文/曹作义

　　打击房地产洗钱犯罪也是中国的国际义务。中国已经承诺对包括房地产业在内的特定非金融机构建立反洗钱制度。

　　在一个大多数网民都期待“居有其所”的年代，“房叔”蔡彬突然火了。

　　蔡彬，广州市城市管理综合执法局番禺分局原政委，近期被爆拥有20多处房产。调查结果表明，“房叔”在担任番禺区公安分局副局长，番禺区城管综合执法分局局长、政委期间，涉嫌利用职务便利收受他人贿赂、违反规定经商办企业等。

　　“房叔”蔡彬案，可谓个案，也并非个案，确切地说，该案是中国高官房地产洗钱案之缩影。

　　从媒体披露的20起腐败大案可看出，房地产业其实早已成为部分腐败高官的“洗钱天堂”。如表1所示，涉案腐败官员所拥有的房产少则七八套，多则四五十套。

　　2010年，央行反洗钱课题组对中国近年来洗钱案例抽样调查显示，洗钱犯罪资金主要流入金融、房地产和投资领域，其中通过房地产领域洗钱的案例占35.9%，仅次于金融业。

　　洗钱“重灾区”

　　我们不难理解房地产何以成为洗钱“重灾区”。

　　首先，房地产项目资金需求量大，且在房地产交易过程存在一定程度的现金支付，难以查明资金来源，犯罪分子因此有机可乘。最后，房地产业的另一特点是信息透明度较低，易于掩盖非法资金的来源和性质。再次，土地资源的稀缺性和房地产开发对银行贷款依赖性，更是使得政府官员与银行工作人员的“权力寻租”变得有机可乘。

　　简单总结可见，犯罪分子通过房地产业洗钱的方式早已是五花八门。有的直接以本人名义或以他人名义购房(如重庆市巫山县交通局原局长晏大彬案)；有的以他人名义投资创办企业进行房地产开发(如原宁夏石嘴山市医保中心主任徐福新等挪用医保金投资房地产公司案)；有的将非法资金注入房地产开发公司并持股分红获益(如某银行周口市中支清算中心原主任王世君挪用公款投资入股房地产业郑州三和置业有限公司案)；有的通过民间借款、投资入股等方式将腐败所得融入房地产建筑安装工程，或者利用房产中介等其他方式进行洗钱(如与不法中介勾结，签订虚假销售合同，将黑钱混入房地产中介交易资金中)。

　　反房地产洗钱，其必要性毋庸置疑。中国《反洗钱法》规定，国务院反洗钱行政主管部门可以会同国务院有关部门制定特定非金融机构反洗钱制度，这为中国制定房地产反洗钱制度提供了法律依据。2005年实名制购房政策出台，推行商品房预销售合同网上即时备案制度，这为下一步立法提供了重要借鉴。

　　尤要提及的是，打击房地产洗钱犯罪也是中国的国际义务。中国已经承诺执行国际权威反洗钱组织——反洗钱金融行动特别工作组(Financial Action Task Force,简称FATF)的《40条建议》(TheFortyRecommendations)，该建议要求各成员国对包括房地产业在内的特定非金融机构建立反洗钱制度。

　　国际范本

　　国际上的先行探索为中国房地产反洗钱提供了良好的参考借鉴：

　　英国《2003年反洗钱法规》(money laundering regulations 2003)第2条和第3条规定，任何在英国境内从事房地产代理活动、提供房地产交易法律服务活动的主体必须履行客户身份识别、交易记录保存和嫌疑洗钱报告三项反洗钱义务。

　　2001年，欧盟发布了《反洗钱指令Ⅱ》(DIRECTIVE 2001/97/EC OF THE EUROPEAN PARLIAMENT AND OF THE COUNCIL of 4 December 2001，amending Council Directive 91/308/EEC on prevention of the use of the financial system for the purpose of money laundering)，该指令第2条规定：负有防范洗钱犯罪义务的领域延伸到金融系统以外的一些“从事职业活动的法人或者自然人”，包括房地产代理商、为委托人的利益而代理从事金融交易或者房地产交易(包括资产评估)的公证人、法律服务人员、中介机构及其工作人员等，并对他们施加预防洗钱的法律义务。

　　2007年，金融行动特别工作组就发表类型报告《房地产领域的洗钱和恐怖融资》(FATF：MONEY LAUNDERING & TERRORIST FINANCING THROUGH THE REAL ESTATE SECTOR，29 June 2007)，提供各国房地产业的洗钱案例和建议措施。

　　此外，美国、日本、俄罗斯、加拿大、澳大利亚，芬兰等国也都建立了符合本国特点的房地产反洗钱制度，也为中国建立类似制度提供了国际参考。

　　反洗钱体系待建

　　房地产业反洗钱若要取得实质性进展，离不开先进的制度系统的规范。一个明晰的房地产业反洗钱体系应该有五个方面：

　　确定房地产业的反洗钱义务主体范围

　　根据《反洗钱法》第3条，按照规定应当履行反洗钱义务的特定非金融机构，应当依法采取预防、监控措施，履行反洗钱义务。如前所述，通过房地产行业进行洗钱涉及开发、建筑安装、商品房买卖等环节中的房地产开发公司、建筑安装公司、房地产经纪公司、房地产评估公司、房地产交易所及其注册验资会计师(审计师)事务所等主体，要有效预防和遏制房地产行业的洗钱活动，应当从管住源头和堵住出口两方面着手，不仅要了解购房者购房资金来源和性质、购房情况及交易频率，更要清楚房地产开发商、建筑安装企业、房产中介等股东资金来源和性质及其实际控制人的背景等信息。因此，必须把房地产开发商、建筑商、房产中介、房地产交易所、会计师(审计师)事务所等纳入反洗钱义务主体范围。

　　在房地产领域推行非现金结算制度

　　非现金结算，是指不使用现金而通过银行将款项从付款单位(或个人)的银行账户直接划转到收款单位(或个人)的银行账户的货币资金结算方式。房地产作为高现金流量的行业之一，不法分子极易通过现金交易方式洗钱，消除资金痕迹，以逃避反洗钱部门的监控。推行非现金结算，限制大额现金交易，可大大降低不法分子利用现金洗钱的概率。有必要通过修改完善《现金管理暂行条例》等法规有关现金管理规定，在房地产领域强制推行非现金结算方式，规定房地产开发、销售、二手房交易等环节大额资金交易必须实行非现金结算。

　　制定房地产业客户身份识别制度。

　　房地产行业反洗钱工作涉及的义务主体较多，应区分不同的义务主体建立相应的客户身份识别制度，针对不同客户实施有效的客户身份尽职调查措施。在房地产开发商、建筑商、房产中介的注册验资环节，在房地产销售和二手房交易环节，在房地产预售合同登记或房产交易登记环节，都要建立相应的客户身份识别制度。此外，商业银行在办理与房地产相关企业、个人办理业务时，在履行现行的金融机构客户身份识别制度外，对房地产公司开发商、建筑商注册资金、征地资金、建筑安装工程资金、预售资金、房地产开发贷款资金予以关注，重点对房地产开发贷款的资金用途和还贷资金来源进行尽职调查，审查是否与公司经营范围和规模相符；对房地产开发商、房产中介提交的购房者资料进行尽职调查，在办理商品房按揭贷款时审查收入证明合法性以及还贷资金来源，同时关注交易资金去向。

　　制定房地产业可疑交易报告标准

　　借鉴现有金融领域反洗钱的做法， 建立以商业银行、房地产销售机构(开发商、房产中介)、房地产交易所、涉及房地产行业的管理部门为主体的可疑资金监测报告体系，建立可疑交易报告及保存记录等制度，识别分析可疑交易，并向中国反洗钱监测中心提交可疑交易报告，同时妥善保存资料和交易记录。

　　建立房地产业反洗钱信息联网系统

　　由于异地购房、假身份证购房和冒名购房等原因，购房信息的真实情况很难查询，为洗钱者提供可乘之机。应当加强房地产行业反洗钱信息系统建设，提高房地产行业信息透明度，同时，扩大现有中国反洗钱监测中心数据系统功能，搭建房地产行业可疑交易资金监测分析信息化网络平台，并与税务、工商、房管等部门的监管信息系统实现链接，全面征集房地产行业所涉行为主体的基本身份信息和异常资金交易等情况，为反洗钱部门和侦查机关预防、遏制和打击房地产领域洗钱犯罪活动提供准确情报线索和证据支持。

　　(作者单位为中国人民银行反洗钱局，文章内容仅代表个人观点)

　　小资料：

　　反洗钱金融行动特别工作组(FATF)

　　反洗钱金融行动特别工作组是一个独立的专门从事国际反洗钱和反恐融资事务的政府间组织，其宗旨是制定和推动反洗钱和反恐融资政策。该工作组希望借助推行反洗钱和反恐融资政策，防范利用犯罪收益进一步犯罪，以及避免洗钱和恐怖融资影响合法经济活动。FATF发布的《40项建议》是公认的全球反洗钱和反恐怖融资标准，该建议规定了各国应予执行的反洗钱和反恐怖融资的刑事司法和监管措施，还包括了国际合作和金融机构及赌场、房地产商、律师和会计师等行业的防范措施。该组织成立于1989年的西方七国首脑会议，创始国包括西方七国和欧洲联盟欧洲委员会的15个国家。目前，该组织已拥有36个成员国，其中包括34个国家和地区，以及2个地区性组织(欧洲委员会和海湾合作委员会)。FATF的组织成员资格是一国金融业走向世界的“绿色通行证”。