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巧用循环贷 让你的不动产动起来http://www.sina.com.cn 2007年07月16日 00:25 金羊网-新快报
新快报记者 李芳芳 本期理财专家 中国建设银行天河东路支行注册财务策划师（RFPI)魏宝华 【人物】钟女士是一名医生，前年在天河市中心买了套70多平米的房子（一次付清）。近年房价一直在升，钟女士的房子也由原来的40多万元升值为70多万元。钟女士最近想买部车，可是手头没有闲散资金，朋友告诉她市面上有种循环授信房贷产品可以解决这个问题。 【已面市产品】各银行相继推出的房贷新品，大都将房贷纳入了综合理财之中，使得房贷成为家庭理财的重要工具之一。对于经营意识很强的投资者来说，资金周转意味着财富的最大化。循环授信房贷产品对此类投资者的吸引力就在于资金反复多次和方便的使用。 这种房贷产品的特色是借款人以其所购住房作最高额抵押，向银行申请个人授信额度，在不超过授信有效期限和可用额度的条件下，可向银行多次申请具有明确消费用途的个人贷款，授信额度可循环多次使用。 据了解，目前推出循环授信房贷产品的有招商银行、建设银行、光大银行和交通银行等，这些银行大都扩大了贷款用途，而且用途非常广泛。借款人可将贷款用于住房、消费（购车、装修、旅游、学费等）、临时资金周转、经营等方面，但不能用于股市和证券投资以及其他权益性投资和证券投资或国家有关法律、法规和规章禁止的其他消费与投资行为。 【适合人群】循环授信房贷产品适合拥有合法自有房产而以个人房产抵押而申请贷款的客户。 接下来，让我们亲自到几家银行体验一下如何办理循环授信房贷。 第一站建设银行个人住房最高抵押贷款 第一站我们来到建行天河支行，据说建行的个人住房最高额抵押贷款是目前非常热门的产品。据介绍，该款产品最高额度为住房价值的7成，最长期限为30年。在授信额度内和有效期间内（30年以内），可任意选择贷款额度和贷款期限，可随时提前还贷，随借随还，循环支用。 假设钟女士年初把天河那套住房向建行申请了个人住房最高额抵押贷款，银行审批给予钟女士贷款额度50万元，有效期10年。银行告诉钟女士，从2007年1月1日至2017年1月1日，假如钟女士在这段时间向银行支用了三笔贷款，第一笔购买住房，第二笔购买汽车，第三笔用于临时资金周转，则钟女士这三笔贷款都是以这套住房作担保，但房屋抵押手续只需办理一次，以后每次支用一般不需另外提供担保。钟女士的这笔贷款还可循环支用。例如钟女士2007年1月发生第一笔支用购房款50万元，2008年1月想购买一辆汽车，假设第一笔贷款已归还一部分本金，此时贷款余额40万元，那么钟女士此时的最高可支用额＝50万元－40万元＝10万元。到了2010年1月，钟女士因为做生意，急需支用一笔款用于临时周转，如果前两笔贷款余额还剩35万元，那么钟女士又可支用50万元－35万元＝15万元。而且钟女士还可根据自己的实际情况为每笔贷款申请长短不同的期限，如3年、5年等。 第二站光大银行个人房屋净值贷款 记者了解到，中国光大银行近期推出一款个人房屋净值贷款，据该行个贷中心负责人介绍，净值贷款其实是一种组合贷款产品，其中多种贷款均可选择固定利率，房屋八成价值可供盘活。以钟女士为例，如果评估后的房屋现值为70万元，那么她可以获得最高56万元的贷款额度。 另外，以商用房抵押可以获得房产价值最高65％的贷款，无论以住房或商用房抵押，借款人均可获得最长30年的授信期限。而且借款人如一次性将房产抵押给银行，在核准的期限和金额范围内，可以随时反复多次提款。像钟女士在可用授信额度内（56万元），在解决了现时买车的需求后，往后有装修等需求时还可以循环使用这笔贷款，这其中节省了抵押费、评估费、律师费、公证费等多项费用。 该行相关负责人表示，此项产品最大的亮点是，其贷款用途不再局限在单纯的购房业务上，借款人可以根据银行认可的住房或商用房作抵押或作最高额抵押，向银行申请具有“合法用途”，如购车消费、综合消费、个人经营、控制私营企业的流动资金需求等方面，这类贷款的期限最长由5年调为10年。 据了解，在这款组合贷款产品中，可选择对于住房及商用房按揭贷款提供的各品种优惠利率以及享受多种还款方式，如该行的“随心还”。这种房屋贷款的特色是根据借款人的未来还款计划提供的新型还款方式，有“短贷低供”、“还款宽限”、“入住还”和“还款计划自由定”。 短贷低供—— 如果钟女士申请住房按揭贷款50万元，期限5年（60期），那么如果选择“短期低供”的还款方式，将贷款分为两段：第一段为58期，只还本3万元；第二段为2期，还本47万元。那么与传统的按月等额还款方式相比（利率为5.7375％），前58期钟女士每月可以少供6764元，节省的月供可用于其他投资。 还款宽限—— 钟女士经常要去外地参加医术方面的学术交流，她怕会延误正常的供款时间，从而留下逾期的信用记录。而“还款宽限”的还款方式可以提供最长10天的还款宽限期，在宽限期内还款都视同正常还款。 入住还—— 如钟女士以贷款按揭的方式又新购了一套住房，由于新房还没有交楼，钟女士既要供楼，还打算装修、购买家私电器等，那么对于钟女士来说，短期资金压力很大。“入住还”可以提供最长达2年的还款缓冲期，缓冲期内只还利息不还本金，可以暂时缓解短期资金之忧。 还款计划自由定—— 假设钟女士近两年的资金较为充裕，她希望在这两年可以还大部分本金，减轻以后的供房压力。该“还款计划自由定”可以将钟女士贷款50万元、10年期（120期）分5段归还，每段期数均为24期，可以根据钟女士自己的未来预期收支情况来制定还款计划：如第一段还本20万元，第二段还款15万元，第三段还款10万元，第四段还款3万元，第四段还款2万元。【提示】贷款人面对各有千秋的还贷方式，选择时应该掌握一定的标准，其中主要是流动性和费率。所谓流动性就是让房贷者能够在不增加还贷时间的情况下，使得自己的流动资金更多；所谓费率的优势，就是通过加快归还速度来降低有关的费率。流动性和费率是一对矛盾，这也决定了房贷者在选择理财型房贷的时候，首先要对自己的经济情况进行分析，究竟是希望增加资产的流动性，还是减少还贷利息，并在此情况下选择最适合自己的产品。“没有最好的，只有最合适的。” 理财专家建议最好综合起来选择一家最满意的银行，尽量把相关的存款、贷款服务放在同一家银行，这样能更多地享受银行的各种优惠政策，也有利于长期积累个人信用。 什么是最高额抵押？ 担保法对“最高额抵押”解释，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生地债权作担保。 什么是循环支用？ 每次支用可用额度＝贷款额度－额度项下未清偿贷款余额，即以前已清偿地贷款本金可以循环再支用，只要额度项下每一笔贷款总余额小于或等于贷款额度。当然，银行也会综合考虑借款人的还款能力等情况核披，借款人并非一定能支用到最高可用额度。 用途证明材料有哪些？ 如果是用于购房，借款人采用优惠利率的，需要提供有效的《购房合同》等，银行会后续跟踪是否真实交易，如购房合同是否办理鉴证，产权是否交易过户，有无相关的收据或购房发票等。如果是非购房用途的，证明材料可以是购车合同、购销合同、消费发票，或者是借款人支用单上对用途的保证和说明。 相关报道：
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