

　　本报记者 章念生

　　“你买房了吗？”如今，这似乎成了人们见面打招呼时的一句日常用语。在刚刚过去的国庆长假期间，房地产商的“金九银十”如意算盘又打得格外响。打开收音机，听到的广告大多是房地产方面的；翻开报纸，大幅广告也是卖房子的；走在马路上，看到最显眼的广告牌还是商品房楼盘的。投资买房已经成为众多百姓最为关注的话题。

　　中国的房地产走入火爆时代

　　拉什.埃尔斯特罗姆是记者认识的一位瑞典经济学家，曾任世界银行副行长。6年前，他就曾对记者说，他要有钱的话，就在上海投资买房，因为那时上海的房价比较低。他的一位朋友当时没花太多钱，就在上海市中心买下了一整幢的旧式小洋楼。如今这座房子的价值已经翻了几番。看透欧美房地产市场风云变幻的埃尔斯特罗姆，当时就看到了中国房地产市场的明天。与他有同感的是记者认识的另一位瑞典经济学家帕尔马萨拿先生。他在5年前就曾说过，中国的房地产市场开始火爆的时候，中国的经济就会进入腾飞的阶段。

　　如今中国的房地产的确可以说正处于火爆时代。有数据表明，今年1至8月，全国的商品房价格涨幅在13%以上。在杭州，每平方米的商品房价格更是上涨了1000元以上。

　　前几天，记者的一位温州朋友来访，他尽管属于工薪阶层，也加入了投资买房的行列。他在本地买下一套住房后，在一次偶然的机会中，听说上海宝山区有一处商品房正在出售，价格很低。尽管当时手头只有几万元钱，他还是决定购进这套房。利用住房公积金，加上手头的余钱，他凑足了首付款。再用温州的住房作抵押，从银行贷到了商业贷款，将这套房子拿到了手。没过多久，那套房子的房价每平方米就涨了将近1000元。他果断地将其出手，连同贷款一起转让。再用这些钱又买了两处房子，一处是商品房，另一处是商住两用型酒店式公寓。他算了一笔账，每月仅酒店式公寓的租金就不低于2000元，投资回报率已远远高于银行利息。

　　的确，几年前，在单位能分到福利房的工薪阶层要再去买套房，人们听了或许会觉得不可思议，而如今已经司空见惯了。这一方面说明工薪阶层的钱袋比以前鼓了，另一方面也说明他们的消费理念变了。私人消费已成为中国经济发展的强大动力，这也正是帕尔马萨拿先生所说的“经济腾飞”的含义。

　　购房应选品牌企业产品

　　在国内房价不断攀升的今天，对于普通购房者来说，风险是肯定存在的，关键是如何通过理性的选择，设法让风险降到最小。谈到这个问题，温州市联合建筑设计院院长刘晓天先生认为，老百姓在购房过程中对地段、户型、朝向等考虑得很多，但是很多重要因素却被忽视了。他认为人们购房时选择一个口碑好的房地产商尤为重要。

　　记者在瑞典常驻时，曾深深地感受到那里的购房者对房地产公司品牌的重视，他们的一些做法对国内购房者很有借鉴意义。住在斯德哥尔摩城郊的约安是记者的朋友，原来住着一套两居室的房子，儿女长大后房子不够住了，决定再买一处房子。在决定了买房的地段之后，他首先考虑的就是房地产公司的品牌，最终他选择了比较著名的斯堪斯加公司，这是一家在欧洲也排得上名次的建筑公司。选择名牌房地产公司让约安的买房历程简单了很多，也省去了入住后的很多麻烦。比如在拿到钥匙之前，这家开发商就充分征求他对房屋的意见，包括房间大小怎么隔、厨房门怎么处理、墙刷成什么颜色等等，都与他事先商定好，等到交房时，约安一家直接就可入住。由于品牌开发商对房屋质量尤为注重，约安搬家后的几年来房屋质量未出现任何问题。对比国内的情况，很多人购房时对开发商实力及品牌的考虑却很少，甚至根本就没有考虑，结果购房后问题不断，后悔不已。

　　一位房地产专家告诉记者，中国的房地产业正处于重新洗牌阶段，政府宏观调控政策出台之后更是加快了这种洗牌的速度。如今，北京有8000多家房地产公司在卖房，其中难免良莠不齐。他认为京城95%的房地产开发商今后10年内将会在市场上消失，只剩下5%左右的知名公司互相角逐。在这种情况下，老百姓买房更要考虑开发商的品牌。当然，房地产公司规模大并不意味着一定就好，关键是能否真正以顾客为“上帝”，将事做实做细，因此专家建议人们在购房时要对开发商多做了解，比如以前做过什么楼盘，这些楼盘的住户对开发商的评价等等，这样才能有效地避免一些潜在的风险。

　　买房要考虑综合使用费用

　　国家建设部科技司的一位官员在接受记者采访时说，老百姓在买房时应该摸清房屋本身的科技含量，如墙体保温效果、窗户密闭性能等。记者认识一位业主，家住一套100多平方米的节能型公寓，只靠中央空调取暖制冷，屋里温度冬天维持在摄氏22度左右，夏天室温保持在摄氏28度上下，春秋两季自然室温在摄氏24度左右，这样全年下来，电费支出约为1300元左右。开支只相当于普通住宅的1/4。如以房屋使用70年来计算，节省下来的钱几乎够再买一套相同面积的房子了。

　　经历过几年的“电荒”之后，随着国家建设部进一步推行节能住宅，也随着人们环保节能意识的日益提高，真正节能的绿色住宅将会越来越多。毋庸置疑，这样的房子自然要比普通住宅更有增值的空间。

　　购房不要盲目追求时髦

　　最近几年，为了在竞争激烈的房地产市场取得优势，很多房地产商纷纷推出许多新的概念和设计来吸引购房者的眼球，比如超高层高、全落地窗等等。但是专家提醒人们，购房时不能盲目追求时髦，要对所谓的新潮流、新设计进行全面的了解，否则就可能吃大亏。

　　前不久，记者的一位朋友在北京建国门附近购买了一套价格不菲、非常抢手的公寓。当时他选中这套房子的主要原因就是，房屋内有整面的玻璃墙，采光非常好。然而今年夏天，他去欧洲住了3个月，回来后家里的情景让他大吃一惊，地板全翘了，家具也都变了形。罪魁祸首恰恰是他最满意的玻璃墙，整面的玻璃墙虽然满足了他大采光的需求，但在夏天烈日“烧烤”下，屋里的温度竟然达到了摄氏七八十度，普通家具哪能经得起这般“烧烤”？！要是有人住在里面，没有大功率的空调人也要被“烤”。

　　其实，楼群的式样简约为好。简约的东西往往能持久，就像男人的衬衫，式样再变也变不到那儿去。而太过时髦的建筑，太过彰显的个性，当时看起来很“酷”，过个几年或十几年，再看就可能很“土”。时过境迁的东西价值自然也会缩水。

　　购房前要了解物业公司的背景

　　在房地产业有一句俗话：“三分建，七分管”。业主买了房子，可能对房屋质量、户型朝向等都比较满意，但如果小区的物业管理做得不好，搞得业主与物业管理公司矛盾很大，麻烦没完没了，将对业主的生活

　　产生很大的影响。近年来有关物业纠纷的报道屡见报端，反映出人们在购房时对物业因素的忽视。

　　一般来说，开发商在售楼时已选好前期物业管理公司。虽说日后小区的业主委员会有权更换物业公司，但在现实中，业主想更换物业公司绝非易事。如今的物业管理竞争越来越激烈，物业公司不会轻易让“煮熟的鸭子”飞走，因而业主在购房时应该了解物业公司的背景。比如，该公司管理过哪些楼盘？是不是知名楼盘？有没有与业主发生过纠纷？其经营理念如何？……有时从一些细节问题可以推测物业管理的质量。比如，小区安全设备怎么样，是否采用了电子门禁、电子巡更系统等先进设备。北京海淀区有一个800多户人家的小区，只雇了8个保安，业主进出小区大门和楼门全凭门禁卡，小区各处安装了先进的监视摄像头。虽然平时在小区里很少看到保安的身影，但是依靠先进的科技，小区治安非常好。据估算，减少一个保安一年可至少节约1万元，仅此一项每年为业主节约了数十万的物业费负担。

　　除此之外，还有众所周知的必须考虑因素，如地段的选择。弄清这是居住区、行政区还是商业区。这个地段有没有知名品牌企业的加盟，知名品牌企业在一个地区落地生根，往往有可能带动这个社区地产升值。又如附近交通是否便利，是否有配套的学校及医疗保健机构，小区的设计是否实用和人性化，能否做到人车分流，房子的朝向，临街的噪音问题，邻居人群的受教育层次等细节问题。

　　《环球时报》 (2004年10月13日 第二十二版)