号称“史上最严”的“二套房首付50%政策”房产新政出台已经两周，在贷款审批日趋严格的情况下，广州楼市“应运而生”了诸多规避的“新办法”。

　　上周末，记者走访了城中多个楼盘和二手中介，发现中介们会根据买家和房源的情况，推荐用他人姓名买房的“土办法”、利用公积金贷款的政策空档、求助于中小银行甚至是“金融公司”等办法。但记者实地咨询发现，这些层出不穷的“新办法”中，不但对买家资金实力等都有一定要求，而且还可能造成买家损失或带来纠纷，未必都可取，需要三思而后行。

　　一手房五成首付没商量

　　陈先生在接受记者采访时，“赌咒发誓”地说自己不是炒房客。他告诉记者，他和妻子现在住在海珠区的单位宿舍，几年前他在增城买了一套房，当时主要因为开发商与单位有合作，房价很实惠；而且也能让资产保值。

　　但再过几个月，陈先生就要当爸爸了，住在单位宿舍孩子很难入户，所以想在海珠区买套房子。然而房产新政下，他就必须付五成首付。陈先生说，他在增城的房子市值不过五六十万元，而且还在供，当初只给了十来万元首付。但海珠区的房子均价已过1.5万元/平方米，房龄老的也要1万元/平方米左右。一套两房一厅的房子最少也要五六十万元，就算卖了原来的房子也凑不够首付。

　　首付动辄七八十万

　　事实上，陈先生这种的情况并不鲜见。对于这些“就差钱”的“改善型住房”购买者，以往神通广大的开发商、地产中介，还能为他们提供“首付担保”，或者用其他手段来规避政策吗？记者为此在广州各中心城区进行了深入调查。

　　记者调查发现，无论是新政出台前就在售的，还是将在五一小长假开盘的一手房，楼盘销售们都表示，目前只能严格执行国家新的房产新政。

　　上周日，记者来到位于荔湾区滘口地铁站附近的逸彩新世界朗逸廷时发现，来看房的市民三三两两的，远没有地铁五号线刚开通时的热闹。记者以买家的身份咨询后得知，该楼盘的两房小户型单位已售罄，剩下的最小户型也要90多平方米。目前该楼盘开价1.5万~1.6万元/平方米，二套房买家不掏出七八十万元根本买不下了。

　　在与楼盘销售人员攀谈中，记者自称已贷款买过一套房，不知再买是否要付五成。销售人员表示，只要家庭成员内有购买记录，无论贷款与否都算是二套房。随后记者又表示，现有房产还有升值潜力，不想仓促出手，不知可否少付一成首付。这位销售人员明确表示，按揭审批都由银行负责，银行批下来多少就是多少，他们也没有其他办法。

　　“银行批多少就是多少”

　　相隔不远的荔江美筑五一期间才正式开售，但销售人员明确表示只能办四大行按揭，严格执行国家规定。据了解，该楼盘初步定价为1.3万~1.5万元/平方米，最小户型也超过80平方米。

　　白云区的情况也基本相同。在已经上市的大型楼盘岭南湾畔，记者了解到，该楼盘高层洋房均价已达1.7万元/平方米，一套80平方米的房子要130万元，付五成首付就是65万元。当记者提出自己已有一套房，但不够钱给五成首付时，售楼小姐表示无能为力。“现在银行都严格按国家规定来执行，第二套房首付一定要五成以上。”

　　一手房的首付为什么卡得这么严？天河区万科天河御品的销售王先生一语道了破天机：一手楼的价格都在网上公示了，不可能像二手房那样，通过一些“操作”让银行评估价高于实际售价，以便从银行多贷款，变相降低首付。“过于离谱的评估价，在网上公示很容易被看出问题。现在一手楼都很透明，要按政策来。听说6月以后，二手房也要这样网签了，也很难再使用操作评估价格的手法了。”

　　公积金贷款最靠谱 另类借贷风险最大

　　相较于一手房的“没商量”，如果按揭购买的二套房是二手房，可操作空间就大了许多。有资深中介就向记者推荐了一些操作办法。当然，随着政策力度的加大和具体实施细节的落实，操作难度也在日益增大。

　　方法1

　　公积金贷款能贷七成

　　成功率最高 但放款慢易被卖家拒绝

　　条件：

　　1.第一套房按揭为商业贷款

　　2.公积金半年没动用过

　　3.房子总价不超过80万元

　　缺点：

　　申请和放款时间比商业贷款时间长，可能遭卖家拒绝

　　如果第二套房买的是二手房，目前能顺理成章贷款只给三成首付的方法就是用公积金贷款，但前提是第一套房没用公积金贷款。

　　据了解，目前广州公积金贷款还没有出台执行二套房五成首付新政的规定，如果之前购房没有动用过公积金贷款，买第二套房、三套房时申请使用公积金贷款仍可享受首付最低三成，利率为公积金贷款利率3.87%(5~30年期)。

　　在天河区棠下，满堂红中介黄小姐询问记者是否有广州户口，住房公积金是否半年以上没有动用过。在得到记者肯定的答复后，她很高兴地告诉记者，“你可以申请用住房公积金贷款啊，可以三成首付，不过一人最多贷到50万，两人80万。我们一直都建议首次置业的客人不要动用公积金贷款，因为如果用的是商业贷款，二次置业时再动用公积金贷款就可以依然享受到三成首付，而且利率也不会调高。”黄小姐告诉记者，即使是外地户口，只要公积金交了一年以上也可以办下来，一般10个工作日就能有答复。

　　方法2

　　操作银行评估价多贷少付

　　以往中介杀手锏 房价太高渐难操作

　　方法

　　调高评估价

　　评估价高于房价，从银行多贷款，买家少给首付。

　　调低评估价

　　评估价低于房价，让手头现金与五成首付相符，另想办法付余款。

　　缺点

　　实际房价太高，操作空间已经很小。

　　要获得卖家信任，协商出其他支付余款的方法，不太容易。

　　二手房的实际交易价由买卖双方议定，这一价格与决定贷款额的银行评估价可能存在一定差距，一些二手房中介通过操作银行评估价，以便让买家少给首付，这是以往较为常见的方法。天河区棠下世王地产中介邓先生在接受记者咨询时，就说可以通过调高房产评估价的方式，从银行贷出更多款额，以弥补首付的不足。

　　记者以二套房买家的身份向邓先生咨询一套要价100万元的二手房时，表示只够钱给30万元的首付。邓先生就向记者详细解释说，如果把房子的银行评估价操作到140万元，五成也能贷出70万元，记者就要给30万元，即实际上只给三成首付就能把房子买下来。

　　对于这种方式，合富置业和裕丰地产等中介也都提到，但均表示现在不太容易操作了，“因为现在的房价都普遍高到相当价位，银行为了防止不良贷款，都不会给你那么大的操作空间。在一两年前，这种方法还比较容易实现，现在有点难了。”合富置业的刘先生说，比如骏景花园这边的二手房价平均都已经飙在1.3万元/平方米了，现在能帮你评估到1.2万/平方米就已经很不错了。

　　对于记者的情况，满堂红的中介黄小姐则给了调低银行评估价的“逆向操作方式”。也就是说，把银行评估价“操作”到60万元，这样记者手上的30万元就正好是五成首付。但这种情况下，买家必须跟卖主协商好，通过其他方式补齐剩余的实际款额。中介黄小姐表示，这样做最难的是如何跟卖家协商出一个大家都能接受余款支付方式。但她认为关键是要卖主相信你能承担另外40万的款项，她建议可以使用第一套小居室再去抵押获得新贷款。“所以你的工作单位，收入情况等资料会变得比较重要，经济能力的验证是为了避免不良贷款。同样的，这样的资料即使是帮你去中小银行抓空隙争取三成首付的时候，也会很重要，毕竟在这个风口浪尖上，就连按揭公司以前的垫付一两成的业务，现在都不容易帮忙申请了。”

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