房贷负增长 银行盈利堪忧

　　在国内目前投资渠道狭窄、银行信贷投向范围有限的情况下，房贷业务的下降可能会使银行面临资金放贷无门的局面，从而严重影响商业银行的收入和利润。

　　另一方面，银行利率风险管理的一般思路是：在经济波谷阶段，银行应持有短期资产，以锁定低成本融资，而在经济波峰处，则应以较高的收益锁定固定利率资产，并保持短期负债。

　　家住上海徐汇区某公寓的沈先生指着自己家的信箱对记者说：“以往每次打开信箱，乱七八糟一大堆房屋中介的广告，有时候直接就塞在门缝里。不过最近少多了。”

　　楼市交易明显萎缩沈先生这种直观的感受恰与银行部门的数据一致。

　　来自银行方面的消息说，除了中行上海市分行，其他三家国有商业银行上海市分行7月份的房贷都出现了新增余额负增长的情况。

　　据悉，工行7月新增房贷余额为-3.3亿元，创出新低，系5月份后第二次出现负增长。建行7月份的房贷余额也缩水了3亿多元，这已经是该行连续4个月房贷新增余额呈负数。农行7月份的房贷新增余额首次出现负数，而此前3个月的房贷余额还都保持了小幅上升。中行上海市分行一位人士则透露，该行7月新增房贷余额是2亿元，几乎只是6月份的1/10。总体估算，今年五六月份上海个人新增房贷余额虽然减半缩水，但仍能维持在二三十亿元左右，而7月份房贷余额竟然减少了大约10亿元。

　　很显然，出现这种情况原因有两点：除了房贷利率上调后，提前还贷增多，更主要的原因，则在于上海楼市成交量明显萎缩。

　　一份统计数据显示：5月份上海商品房成交面积比4月份下降56%。剔除配套商品房因素，一手房市场成交量实际下降64%，成交价则下跌5%。二手房成交量下降近80%，成交价下跌近25%。

　　而房地产之窗监测报告则显示，6月上海普通商品住宅成交面积39.5万平方米，环比下降16.9%；普通商品住宅成交均价环比下降0.9%。也就是说，该月上海普通商品住宅成交量在5月份的基础上又减了一成。对此，房地产之窗分析师王昀认为：“传统淡季遇上政策频出期，上海楼市6月接近冰点。”

　　这种情况并非上海独有。8月4日，北京市建委、市统计局、市国土局和市发改委联合发布《2005年1-6月北京市房地产市场信息》显示，该市6月份商品住宅的几项同比统计指标出现下降。其中商品住宅投资254.5亿元，同比下降2.6%，商品住宅新开工面积590.1万平方米，同比下降31.7%，商品住宅期房批准预售面积同比下降33.3%，预售成交面积同比下降8.1%。

　　央行新近发布的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》则显示，二季度全国房地产贷款增速持续下降。2005年6月末，商业银行自营性房地产贷款余额达2.60万亿元，比年初新增2140亿元，同比少增237亿元；贷款增长23.20%，增幅同比回落12.85个百分点。其中，房地产开发商贷款余额为8459.45亿元，增长18.65%，增幅同比回落7.69个百分点。

　　此外，2005年二季度，个人住房贷款月增额明显减少，5月份新增144.89亿元，比上年同期减少159.37亿元，是2003年3月以来个人住房贷款当月新增最小值。6月末，个人住房贷款余额达1.74万亿元，增长25.59%，同比回落16.38个百分点。部分商业银行调查数据显示，个人住房贷款月度提前还款额占累收贷款额的比例持续上升。

　　这种现象可能并非短期之内所能消减。业内人士估计，今年一季度，上海75%的新落成住宅为热钱尤其是海外热钱所购置。这些热钱投资的惟一原因，便是价格上涨预期。而当炒家们真正意识到在今后一段时间价格下降的风险远高过上涨时，此类需求完全有可能在一夜之间消失。

　　“上海房价与本土承接能力之间的脱节甚大，加大了房地产市场调整的幅度和不确定性。而只有度过痛苦的急跌期后，市场的真实居住需求才会逐渐浮现出来。”瑞士信贷第一波士顿董事总经理兼亚洲区首席经济分析师陶冬表示。

　　而复旦大学房地产研究中心主任尹伯成则撰文表示，上海房价总体下调30%的话，成交量才会上升到供求基本平衡的状态。

　　银行盈利趋向待考“在各项指标已经基本符合发行上市要求的情况下，如果房地产市场的波动严重影响到银行的不良贷款率和盈利能力，无疑将为他们的海外上市增加风险。”某大型国有商业银行内部人士担心，“房贷的异常波动将会影响投资者对银行的盈利预期和投资信心，从而影响他们顺利上市。”

　　这种担心绝非杞人忧天。由于中资商业银行的收入来源目前仍高度依赖于信贷业务产生的利差收入，而在信贷资产中，房地产贷款又占有很大的比重。以建设银行为例，2004年底仅个人住房贷款余额即达3430.89亿元，约占各项贷款余额的15%左右，房贷利息收入在银行的收入中占有重要地位。在国内目前投资渠道狭窄、银行信贷投向范围有限的情况下，房贷业务的下降可能会使银行面临资金放贷无门的局面，从而严重影响商业银行的收入和利润。

　　这种情况在房价飙升最为明显的上海尤其突出。据上海银监局对沪上16家中资银行的统计数据，房地产信贷余额从2003年末的2480亿元人民币迅速放大至2004年末的3503亿元的规模。房贷占整个银行贷款余额比例从24.78%提高至31.56%，年均增长幅度超过40%。

　　银行的风险还并不仅仅止于此。“都认为楼市崩盘，就不得了了，其实1993年至今的经验证明，如果楼市崩盘，开发商不会死，倒霉的只是银行。”上海盛基集团副总裁、上海沈记置业发展有限公司总经理朱咏敏直言不讳。

　　认为这种情况可能出现的人并不鲜见，如陶冬就认为，“在经过第一期的无量微跌后，上海房价调整就会进入急跌的第二期，它的主要特征就是参与者之间的相互践踏，从而导致房市出现短暂而强烈的下跌”。

　　当然房贷萎缩未必一定是坏事。银行利率风险管理的一般思路是：在经济波谷阶段，银行应持有短期资产，以锁定低成本融资，而在经济波峰处，则应以较高的收益锁定固定利率资产，并保持短期负债。

　　根据央行的统计，截至到2005年3月，人民币贷款同比增长13.4%，新增中长期贷款占各项贷款的比例为46.7%，同比高出4.5个百分点，但比去年全年低13.8个百分点，利率期限结构虽有所调整但情况仍然不乐观。对此，北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，“无论是对企业还是居民的贷款余额中，中长期贷款的比重仍然相当大，分别达到了38.6%和66.7%。再考虑到商业银行所持有的两万多亿的较低利率的中长期国债，可以说目前银行业固定收益类产品的利率结构和经济景气周期出现了一定程度的偏离。”很显然，当前出现的房贷萎缩现象有望进一步优化利率期限结构。

　　而从更直接的角度来看，自去年10月份央行加息后，短期存贷款利差明显高于长期存贷款利差。其中，一年期存贷款利差没有变化为3.33%；3年期存贷款利差由原来的2.97缩小为现在的2.52%；5年期存贷款利差由原来的2.79缩小为现在的2.25%。

　　“现阶段衡量中国商业银行竞争力的关键性指标，并不在于银行的资产规模等因素。”钟伟指出，“特别在目前中国银行业依然以存贷款利差作为主要盈利来源的业务环境下，是否仍有扩展存贷款利差的空间，决定了银行盈利能力能否维持在较好水平”。

　　作者：本报记者　卫容之　发自上海