易宪容：负资产出现对国内银行体系影响不大

　　易宪容

　　最近，有人说：随着国内房价下跌，中国可能出现负资产家庭，这样政府就得改变目前房地产市场的金融政策，特别是要改变目前从紧的货币政策，要让涨到天上的房价再上涨。对于这些言论，可谓“司马昭之心，路人皆知”。

　　其实，“负资产”的概念是香港社会1997年到2003年(期间香港房价下跌67%)流行的一个新名词。一般来说，“负资产”与个人按揭贷款所购住房价格下跌有关。如果个人购房款是一次性付清，那么即使住房价格跌得再厉害，也不存在“负资产”的问题。只有个人按揭贷款所购住房价格下跌且市值低于未偿还贷款时，负资产才会出现。至于负资产的大小，取决于房价的跌幅。

　　在香港，根据对负资产的不同定义，也就有不同的计算方式。最简单、最平常的说法就是负资产指已经购买的住房因价格下跌低于原先所付出款项。比如，原先以100万元购买的住房，现在市值只剩下80万元，该住房的负资产就是20万元。按照这种算法，只要房价下跌，就会出现负资产。这种宽泛的定义没有多大意义。

　　按照香港金管局的定义，负资产是指“未偿还贷款额超过住房当前的市值”。同时，该住房必须是以个人名义购买的，而且提供按揭贷款的又是金管局所指定的几间银行。一般来说，香港业界与学界基本上认同金管局的界定，只是其范围扩展到所有的银行住房按揭贷款，其中包括转按揭与加按揭贷款。这样，在2003年3月底，按照金管局的计算方法，当时负资产住房78000宗，而按照后一种方式来计算则有158940宗，相差8万多宗，该数据是香港2002年成交住房宗数的两倍多(当年香港一手房与二手房成交易宗数仅74584宗)。

　　当时，这15万多宗负资产家庭(为整个人口的比重2%)涉及资产金额达6685多亿港元(为2002年香港房地产成交总额4倍多)。尽管出现这种严重负资产现象，但是由于香港的银行体系健全，住房按揭贷款市场准入要求比较严格，因此并没有对香港的金融体系造成什么影响。

　　眼下我们要问的是，中国目前存不存在负资产家庭？如果存在，其规模有多大？

　　就目前中国的住房按揭管理制度来看，由于个人住房按揭贷款的首付比重在30%以上，特别是购买第二套住房按揭贷款首付比重在40%以上。因此，按照香港金管局对负资产的定义，如果中国要出现负资产家庭，那么该地方的房价一定要下跌30%以上。根据国家统计局的数据，到目前为止，国内房地产市场的价格不仅没有下跌，反而还在上涨，只不过上涨速度没有2007年快。因此，从总体上来看，中国目前根本就没有出现负资产家庭的必要条件。从区域来看，深圳、广州房价的下跌看上去较快，据说有楼盘的价格下跌了40%以上，但是这些楼盘多数是一手房，其价格下跌与负资产还没有必然关系。即使是二手房的价格下跌，就目前而言，在广州与深圳达到下跌30%以上的楼盘恐怕也不会太多。而且也可能是2007年炒作十分严重的楼盘，是那些按揭贷款审核不严而进入的房地产市场炒作者。对于这些房地产炒作者，中央政府有十分明确态度，是严厉的打击对象。这些人出现负资产问题，首先损失的是自己，然后才是银行有少量损失(因为这些人如果把房子交给银行，就得看这些房子价格下跌的程度)。因此，国内银行体系对此根本就不用过多担心。

　　从央行2008年一季度货币政策报告来看，到2008年底，全国商业银行本外币贷款余额为29.4万亿元，商业性房地产贷款余额5.01万亿元(占整个国内银行体系贷款总额的17%)，其中房地产开发贷款余额1.8万亿元(占整个国内银行体系贷款总额的6%左右)，个人住房按揭贷款余额为3.13万亿(占整个国内银行体系贷款总额的11%左右)。也就是说，如果最为极端的情况出现，即假定到2008年一季度末所有个人按揭贷款都为不良贷款，那么整个国内银行体系不良率也只是增加11%，不会造成多大影响(国内银行体系不良率最高时曾为40%)。何况，这根本就是不可能的事情。