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卓尚进
8月15日，中央银行第一次以专题报告形式对外发布了《2004中国房地产金融报告》。《报告》明确指出，商业银行房地产贷款存在风险：一方面，房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面，随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。
《报告》显示，银行房地产贷款，一般包括了房地产开发商贷款和个人购房贷款两个主要的部分。虽然四家国有商业银行个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5%左右，但是开发商贷款的风险已开始显现，四家银行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10%-11%之间，不容忽视。统计表明，四家银行房地产开发商贷款质量存在明显的差异。其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7%左右。这种情况表明，目前四家银行的房地产贷款从总量上说暂时没有太大的风险或风险较小，但是其结构性风险已经出现。毕竟，对于正在进行或积极准备股份制改造的国有商业银行而言，10%-11%的房地产开发贷款不良贷款率是不可以掉以轻心的，它在银行新增贷款中的比例不是小数，任其发展下去，将会使银行的整个不良贷款率很快上升。
按照央行《报告》，目前商业银行房地产贷款还存在如下几个方面的风险：一是部分地区如上海等地房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫，一旦泡沫破灭，房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，这将给银行带来不小的损失。二是房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000-2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%，房地产开发企业负债经营的问题较为严重。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。三是“假按揭”凸显道德风险。今年4月2日，中国银行就自曝北京“森豪公寓”按揭涉嫌骗贷案。经查明，从2000年12月至2002年6月，北京华运达房地产开发有限公司采取假按揭的方式，从中行北京分行申请按揭贷款199笔，涉及公寓273套，形成风险敞口64494万元。虽然案情发现后，中行立即采取有效措施，努力将违规贷款损失降至最低程度，但该典型案件揭示出的“假按揭”导致道德风险和巨额缺失的教训十分深刻。四是基层银行发放房地产贷款存在操作风险。突出表现在：贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严；抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作；个别基层行贷后管理混乱，缺少相关的风险预警措施。另外，由于土地储备中心运作不规范、对其监管不严而导致土地开发贷款有较大信用风险，由于相关法律法规的不配套而导致房地产贷款的法律风险也在加大。诸如此类，银行房地产贷款的风险几乎无处不在。
因此，在继续支持房地产市场健康发展的同时，商业银行应当高度重视防范和化解房地产信贷风险，以保证银行体系持续稳定发展。
进一步加强银行房地产开发贷款管理，严格遵守对房地产开发企业的贷款程序。应重点检查房地产开发企业的资质，审查房地产开发公司以往的信用纪录。密切关注借款人与关联企业的关联交易，防止借款人资本金明显不足向控股公司或关联企业借款增加资本金，防止控股公司转移挪用借款人的开发项目预售款。
规避房贷操作风险，完善房贷操作程序。加强抵押物管理，及时合理地办理相关抵押手续，规范抵押物估价行为。各商业银行总行应加强对基层行有关操作规程的管理，就包括房贷风险点、完善合约的程序、相关法规制度、违反操作程序的责任制度等作明确规定。
防范“假按揭”风险，完善惩戒机制。建设一个良好的经济、社会和信用环境。应建立对骗贷开发商的惩戒机制，如公开披露骗贷企业名单等。对于协助开发商套取个人住房按揭贷款的银行责任人，对其违规行为进行追查和严加惩罚。
加强利率风险管理，满足借款人规避利率风险的需要。为此，商业银行应提高服务意识，设计符合各类消费者需求的贷款品种。可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，使商业银行的贷款收益能与其资金成本匹配。同时，有关部门应进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。
另外，应当尽快完善住房置业担保制度，进一步研究房贷保险制度。
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