文/本刊实习记者 康会欣

　　除了传统的等额本息和等额本金，市面上推出了更多个性化的房贷新选择。欲想裁衣，还需量体，我刊将分2期介绍纷繁的房贷新品，以挑选适合自己的“新衣”

　　1992～2003年间，我国房贷产品只有等额本息和本额本金2种方式，而发展至今，仅光大银行就有房贷产品十几种，开始进入市场细分时代。选择房贷产品如同购置新衣，要多看多问，“货”比三家，没有最好的，只有最适合的。不妨从购买新衣的角度构筑认识。下面将对典型的房贷产品进行初步梳理。

　　等额本息法是指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平摊到还款期限的各月，本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。而等额本金法是指将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息，前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。当前市场上的房贷产品，都可以说是由这2种传统按揭方式演化而来，因此说它们是日常服中永远的的确良和中山装毫不为过。

　　防护装——固定利率按揭

　　★主要形式：固定利率按揭贷款及其组合(如固定利率气球贷、期限组合固定利率房贷、金额组合固定利率房贷等)

　　★主要推出银行：建行、招行、光大和深发展等

　　★适应状况：按揭业务在加息周期之内；第二套房贷

　　★代表性衣物：风衣

　　固定利率按揭贷款是专为有升息预期的人群推出的，适合对未来的支出有精确的规划，或是对未来利率变动有清醒认识的投资者。

　　2004年10月以来，央行共进行了8次加息。由于长期以来负利率的存在，我国当前整体上仍然处于加息通道上。但进一步加息能否实施以及能够延续多久，仍然要判断分析。风衣的价值在于预防恶劣天气带来的风沙，如果未来一直艳阳高照，就会得不偿失。

　　值得关注的是深发展推出的“固定利率气球贷”产品(固定利率和气球贷的结合形式，气球贷详见下面的“宴庆装”部分)，其对第二套房的按揭较为有利。目前5年以上第二套房贷执行的实际利率为8.613%，而固定利率气球贷3年期的按揭利率为8.316%，5年期则为8.514%，既直接锁定了在借款期限内可能会发生的利率上升风险，也符合监管机构当前第二套房贷利率上浮10%的政策。

　　以50万元贷款第二套房贷为例。如果采用固定利率气球贷，即选择一个较短的贷款期限(如3年)，适用利率为8.316%，较采用浮动利率的普通住房贷款而言，利率一次锁定，比当前执行利率低了0.3%；同时可以较长的期限(如30年)来计算月供，每月还款金额仅为3780元，比30年期浮动利率等额本息法每月还款金额(3885元)低105元。既享受了短期限固定利率贷款的较低利率，又在按揭初期降低了还款压力。最后在第3年末一次偿清本息，3年本息合计62.3252万元，比30年期浮动利率等额本息法第3年末提前还款节省利息4489元。