国内银行房贷隐患有多大

　　国内楼市价格走高后风险放大，若房贷政策始终低门槛，也可能跌进一场风暴之中。房贷隐患不可不防，重要的是加强贷前审查，国内银行必须提高风险控制能力

　　■热点聚焦·关注美国次贷危机系列之三■本报记者张炜

　　美国次贷危机，引起人们对国内银行房地产信贷风险的警惕。有专家提醒，“我国商业银行贷款中房贷占了很大的比重，银行为了赚取存货差，对购买第二第三套房，以及老的二手房，都以相对较低的门槛提供70％至80％以上的贷款，已存在贷款违约率上升的问题。”同时，建议“按揭贷款首付比例应该大幅提高，投资型房产的按揭应该取消。”

　　次贷危机引发于房地产贷款，若国内银行的房贷出现相同危机，岂不是一场金融风暴将袭来？其实，国内银行的房贷隐患并没有如此大。首先，国内银行房贷不存在零首付，就连专家所称的“提供70～80％以上的贷款”，也是几乎不存在的。按照去年6月起实施的“国六条”细则，“个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定。”从沪上银行现有情况看，很少发放首付20％的贷款，多数房贷的首付比例在30％以上。近期，又不约而同提高了两套以上住房贷款的申请门槛。对于客户申请第二套住房按揭贷款，部分银行执行首付40％的规定，也有部分银行采取按基准利率执行房贷。对于名下已有多套按揭房产贷款，仍继续申请按揭的客户，如果客户没有房产外的资产用于担保、抵押，银行将拒绝放款。换句话说，“对购买第二第三套房，以及老的

二手房，都以相对较低的门槛提供70％至80％以上的贷款”，在目前是亮红灯的。

　　评价房贷资产质量，更为敏感的是不良率。据上海银监局的数据，自去年以来，个人住房不良贷款余额和比例均呈现波段式的上升态势，但从今年4月份之后不良贷款上升势头已得到一定遏制，6月份不良贷款余额和比率均比5月出现明显下降。至6月末，沪上中资商业银行个人住房不良贷款余额21．62亿元，比年初增加1．97亿元；不良贷款率0．85％，比年初上升0．06个百分点。再看相关银行公布的半年报，深发展称，上半年按揭贷款增长非常强劲，但按揭贷款的不良率仍然保持在1％以下。招商银行零售贷款的不良率由年初的0．54％下降为6月末的0．49％，其中，住房贷款不良额与年初基本持平，不良率下降0．09个百分点。

　　就目前来看，房贷资产是银行信贷资产中较好的一块。次贷危机的根源是，美国房地产市场降温，

房价下跌和利率高企，许多次贷市场借款人无法按期偿还借款，造成很多放贷机构遭遇严重财务困难甚至破产。相比之下，国内房地产市场存在过热，但恶化的可能性较小，上海等大城市房价像香港1997年之后那样遭遇“滑铁卢”的可能性不大。而且，由于国内房贷不是零首付，银行贷款有一定的安全系数。

　　另一方面，国内银行现有的房贷不良率，主要不是贷款者偿付能力所致。有关银行统计，个人住房不良贷款约有80％因虚假按揭而引起。虚假按揭贷款已成为个人住房贷款最直接、最主要的风险源头。为此，上海银监局要求在沪各银行从合规风险管理入手，依法树立合规经营意识，严格执行《商业银行房地产贷款风险管理指引》的各项要求，认真加强贷前审查，严把贷款准入关，严防“假按揭”发生。

　　房贷隐患不可不防，重要的是加强贷前审查，否则任何贷款都可能出问题。各大银行纷纷致力于转型为零售银行，对房贷必然采取“有保有压”的做法。一是加强贷款风险控制，重点防范可能出现资金链危机的客户，对多套房房贷提高首付要求；二是重视客户的资信审核，吸取次贷危机由低偿付能力低信用客户“引爆”的教训，更加看重客户的资信，包括职业等因素。此外，监管部门要求银行定期对房地产贷款开展风险压力测试，并制定全面的风险防范和处置预案，提前根据市场异动作出应对决策。

　　房贷属于中长期贷款，大部分商业银行房贷的期限甚至超过20年，国内银行需要吸取美国次贷危机的教训。尤其楼市价格走高后的风险放大，如果房贷政策始终低门槛的话，很可能跌进一场风暴之中。因而，国内银行必须提高风险控制能力。