信息时报讯(记者乔倩倩)商业银行存量房贷细则陆续公布，各家银行具体细则略有不同，除工行、农行等银行对符合条件的客户自动调整利率外，多数银行需要客户主动申请。。业内人士表示，尽管银行对存量房贷利率的调整设有一定门槛，如信用记录符合要求等，但通过部分客户主动申请，银行操作起来仍保留弹性空间，在“利润损失”与 “客户流失”二者之间，银行宁可承担利差缩小的利润损失，也不愿导致大量客户转按揭。

　　信用记录留可操作空间

　　从日前工行公布的细则来看，存量房贷利率调整的条件是，2008年10月27日之前发放的个人住房贷款，执行的利率是基准利率的0.85倍，如果借款人近2年内没有连续2期(含)以上的违约记录，在该行的其他贷款也无不良记录，可通过计算机系统自动调整利率，同时因特殊原因存在历史不良信用记录，无法享受优惠利率调整的采取特别处理措施，即借款人已经正常还款，最近还款日前24个月内没有连续2期(含)以上违约记录，在工行其他贷款无不良记录的，可向贷款经办行提出书面申请，在分析判断违约原因、归还贷款能力、借款人履约承诺等基础上，可对其贷款利率下浮比例进行调整。

　　农行广东分行有关人士也告诉记者，的确有部分客户信用记录出现瑕疵，但希望利率能够下浮，这种情况下，客户如果提出申请，银行进行综合评估，并要求其签一份承诺书，即保证今后不出现欠供记录，如果不履行将承担较严重后果。

　　业内人士表示，目前多家银行已将利率调整权限下发到各分行，存量房贷客户向银行主动申请利率调整，银行将根据客户贷款情况决定利率下浮的比例，在申请过程中，对于特殊情况银行还能特殊处理。除工行、农行外，据了解，兴业银行也规定，如果借款人有逾期记录，但能提供合理佐证材料证明非主观故意，亦可享受利率下浮优惠。

　　让利旨在留住客户

　　证券分析人士指出，如果在90%的房贷下浮利率的情况下，贷款平均利率因此将多降12.6个基点，息差多降6.4个基点。据媒体报道，2008年金融机构个人房贷合计余额29831亿元，以此数据计算，银行业在7折利率优惠前后的利润损失将在150亿~200亿之间。

　　农行上述人士说，按照目前的存量客户利率调整政策，约有90%的存量客户可以享受利率下浮30%的优惠，尽管大量存量房贷利率下调使得银行利差收入减小，但政策调整只是无奈之举，银行仍力求保住优质客户。

　　据了解，为了避免客户流失，银行通常会极力劝阻客户办理转按揭，同时，各家银行尤其是中小银行开出各种优惠条件如零转按揭费等吸引客户流入，“银行在力争客户流入而非流出，尽管利润减少，但好过利润消失。”银行业内人士说。

　　各家银行存量房贷政策

　　中行：首套自住房；在2008年10月27日之前办理个人住房商业贷款；当前还款正常且贷款期间无不良还款记录。

　　农行：存量房贷在30万元以上，没有逾期还款等不良信用记录，原贷款利率浮动比例执行基准利率的0.85倍可自动调整，不符合自动调整条件的，可向银行提出书面申请，银行综合评审后确定利率调整。

　　工行：2008年10月27日前贷款利率执行基准利率的0.85倍，在该行其他贷款无不良记录，借款人2年内没有连续2期(含)以上违约记录，因特殊原因存在历史不良信用记录，无法享受优惠利率调整的采取特别处理措施。

　　建行：2008年10月27日前贷款利率执行基准利率的0.85倍；近两年内贷款拖欠不超过2期；重新定价日起无拖欠贷款余额、不存在违约行为；重新定价日起不超过2笔以上贷款未还清 。

　　兴业银行：贷款金额50万以上；没有逾期记录；享受利率调整后3年内不得提前还贷；此后有1次逾期记录，将取消优惠；须主动到银行申请。

　　招商银行：普通自住房；低于当地人均居住面积；考核综合信用度，以往对银行的贡献程度；三年内不得提前还贷。

　　光大银行：贷款余额达到30万元；首套商品房；无逾期；另据贷款的实际情况分别确定。

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