8·31后新盘何在？房价大涨预计在06年后

　　

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　　被房地产界称为“土地大限”的8月31日已经过去，过关的288个项目也已经张榜公布了。那么，这些过关项目主要分布在哪些地方？是属于哪类项目？价格可能会在多少？本报记者分别采访了中原物业、金网络和协成行三家京城著名代理行的相关负责人，请他们就这份名单预测——

　　一半在城里，一半在郊区

　　据协成行统计，三批过关项目的建筑面积总量大致在4300万平方米，其中四环外项目将近有2300万平方米，四环内项目2000万平方米，二者比例相当。

　　但是，城区多是危改项目，像第一批名单中有德外、和平门、夕照寺等危改项目；第二批名单中前10个项目都是庄胜二期的危改地块，而这次68个过关项目中危改项目就有28个，占了约41%；第三批名单中仅一个大吉危改项目的规划建筑面积就高达128万平方米！

　　区域还是那些区域

　　过关项目约有50%是现有项目的后期，与之相比，从未上市的“新面孔”相对较少。换句话说，今年已经形成的热点区域，在今后一两年之内还将是热点。如望京、昌平、顺义以及朝阳路和朝阳北路一带等。就这些项目的立项和位置来看，基本属于中档价位。

　　另外，三批过关名单的非住宅项目层出不穷，约占总量的45%。其中，综合类项目1200万平方米，占27%；商业类项目为504万平方米，占12%；公建139万平方米，占3%；办公场所120万平方米，占3%。协成行董事长王晓航由此推测，北京的房地产市场逐步向多元化发展，公建、商业及综合类物业的辅助功能正在逐步增强，甚至在个别区域成为市场的主导，大规模的商业开发时代已来临。

　　房价大涨预计在2006年后

　　一个项目的平均开发周期是两年半，北京每年平均新开工商品房面积不会低于1600万平方米，除去正在开发的面积，这样现在过关的项目大约能够维持两年。因此，金网络副总经理杨强宏认为，真正的因土地供应紧张而导致房价大涨很有可能在2006年以后。

　　杨强宏还指出，2003年400多个商品房项目中，三环以内的项目仅占8%，这次过关项目中在三环以内的项目大多是危改项目和非住宅项目，未过关的项目因为属于“历史遗留问题”，所以不外乎于2002年7月1日开始施行的北京市政府33号令?穴《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》?雪第三条规定的五类用地：绿化隔离带项目、危旧房改造、小城镇建设项目、其他重大建设项目中的用地以及一些规划为高科技、工业用途的经营性项目。可见三环内的住宅供应一直很紧张。所以他认为，房价上涨将从三环内的项目开始，逐步蔓延到四环和近郊。

　　政府应该公开土地供应量

　　没有过关的土地怎么补偿？中原物业总经理李文杰预计政府会在今年年底之前给予答复。很多开发商都不愿谈及此事，因为有些费用可以算出来，而还有一些费用是不便于公开的。北京是全国最后一批实行经营性土地全部公开交易的城市之一，借鉴其他城市的经验，可以在招、拍、挂的时候给予原开发商一定的优惠。

　　李文杰认为，如果政府在今年年底把对那些没过关项目的处理方法公开，那么明年的土地供应量也就清晰了。对市场影响较大的应该是在这些已知的土地供应量之后，政府要是能公开每年的经营性土地供应量，会在很大程度上帮助开发商和消费者决定自己的投资或购买行为，能有效控制房价的恐慌性上涨。

　　开发速度有可能会放慢

　　市场的透明化将使一些不正当竞争的企业无计可施。过去在购房人心目中有一定“品牌”的房地产公司有可能因为拿不到土地而减少开发项目(如富力集团的天坛、白家庄、刘家窑等几个项目均没通过大限)。

　　王晓航告诉记者，过去，由于土地交易不规范，拿地“容易”，很多开发商不追求某项目的利益最大化，而往往是通过规划的开发实现利益最大化。因此，拿到一个项目以后，往往走“快”字路线，即快速完成设计、快速销售、快速进入下一个新盘的开发。北京房地产市场也因此流行“快就意味安全”的经营理念。而“8.31”以后，随着拿地成本的增加、拿地难度的提高，开发商的经营理念将发生变化：每个项目的利益最大化将成为开发企业的经营目标；好的房地产企业也将从“速度型”转为“效益型”。

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　　这次没过关，下次接着闯

　　相信政府会给予补偿

　　9月6日，北京市国土资源局发出公告要求：不能继续协议出让的经营性项目用地，从即日起原土地使用权人和原项目单位可持有效的项目建议书批复或规划批准文件，向市国土局提出土地由政府收购储备或入市交易等申请。

　　一位在四季青乡花了两年的时间做前期准备，已经投入4000多万元的项目这次没能过关，其负责人向记者诉说自己现在的心情像罪犯在等待宣判。另据知情人透露，有的小开发商如果这次没过关，在下一轮的招、拍、挂中又没能拿到原定的那块地，“8.31”大限就相当于灭顶之灾。

　　虽然现在等待的心情很焦急，但该负责人还是认为，这个项目在此之前也是按照政府的土地政策办理的，除了可以计算的“有票”投入，一些“没票”的损失也不是个小数，相信政府不会一笔勾销。谈到目前最迫切的愿望，他希望政府尽快给这些没过关的项目一个处理方法和周期，以便公司做下一步安排，谁也耗不起。

　　记者采访到的其他没过关项目的开发商也都一致认为政府会给他们一个“说法”和一定补偿，甚至有的乐观地认为接下来的公开交易只是走走过场，原地块的开发终究还是会让他们来做。

　　对下次“过关”普遍有信心

　　康城总经理陈文告诉记者，早期和土地方协议土地使用权并进行项目建设时，所有的土地定金、前期付款、市政规划、配套规划都是按整体地块1500亩地、建筑近100万平方米的规模做的，到目前为止，先期在市政、配套等上的投入已经达1亿，其中修通京通快速路到康城的市政路就花了3000万元。可康城后期还有700亩地没有过关。

　　但是陈文一点也不为后期公开交易的土地担忧，他用很轻松的语气说道：“我们从1998年就开始研究这块地，对它的了解程度、价值的估算、与当地各级政府部门的良好关系是其他参与竞争的开发商所难以达到的，我们有信心把后期的土地‘夺’回来。”

　　上文提到的四季青项目的负责人也认为，如果现在对原地块进行公开交易，自己公司的胜算要比别家多。同时，他还表示，如果有公司不惜成本和利润地来抢，自己不会与这样的“疯子”争。

　　无论胜算多少，记者所接触的未过关项目都表示一定会参与原地块的公开交易。

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　　未过关项目可能有五种补偿方式

　　目前政府尚未对未过关项目就收购和入市交易的细则公示，有业内人士分析，在入市交易方式中，受影响的开发商可能通过如下途径获得一定补偿：

　　一是通过招标方式出让，原开发建设单位可以在同等条件下享有优先权；

　　二是对原开发建设单位申报的补偿价格进行备案；

　　三是原开发建设单位可参与土地公开交易增值收益分配；

　　四是实行换地权益书制度，即原开发建设单位对被收购土地的已投入额，可以抵作将来购买土地时的费用。

　　这四种途径主要是针对一些已取得相应立项及规划文件、相对比较成熟的项目，它们可以直接进入公开市场进行“招拍挂”方式的交易。

　　五是针对一期过关、二期未过又面临征地拆迁等问题的项目，原建设单位可以被确定为土地一级开发实施主体，受市?穴区?雪土地整理储备中心委托实施一级开发工作，完成后交由土地整理储备中心入市交易，并由中心对开发商给予合理补偿。而像一些重点地区，涉及企业搬迁，由于规划等问题暂时还无法进入市场的项目将由政府收购。

　　未过关项目有三类

　　未过关项目的历史遗留项目从项目进度看，可分三类：

　　一类是立项未动工但开发商前期已经进行投入的“新项目”，如上文中提到的四季青项目；

　　一类是在建项目部分后续项目未能过关，如康城没过的700亩地；

　　信报记者 蔡雪婧