银行收紧房贷是不得已选择

　　

漫画 刘道伟⊙陈予军

　　种种迹象表明，银行正在收紧房贷。8月15日，有媒体报道说，建行深圳分行已暂停办理二手房贷款。北京某银行负责人亦表示，如果下半年北京地区房价呈现飞涨态势，他们肯定也会出台“停办二手房贷款”等举措。北京地区多家股份制银行已经抬高了个人住房抵押贷款门槛。除此之外，上海、武汉、杭州等城市的商业银行也都不约而同地收紧了个人房贷按揭业务，如提高多套房贷款的首付比例、对申请人资质要求从严，以及下调二手房评估价等。

　　银行收紧房贷是不得已选择。首先，目前，

银监会正全力以赴控制商业银行的信贷规模，相关银行不得不配合，收紧房贷。更重要的是，银行的贷款额度提前用完了。今年上半年，国内银行发放的个人住房贷款同比增长4到5成。以深圳市为例，今年上半年深圳个人长期消费贷款增加425.4亿元，而去年同期也才增加121.2亿元。其中，不少银行上半年就把2007年的额度全部用光。上海情况也大致差不多。今年6月份上海市个人住房贷款增加45.43亿元，比5月份增长4.3倍。由于过分透支贷款额度，导致了今天银行无额度可贷的状况。

　　其次，贷款违约率在快速上升，让银行开始正视风险。从2006年下半年开始，上海个人住房贷款质量下滑趋势明显，连续三个月以上违约的房贷客户超过一万多人，个人住房贷款违约金额接近2亿元，房贷违约量一下子增加了五成。上海银监局公布的数据也显示，截至6月末，中资商业银行的住房开发不良贷款比年初增加了7.67亿元，不良率为1.79%，比年初上升了0.61个百分点。上半年新发生住房开发不良贷款13.25亿元，同比多增8.62亿元，其中接近90%的贷款是经过展期到期后再形成不良贷款。

　　根据美国总结出的经验，贷款发放后的3—5年一般是违约高发期，而多数城市的个人住房抵押贷款是最近几年才开始大量发放的，这意味着，接下来，房贷违约量可能进一步增多。住房贷款违约率与

房地产市场波动高度相关，美国1975-1993年的数据充分证明了这一点。在目前

房价仍处于上升通道的情况下，违约率就开始上升，一旦房价下跌，违约情况将更不乐观。

　　目前，银行发放的个人住房贷款中90%以上是抵押贷款，首付比例以20%居多，一旦房价下跌超过20%，按揭买房者就可能失去还贷的动力而选择违约，这就意味着银行不得不收回房屋进行拍卖，像这次美国的次级抵押贷款危机，就有“150万户美国房贷户的房子可能遭没收”。银行收回房屋拍卖有两个难以克服的弊端：

　　一，中国人自古有买涨不买跌的传统，在房价明显下跌的过程中，银行即使通过拍卖也难以将房屋变现，银行的资金链条可能断裂。二，当银行收回房屋拍卖时，意味着更大的供应量投向市场，房价可能进一步下跌，而下跌必然导致银行掌握的房屋资产缩水，给银行造成难以估量的损失和难以预料的严重后果。至于那些价值被高估的住房情况可能更糟，银行将不得不为此付出更大代价。

　　美国的次级债危机为我国银行敲响了警钟，美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设之上。世界上没有只涨不跌的房价，一旦房价进入下跌通道并不是一朝一夕所能挽回的，因而，其损失也可能不断放大。以美国为例，花旗集团分析师8月13日发布的一份报告指出，美国次级抵押贷款危机造成的各类投资损失累计在550亿到1000亿美元水平。

　　美国次级抵押贷款危机之所以造成如此严重后果，是由于在房价持续上涨时，各类住房信贷金融机构往往通过降低购房者的市场准入标准、降低门槛来实现信贷规模的扩张。我国金融机构又何尝不是如此？事实上，美国次级抵押贷款方面的不少问题，也能在我国的房贷领域找到相似之处。可怕之处正在这里。

　　从这个角度来看，银行现在收紧房贷是不得已的选择，同时，也算得上是个明智选择。