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新浪财经

国内银行房贷隐患有多大

http://www.sina.com.cn 2007年08月20日 08:55 中国经济时报

  国内楼市价格走高后风险放大,若房贷政策始终低门槛,也可能跌进一场风暴之中。房贷隐患不可不防,重要的是加强贷前审查,国内银行必须提高风险控制能力

  ■热点聚焦·关注美国次贷危机系列之三■本报记者张炜

  美国次贷危机,引起人们对国内银行房地产信贷风险的警惕。有专家提醒,“我国商业银行贷款中房贷占了很大的比重,银行为了赚取存货差,对购买第二第三套房,以及老的二手房,都以相对较低的门槛提供70%至80%以上的贷款,已存在贷款违约率上升的问题。”同时,建议“按揭贷款首付比例应该大幅提高,投资型房产的按揭应该取消。”

  次贷危机引发于房地产贷款,若国内银行的房贷出现相同危机,岂不是一场金融风暴将袭来?其实,国内银行的房贷隐患并没有如此大。首先,国内银行房贷不存在零首付,就连专家所称的“提供70~80%以上的贷款”,也是几乎不存在的。按照去年6月起实施的“国六条”细则,“个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。”从沪上银行现有情况看,很少发放首付20%的贷款,多数房贷的首付比例在30%以上。近期,又不约而同提高了两套以上住房贷款的申请门槛。对于客户申请第二套住房按揭贷款,部分银行执行首付40%的规定,也有部分银行采取按基准利率执行房贷。对于名下已有多套按揭房产贷款,仍继续申请按揭的客户,如果客户没有房产外的资产用于担保、抵押,银行将拒绝放款。换句话说,“对购买第二第三套房,以及老的

二手房,都以相对较低的门槛提供70%至80%以上的贷款”,在目前是亮红灯的。

  评价房贷资产质量,更为敏感的是不良率。据上海银监局的数据,自去年以来,个人住房不良贷款余额和比例均呈现波段式的上升态势,但从今年4月份之后不良贷款上升势头已得到一定遏制,6月份不良贷款余额和比率均比5月出现明显下降。至6月末,沪上中资商业银行个人住房不良贷款余额21.62亿元,比年初增加1.97亿元;不良贷款率0.85%,比年初上升0.06个百分点。再看相关银行公布的半年报,深发展称,上半年按揭贷款增长非常强劲,但按揭贷款的不良率仍然保持在1%以下。招商银行零售贷款的不良率由年初的0.54%下降为6月末的0.49%,其中,住房贷款不良额与年初基本持平,不良率下降0.09个百分点。

  就目前来看,房贷资产是银行信贷资产中较好的一块。次贷危机的根源是,美国房地产市场降温,

房价下跌和利率高企,许多次贷市场借款人无法按期偿还借款,造成很多放贷机构遭遇严重财务困难甚至破产。相比之下,国内房地产市场存在过热,但恶化的可能性较小,上海等大城市房价像香港1997年之后那样遭遇“滑铁卢”的可能性不大。而且,由于国内房贷不是零首付,银行贷款有一定的安全系数。

  另一方面,国内银行现有的房贷不良率,主要不是贷款者偿付能力所致。有关银行统计,个人住房不良贷款约有80%因虚假按揭而引起。虚假按揭贷款已成为个人住房贷款最直接、最主要的风险源头。为此,上海银监局要求在沪各银行从合规风险管理入手,依法树立合规经营意识,严格执行《商业银行房地产贷款风险管理指引》的各项要求,认真加强贷前审查,严把贷款准入关,严防“假按揭”发生。

  房贷隐患不可不防,重要的是加强贷前审查,否则任何贷款都可能出问题。各大银行纷纷致力于转型为零售银行,对房贷必然采取“有保有压”的做法。一是加强贷款风险控制,重点防范可能出现资金链危机的客户,对多套房房贷提高首付要求;二是重视客户的资信审核,吸取次贷危机由低偿付能力低信用客户“引爆”的教训,更加看重客户的资信,包括职业等因素。此外,监管部门要求银行定期对房地产贷款开展风险压力测试,并制定全面的风险防范和处置预案,提前根据市场异动作出应对决策。

  房贷属于中长期贷款,大部分商业银行房贷的期限甚至超过20年,国内银行需要吸取美国次贷危机的教训。尤其楼市价格走高后的风险放大,如果房贷政策始终低门槛的话,很可能跌进一场风暴之中。因而,国内银行必须提高风险控制能力。

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