银行立律严查 自保房贷从紧渐成趋势

　　吕一冰

　　多家深圳银行不约而同的收紧个人房贷行动日前进行得“雷声小、雨点大”，投资客云集的大小中介率先作出反应：“银行不做房贷了”，一些市民也在抱怨难从银行拿到房贷了。深圳银行果真大幅缩减这块曾被视作优质资产的个人房贷业务了吗？

　　1 深圳房贷从紧是趋势

　　深圳银监局的有关人士近日对记者表示，对于个人房贷，银监部门近期没有出台新意见，不过该局提示深圳银行应高度关注房贷风险，深圳房贷从紧是趋势。

　　记者近日对本地各种类型的银行进行了采访，发现大多数银行已经制订政策应对房贷风险。大型银行由于受信贷规模的影响，的确在收紧房贷盘子，尤其是对于房贷中的投资需求，更是严格控制风险；而对于有自住需要的房贷，不少银行依然在正常进行中，尤其是对于希望抢占份额的中小股份制银行和外资银行更是开门纳客。

　　一位本地银行从事房贷业务高层坦言，目前监管层对大型银行信贷盘子进行严控，而此类银行在深圳个人房贷市场存量、增量规模均巨大，它们收紧房贷可能会影响自住买房的房贷需求；小型银行规模有限，未来的房贷规模虽没有受到限制，但由于不断上调的存款

准备金率，使得它们银根收紧，真正可投放到市场的房贷并不多。总体而言，深圳下半年个人房贷总体供应将受到抑制，支持深圳房价大涨的投资需求因素将被削弱。据统计，目前购房款中三成为买家自有资金，七成为银行房贷。房贷银根抽紧无疑会严峻考验房市资金面。

　　2 缺钱炒家首先遭“狙击”

　　这两年从深圳开始炒房、一路炒到惠州、

东莞的刘先生遇到了麻烦事，申请的银行房贷突然被告知不能提供了。

　　“房子都已经订了，我到哪筹这么多钱付首期呢？”刘先生发愁他的10万元订金可能泡汤了。

　　类似刘先生这样的炒房突陷资金枯竭的案例近期在地产中介频频出现。据记者了解，各大银行目前对于像刘先生这样炒房族的房贷进行了严控。“想套取银行的钱去炒房，以后难了！”一位主管银行

零售业务的负责人对记者明确表示，“我们有很多办法来甄别谁是炒房族，谁的资金实力如何，像刘先生这样的一眼就可以分辨出来了。”

　　3 监管房贷风险早有警示

　　监管层一直注意房贷的风险，近期央行更是首次明确警示房贷风险。据央行上海总部7月末表示，要密切关注国家房地产调控政策和房地产价格走势，加强个人住房贷款资金流向监控。分析人士表示，这是近年来，央行首次以相对明确的态度警示涉房贷款的潜在风险。

　　深圳银监局早在4月便发布了《关于加强深圳市国内商业银行房地产信贷管理的指引》，要求深圳中资银行加强个人住房贷款管理等方面，提高对房地产贷款的风险管理能力。

　　指引要求，商业银行发放个人住房贷款时，应独立地进行贷前调查和审核，不能完全依赖律师见证或中介机构的推荐；应以借款人的资产负债状况、收入水平和信用记录等作为审批和发放贷款的依据，不能过分依赖抵押物。商业银行应严格审查借款人的首付款证明和收入水平证明，除房地产开发商出具的“首付款收据”之外，还应要求借款人提供银行转账或现金缴款回单等单据；除借款人聘用单位出具的收入证明外，还应要求借款人提供工资存折、银行对账单等资料。此外，商业银行应通过查询“个人信用基础数据库系统”等必要程序识别一户多贷情况，核定同一借款人的最高贷款总额，防止过度授信。

　　4 房价涨太猛银行自控风险

　　“过去半年来，深圳房价涨得太快了。虽然说马上会下跌，武断了些，但风险肯定比以前大了，不确定性也更加大了。风险情况有了变化，外部政策调控和内部风险控制均要求我们自然对于房贷政策也要进行调整。”今年以来房贷增幅位列前列的深发展住房消费信贷部的负责人柳博对记者坦言调整银行房贷政策的原因。

　　据记者了解，上半年，深圳房价暴涨50%是深圳各大银行主动收紧房贷的主要依据。而如何控制风险，各家银行自有不示人的“秘招”。

　　“我可以把调整细则给你看，不过得经过几关领导的签字。”一位负责零售银行业务的高层的说法可以让外人掂量此类政策的“技术”分量。

　　综合多家调控房贷政策的要点看，对于申请人的实力和是否炒楼是两个核心指标。“如果没实力又想炒房，这种炒房客肯定被排除在房贷外了。”一股份制银行房贷部门负责人表示。

　　据该负责人透露，他所在的银行打算对房贷客户进行细分和区别对待。负债／收入比是否过高、收入来源是否清晰、还款能力是否强，是甄选客户的三大标准。对这三项达不到银行要求的客户，银行将提高其首付比例。

　　另外，该行近期在实际操作过程中已经采取一系列严格措施控制风险，如要求从严抵押物(主要是房产)的价值评估，防止价值高估；办理房贷再贷款要求必须提供贷款用途证明，贷款资金直接打入贷款消费的商家账户；必要时还要求提供收入流水账，以了解借款人的还款能力。

　　据深发展住房消费信贷部负责人柳博透露，该行收紧房贷的措施主要有：降低贷款成数，由以前可贷八成调低为最多给贷七成，这还需要严格的收入证明；严查申请贷款人的房产买卖记录，如果有频繁交易行为，当属炒家无疑，严格控制乃至不做；异地买房也在严格控制之列；房产评估严格使用净值，即按扣除所有应缴税费的房产值估价。

　　今年以来房贷增速位列前茅的兴业银行零售部负责人文先生也向记者表示，“已经在收紧房贷，第二套房成数调低，第三套房不做了。”

　　据交通银行深圳分行个人金融部披露，该行与房地产公司、中介公司、市国土局等保持密切联系，密切关注租售比、换手率等数据变化，是否处于合理范围(数据显示深圳的租售比已经偏离正常)。

　　该行在操作风险方面，主要加强贷前、贷中审查，严格控制抵押率，加强借款人现金流分析、还款能力分析。

　　5 房贷收紧正常房贷或受波及

　　一银行零售部门高层对记者坦言，深圳上半年房价涨太猛是房贷收紧的外因，而几家大银行上半年超比例发放房贷则是内因。“一些银行上半年业绩成长速度如此惊人，房贷业务猛增功不可没。”本地券商金融行业资深分析师揭示了各大银行半年报超预期增长的原因。

　　银监部门新近作出要求，下半年将金融机构的新增贷款速度控制在全年15%以内等目标作为重点的监管任务。“这对于国有大型银行来说，这肯定是需要严守的铁线。”嘉实基金副总经理窦玉明分析说。

　　据悉，动作快的大银行全年放贷任务已经完成，“现在部分银行已经完成全年70%至80%的任务。”本地一家银行高层披露说。

　　基于这种原因，本地一家大型银行上月底便通知各大地产中介，暂不受理所有房贷的审批、赎楼以及放款。原因就在于该行7月份贷款额度早就用完。这使得该行有真实贷款需求、符合银行审贷条件的居民申请个人房贷也受到影响。

　　据记者了解，除个别大银行外，属于申请自住的首套住房、90平方米以下的自住房等情况，只要这些申请人具备还款能力，目前还大都可以顺利申请到房贷。毕竟，房贷还是银行优质的资产业务。即使资金有限的话，银行也会首先收缩那些风险相对大的公司贷款业务，而全力保障个人房贷。

　　中小银行和外资银行对于个人房贷还持欢迎态度。光大、华夏、市农村商业银行和渣打银行、东亚银行等一些目前占深圳房贷市场比例不大的银行依然表示，房贷政策没有调整，一手楼、二手楼以及一些房贷衍生产品仍可以办理。

　　不过由于大银行收缩房贷已成定局，中小银行限于资金规模，所能提供的房贷供应将有限，深圳一家国有大银行零售部门负责人预测未来深圳的个人房贷供应不乐观：“中小股份制商业银行可以用突出零售业务这块来继续进行个人房贷的推广，不过力度肯定大不如上半年，而且由于有存款准备金不断上调的制约，这些中小银行可进行的房贷总量不大，收起来力度将比大银行还要严厉，申请者要有心理准备。偏紧将是未来常态，正常的自住需求房贷也会受影响。”