上海空住率高达10％ 楼市惊现短期投资隐患

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　　据经济观察报报道，住在上海中心区徐汇斜土路近宛平路一高层物业中的徐先生一家，戏称他们是“独拥整个大楼的业主”。这个大楼共12层，一梯四户，刚新建不久。徐先生一家是在年初搬进来的。让他始料未及的是自从他搬进来入住，就鲜有看到后来者。“去年买的时候还是很不容易才拿到的，老早就卖完了，但没想到交房后真正自住的人这么少。”徐先生说他的左邻右舍，他都没见过。“到晚上的时候，你看看有几家会有灯光，就知道我说的并不假。”

　　听了徐先生的话，记者细心观察了几日。的确，每到夜晚(从晚上七点到十一点不等)，这幢高楼总是只有星星点点的两三家透出灯光。

　　处在同一区域的亚都国际名苑，地段更是极佳，正对地铁徐家汇站一号出口。同样从夜晚的灯光来算，这个小区的入住率虽然比徐先生一家所处的大楼要好很多，但也有半数多的屋子永远漆黑一片。

　　在上海，这样的现象在许多新建不久的小区中一再重演。

　　沪上媒体称之为“售后空房”，并由此引出“空住率”这一新概念。

　　“空住率”高达10%？

　　上海的房产市场存在空住现象，这是不争的事实。“买了房子以后既不出租也不自住，上海的空置房越来越多。空置房多了，可能会在一段时期内成为市场的潜在危险，一旦全部涌向市场出售或出租，会对市场产生冲击。”早在今年6月上海房地产学会组织的学术研讨上，上海市房屋土地资源管理局副局长庞元就明确指出，“所以，我们不仅要关注新建商品房的空置，更要关注存量中的空置，即售后空置的房屋”。

　　但在目前，不管是政府部门，还是房产市场研究机构，对售后空置这种现象都没有具体的统计数据。有关售后商品房的真正“空住率”为多少，几乎无人能说清楚。

　　此前，常被媒体引用的是一份来自电力公司的账单记录。这家电力公司覆盖了上海市的黄浦、静安、长宁、徐汇、普陀等中心区，包括了西藏路以西、外环线以东的大量房产开发热点区域。根据今年一季度该公司电费回收记录，在44万应出账户数中，有4.3万户因为“空住房”原因无法交费。上海的空住房问题是在最近两年逐渐形成的，但据电力公司人员介绍，与去年相比，今年的数字增长了一倍。这些空置房中60%为外地业主所有，房屋空置时间在半年以上。如果以此数据来推算，上海市中心房屋“空住率”高达10%。

　　沪上媒体《理财周刊》曾历时将近一个月，亲临现场，采用晚上数灯、访问中介、访问当地居民等形式，对热点地区、市中心区、新兴板块和外环线以外区域这四类区域的小区入住状况进行一次实地调查。其调查结果显示，上海售后房屋空置现象普遍，投资性购房比重偏高。调查中提到的市中心小区爱建园(位于徐汇高级生活中心内)，其夜晚亮灯率不足三成。而在本文开头提到的亚都国际名苑，出自该小区的二手房源在附近的中介随处可寻，中介公司更视这些房源作为推荐重点。有中介公司的工作人员估计，亚都国际名苑内投资性购房可能接近50%。

　　但在统计部门的常规统计中，人们见到更多的是对“空置率”的统计。因为在我国，现行的空置率计算方式是：开发商没有卖出去的商品房数量与前三年商品房竣工数量之比。按照这种算法，一般认为3% 的空置率是合适的。

　　据上海房地局公布的最新数据显示，截至今年6月底，上海空置房面积为332万平方米，其中，住宅空置面积为107万平方米，同比有所下降，下降幅度分别为36.5%和52.7%。

　　而就在不久前上海市统计局发布的最新统计数据，更为明确地表明，“上海住宅空置率为2.7%，低于国际公认的合理区间下限(即3%)0.3个百分点”。

　　投资隐患

　　“当本金的上涨幅度足以让作为现金流的租金忽略不计时，更多的投资者会越来越倾向于买后房屋空置不住。”作为研究者，复旦大学房地产研究中心副主任华伟一语道破了众多投资购房者的“天机”。

　　陈先生去年在位于上海中心区的静安“蓝朝部落”购买了8套房子，在不到一年的时间里，他已经将其手中5套房子出售，获利百万。另一个被投资者多次转手的楼盘，就是位于黄浦区的青年汇，这里以精装修单身公寓为主。

　　“租金收益只占到5%左右，而且住房出租还要碰到很多麻烦，比如要装修、要签协议，时间成本较高，这样就导致很多人并不愿意对外出租。很多外地人在上海购置了多套房屋，比如有些温州人在上海大量购房，他们想对外出租都没有办法。”

　　华伟把售后空置房分为两类：小康居住和投资居住。“小康居住就是应该有适度空房的。作为工作性的居住消费与休闲性的居住消费是不一样的。所以，会有越来越多二次置业的上海人，在城市有一套用于工作的小房子；而在郊区拥有另一套度假房屋。这种小康居住地房屋，确实是已经消化的。只有单纯用于投资居住的房屋，人们把房屋作为纯粹的投资品，根本不用来居住。”

　　华伟认为，小康居住造成的空住房是正常的，即使达到50%，也只能说明人们的生活质量提高了。“少量的纯粹投资居住也无大碍，但如果投资居住比例过高，则会带来隐患。比如市场的预期发生变化，这些空置房可能会集中涌向市场，成为存量的出售或出租。所以问题的关键在于是否控制在一定的合理空间内。”

　　中房指数首席分析师陈晟表达了类似的观点。“售后空房的形成，主要有两大原因。一是本地人的二次置业。这几年上海房地产市场较为火爆，房价一涨再涨，部分本地人出于改善住房条件或者其他原因，购置了两套或更多的商品房，因这些房屋只是偶尔居住，所以在大部分时间里，房屋是空置的；二是大量外来者的投资购房。他们因为远在外地，无力处理有关出租事宜，所以空置了。”陈晟认为，“空住并不能代表对市场不利。有的楼盘比如陆家嘴花园，有中介发现其房子空置，就会想方设法找到业主，问房子是否想出售，但得到的答案是否定的。这些人可能是给他们的下一代添置房产，或者留下自己来上海出差时居住。这些投资者确实是认可物业而不想出售，这仅仅是一种需求的转移支付，不会带来太多的问题。”

　　按陈晟的估计，上海售后空房的空住率大约在10%，其中有约60%为外来购房者。

　　但陈晟也承认，上海确实有部分高档楼盘存在“超过40%的购房者纯粹是出于投资购房，他们只是希望从房价升值中获利，套现获利。”

　　而早在今年初，上海官方就对外宣称，上海投资性购房的比例超过16%，接近国际警戒线20%。

　　分析者们更多地把“投资渠道狭窄”作为投资购房增长过快的原因。华东师范大学欧亚研究中心研究员余南平表示，“在目前5.3%通膨率的环境下，主要的5个投资市场为国债、储蓄、实业、房产和股票。这其中，实业不是一般的投资者有财力投资的，而个人投资国债和股票的收益都不佳，储蓄的实际回报已经是负利率，这样的背景导致投资者对于房产的热情高涨。”

　　余南平还指出，“中国政府没有把地产市场作为公共市场来调节，人为制造了稀缺。地产税的缺失，使中心地带变得一再稀缺，价格也一再上扬。而国外地产税的实施，让政府每隔几年就有机会对物业做一次新的评估，收取升值后的物业总价2% 的税率，这意味着你住最好的地段就需要缴纳最多的税款。这种措施能有效避免中心地段的房价无限期地上涨。而这也是为什么世界上只有一个巴黎，但巴黎的房价却没有无限上涨的原因。”

　　更让余南平担心的是这一现象所造成的最大隐患，即消费者在除开房产之外的最终消费需求大大萎缩。这种担心在民间学者王炼利的研究中得到了呼应。王炼利通过统计分析得出的结论是，拥有全国最高的人均可支配收入的上海，却同时成为全国最低的最终消费率的城市。“这是因为上海人已不敢消费”。(彭朋)