章文贡

　　[ “房价并不决定于货币供应量，而决定于房地产供求关系。” ]

　　7月31日，央行调查统计司司长盛松成在最新一期的《中国金融》上发表署名文章称，我国货币政策的主要目标之一是物价总水平的基本稳定，而不是任何一种特定商品价格的稳定。

　　近一段时期，房地产价格持续上涨，加之货币供应量亦迅速增长，有人士认为，从货币的角度看，房价上涨的原因是货币供应量过多；与此同时，盯住房价等资产价格应该成为货币政策的目标之一。

　　“单一商品的价格取决于该商品的供需状况，而货币供给影响价格总水平。”盛松成则认为，抑制任何一种特定商品价格(包括房价)的有效方法是改善该商品的供求状况，而不是从货币供应方面找原因，因为货币供应影响价格总水平，而不能决定任何单一商品的价格。

　　货币与房价上涨并不总一致

　　“无论依据CPI还是GDP缩减指数，我国近年来的通胀率都不高。”盛松成表示，我国的货币供应尽管保持较高增速，但与社会交易需求是基本一致的。

　　数据显示，3月末，广义货币供应量(M2)余额达到103.61万亿元，同比增长15.7%。这是中国的M2首次突破100万亿元的大关。

　　盛松成认为，我国的社会交易需求迅速扩大，主要原因在于，我国经济持续高增长、货币化进程加快、增加值率(总增加值/总产出)降低、住宅商品化、资本市场从无到有等导致我国商品交易量增加。

　　与此同时，由于我国国民储蓄率高、直接融资占比低、金融资产结构单一等原因，货币的周转效率下降，即货币的交易流通速度降低，于是相同的名义商品交易量，就需要更多的货币。

　　一方面，M2快速增长，另一方面，这段时期内，房价亦在最近几年迅速上涨。由此，有人士认为，房价过快上涨应归咎于M2的迅速增长。

　　盛松成认为，不应将单一商品价格的大幅上升归因于货币因素。“房地产价格过快上涨主要源于其供需失衡。”“人口增长、国民收入增加、城市化发展、国际需求等因素都会提高房地产市场的需求，同时房地产又受稀缺性、垄断性、基本价值的不确定性等供给因素的制约。”

　　“有人说高房价是印出来的，这是不准确的。与其说高房价是‘印’出来的，确实还不如说是‘炒出来的’。”盛松成表示，从全球范围看，货币与房价上涨并不总保持一致。

　　举例而言，2007~2012年，美国M2年均增速达6.8%，而房价却连续六年下降，年均增速比前六年低10.6个百分点。而2003～2008年，日本M2年均增速仅为1.7%，而房价却年均上涨4.1%，结束了日本1991～2002年房价连续12年负增长的历史。

　　盛松成认为，近十年，我国M2和房价都保持了较快增长速度，但由于我国住房商品化时间还不长，还未经历一个完整的房地产周期，我们不能从表象判断我国房价上涨由M2高增长导致。

　　央行“关注”房地产、股票价格

　　事实上，从数据上来看，我国M2与房价也会出现背离。

　　“我国房价上涨最快的时期，并不是M2增速最高的时期。”盛松成引述数据称，从全国房屋销售价格指数看，我国房价涨幅超过10%的年份是2004年(10.3%)和2007年(10.4%)。而2004年M2增长14.6%，比上年回落5个百分点；2007年M2增长16.7%，比上年回落0.2个百分点。

　　盛松成还表示，近年来，我国大部分中小城市房价平稳，而部分大城市(并非全部大城市)房价涨幅较大，难道是这些大城市货币供应多，而其他城市货币供应少吗？显然不是，而是由于不同城市的房地产供求关系不同。“房价并不决定于货币供应量，而决定于房地产供求关系。”

　　盛松成还称，衡量货币供应量是否合适的主要标准是经济增长与物价水平，而不是任何一种特定商品价格的高低。

　　最近几年，在房价迅速上涨的背景之下，学界有一种声音认为，抑制房价上涨亦应从货币因素上想办法，货币政策应该盯住资产价格的波动。

　　“2007年末全球性金融危机爆发后，中央银行的视野已不再局限于通胀率，央行开始监测房地产、股票等资产价格。”盛松成还表示，货币政策也更强调与宏观审慎措施相协调。很多时候央行被赋予维护国家金融稳定的职责。

　　但盛松成同时还强调，从近年来央行的实践看，各国货币政策对资产价格更多的是“关注”，货币政策更重要的目标依然是价格总水平。

　　例如，2009年4月到2013年3月，美国道琼斯平均工业指数上涨91.6%，年均上涨17.7%，同期CPI年均上涨1.8%。由于物价压力不大，而失业率较高，美国执行0~0.25%的低利率政策，并连续四次实施量化宽松货币政策。

　　2012年7月到2013年3月，日本东京证券交易所加权平均股价上涨41.1%，但由于物价涨幅不高，而经济增长压力较大，日本银行仍然连续实施量化宽松政策。

　　结构性信贷政策应对高房价

　　具体到中国而言，盛松成表示，我国货币政策的主要目标之一是物价总水平的基本稳定，而不是任何一种特定商品价格的稳定。

　　“我国货币政策同时考虑经济增长与稳定物价，而针对房价的是结构性信贷政策。”盛松成解释称。

　　2009、2010年，我国房价涨幅高于物价涨幅，但由于通胀率不高，而保持经济平稳增长的压力较大，央行实施了适度宽松的货币政策。对于房价的上涨，央行则配合相关行业政策，通过结构性信贷政策加以调控，比如提高二套房首付比例以及提高二套房贷款利率等。

　　在2011、2012年，央行连续两年实施稳健的货币政策，有效遏制了物价快速上涨的势头，同时继续实行结构性信贷政策调控房价。2011年，CPI上涨5.4%，涨幅比2010年提高2.1个百分点，房价同比上涨4.2%，涨幅比2010年回落8个百分点。2012年，CPI同比上涨2.6%，房价同比下降0.6%。

　　今年7月19日，央行决定推进利率市场化进程，放开贷款利率下限管制，但对商业性个人住房贷款利率政策却未作出调整，其利率下限仍保持为贷款基准利率的0.7倍不变。央行做出此种部署的出发点就在于，抑制投资投机性购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　最后，盛松成还称，任何一种特定商品的价格(包括房价)脱离一般物价趋势的剧烈波动都源于该商品的供求失衡(当然，这一失衡的背后可能是一系列深层次的矛盾)，而不是货币供应的变化。

　　盛松成建议，抑制房价的有效方法是改善该商品的供求状况，而不是从货币供应方面找原因。制图/蒋皓明