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(中国信贷风险信息库 信贷风险分析师 于晶)
摘要：目前个人住房贷款已经成为银行业信贷收入的主要来源之一。面对逐渐趋于冷清的地产市场，银行感到巨大压力。要减少房贷下降对银行利润水平的冲击，就要从拓展良好的信贷渠道和加强对信贷风险的控制等两个主要的方面入手。建立合理的信用定价机制，以企业和个人的信用良好程度作为发放贷款和决定贷款利率的基础。依据市场的变化和对
政府行为的预期来调整信贷结构和规模。
自从国内开始住房改革以来，银行的个人住房贷款就持续增长，并已经成为银行业信贷收入的主要来源之一。对于国内银行来说，个人住房消费信贷是最为优质的资产，它不仅贷款时间长而且有良好的抵押品，同时也是几乎零风险。
然而，近年来，地产市场的巨额利润以及方便容易的贷款渠道使得无数的地产开发商涌入市场。各类利润空间巨大的精品房、豪华住宅、高档的商住两用楼宇项目在国内各个大中城市相继开始，加上媒体宣传和取消住房分配制度给人们带来的居住危机感，国内的房屋价位一直飙升。在房价高涨预期的条件下，有很多房屋炒家进入市场。但是，现实房价与实际居民可支配收入的过大差距，以及消费者理性的复苏，房屋的实际需求反而因为过高的房价而萎缩。而近期关于取消预售制的讨论更让很多潜在购买者持币观望。在这种情况下，房屋的交易量有了明显的下滑。今年6-8月，北京和上海的数家大银行的统计数据显示月个人房贷增长显著下降。由于近期房贷利率的提升，个人提前归还房贷的数量也持续增长。同时，上海、北京等地月房屋成交量下降，更是使得银行的房屋信贷数额出现了负增长。
由于较高级住宅的市场虚假饱和状态，以及国家行政调控的影响，上海地区的房价下降已经成为事实。而新一轮的房价下跌预期也渐渐形成。此种情况下，对于目前仍高度依赖于信贷业务产生的利差收入盈利的中资银行来说，可能会使银行面临资金放贷无门的局面，从而严重影响商业银行的收入和利润。
鉴于目前国内依然处于金融抑制的状态和银行利润高度依靠信贷业务利差收入的因素，国有银行的利衡量不是依赖于银行的资产规模，而是取决于银行是否还有扩展存贷款利差空间的可能和能力。所以，要减少房贷下降对银行利润水平的冲击，就要从拓展良好的信贷渠道和加强对信贷风险的控制等两个主要的方面入手。而要达成这个目标，基本的条件在于建立有效的信贷测评和风险控制机制。
首先，要建立一套以信用等级为依据的信贷发放机制。虽然，贷款利率已经放开制约(不上限，不下限)，但是，国内各商业银行的贷款利率还是在央行规定的基准利率水平上的有限范围内徘徊。由于贷款利率不能市场化，一方面国内的大多数中小型私人企业无法从银行获得贷款；另一方面国内大多数商业银行宁愿将贷款贷给绩效不佳的国有企业、政府主导的基础项目，因为这些贷款有政府的隐性担保。结果，各商业银行的大量贷款无法转化社会所需要的投资。而银行的盈利水平也同时降低；那些大量融资困难的中小企业只好进入高成本的民间信贷市场。所以，商业银行必须建立一套信用定价机制，以企业和个人的信用良好程度作为发放贷款和决定贷款利率的基础，这样，银行就可以在很大的程度上选择那些信用度优良的贷款对象，减少由于企业经营风险和信用风险造成的损失。
其次，银行还要改变经营增长的思路和模式。要引进风险、效益、安全和效率综合指标，依据市场的变化和政府行为预期来调整信贷结构和规模。目前，银行依然过分依赖高风险项目来获取利润。甚至于把风险延缓到长期，把收益转化为短期。这在银行信贷资本结构中，中长期信贷业务和大型基础电力、水利、能源等贷款占据主要地位可见一斑。现在，国内四大银行正在加紧上市准备，其他的商业银行也等待着上市融资。但是，对于一个海外上市公司，资本的运作效率和盈利能力，以及资本操作透明化都是必备的要求。如果不能以有效的信用评价制度来规范和调整自己的资本信贷活动，那么国有大银行的海外发展大计恐怕难以顺利实现。
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