银行房贷市场你方唱罢我登场 百姓实惠并不多

　　本报记者 殷鹏 北京报道

　　宏观调控让楼市遇冷，房贷市场却是你方唱罢我登场，多家银行高调放低房贷“身段”推出新品种：从传统的等额本息、等本递减，到创新的双周供、固定利率、浮动+固定利率、阶段性固定利率。然而仔细分析之后，这些五花八门的产品并非都能给贷款人带来真正的实惠。

　　一拥而上为哪般

　　十月的房贷市场可谓热闹非凡，建行在北京推出固定利息房贷；兴业银行出台最新的房贷政策，突破了“购房者年龄＋贷款年限”不超过65岁的业内惯例，将其延长到了70岁；农业银行也在成都、北京等房贷市场发展较为成熟的四个区域，推行了“置换式住房贷款”业务。同时，招商银行推出了“随借随还”业务。

　　“从目前来看，各种房贷产品所取得的市场认可度与其宣传的力度并不成正比。”某银行内部人士透露，而近期房贷产品频出的根源，表面上是为争夺“金九银十”黄金季节的市场份额，实际上，暗战的背后真实逻辑是各家商业银行对于优质贷款的争夺。

　　据该人士透露，房贷业务在各家商业银行个人贷款消费类项目中平均占据了70%的份额。近来由于

宏观调控造成商品房交易量下滑，市场弱势明显，“各商业银行明显坐不稳了”。 因此，从年初开始房贷市场就一直角力不断。到目前为止，几乎每家商业银行都不止一次地推出了新的房贷产品，单就深发展而言，一年就接连推出了三个。

　　“每个房贷产品都要有2到3年的市场培育期。从目前的市场反应来看，商业银行依靠某些华而不实的房贷品种对市场的吸引力并没有起到实质作用，商业银行单纯依靠房贷产品来吸引客户的阶段到了开始转向的时候了。”这位业内人士说。

　　真正省利息很难办到

　　银行争得不亦乐乎，那么贷款人究竟该选择哪种贷款方式最划算呢？

　　前一段时间深发展的“双周供”格外吸引大众眼球，如果单算利息，贷款人的确可以节省大笔银子，但贷款人要付出的代价是被动地加速了还款周期。

　　当贷款人选择了双周供，似乎每月供款额度没有改变，但是贷款人却被动的选择了一年要26次供款。按月折算，相当于每年供了13个月。还款周期增加，贷款期限减少，当然利息减少。

　　很多银行

理财师愿意推荐等本递减法贷款，认为这样也可以明显节省利息。通过计算，等本递减法的利息总和是节省了，但是贷款人到底值不值得为了节省这部分利息去选择等本递减呢？

　　举例说明

　　50万元贷款，20年240期按揭，如果用等额本息还款，每月还款3528元，总利息346890元。如果用等本递减还款，第一个月还款4183元，总利息253048元。简单加减等本递减比等额本息减少利息支出93841元。

　　但是如果现在请贷款人简单地计算一下利息占本金的比例，就会发现无论哪种还款方式的总利息比都在50%以上。如果要把93841元摊到每个月也不过375元。难道贷款人真的要为了这93841元去承担累计长达7年零7个月之久每月平均都供款在3800元以上的苦日子吗？

　　通过以上的两个例可以得出这样的结论，那些通过数学计算得出可以节省利息支出的方法其实并不可靠。即使表面上看，利息支出可以节省一些，但实质上贷款人都要以熬过更多拮据的日子作为代价。

　　减服务费变相省利息

　　办理银行贷款，需要支出许多中间费用，如果能把这些省去，就等于贷款人真正得到了实惠。目前二手房越来越成为多数购房者的首选，这部分购买者多是为满足自住需求，所以不断上升的

房价更是让按揭成本水涨船高。民生银行新推出的“直客式二手房按揭”，就实现了节省中间费用的目的。

　　民生银行在北京正式推行“直客式二手房按揭”，贷款人在办理二手房按揭时，不但手续简便许多，服务支出也大为减少。以客户购买一套70万元左右的二手房为例，按揭8成，在银行直接办理按揭的情况下，可节省高达2万元的各类服务费用。

　　举例说明

　　张女士购买位于崇文门，建成年代为04年的两居室一套，建筑面积88平米，购置价74.8万元，客户与卖方在银行申请二手房按揭贷款。评估价格为68.64万元，最高贷款为8成，借款人首付19.8万元，其余55万元采用按揭方式，贷款期限30年。

　　如果采用一般二手房贷方式，客户需支付：房屋中介费用（信息咨询费：2244元；贷款代办费：2500元—3000元）；律师费（1100元）；保险费（7561.4元）；评估费（1650元）。共需支付1.5—1.6万元。采用民生银行直客式二手房贷，如果客户与卖方是自行成交，则上述费用可全部免除。如果是通过中介撮合成交，也至少可以节约1万余元。

　　掌握主动权很重要

　　只要贷款人能够掌握更多的贷款期限、还款方法的主动权，就可以通过合理规划实现节省利息的目的。

　　浦发银行在北京推出了“万能式”个贷还款的新业务，它包含了两大类六种还贷方式，除了等额本息、等额本金、分期付息以及一次还本付息这些常见的方式外，还增加了本金等额递增、本金等额递减等方式。客户在还款时，可以结合当前的经济实力、还款能力，将整个还款期间分为最多8个还款段，自主确定每段时间内的贷款金额、贷款期限和还款方式。

　　举例说明

　　李先生购置80万元的房产，考虑到现在的经济实力、现金流和未来的薪资水平，他最多可承受月供4000元。李先生申请的是50万元20年房贷，他可采取：第一阶段，还款前3年，固定本金1000元/月；第二阶段，中间8年，固定本金4000元/月；第三阶段，最后9年，固定本金740.74元/月，本金还款随贷款期限的增加而逐渐减少。

　　浦发负责该业务的经理称，对于每个家庭来说，购房都是笔很大的开销，但是在贷款上一直缺乏自主的权力，让购房者在眼花缭乱的房贷中真正地选择一款适合自己的还款方式并不太容易，浦发行这次对还款方式的巨大改变就是让客户可以做到“我的贷款我做主” 。