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新浪财经讯 “2017中国资产证券化行业年会”4月8日至9日在北京召开。戴德梁行合伙人胡峰在年会上表示，中介机构在CMBS估值环节要控制风险。
以下为嘉宾发言实录：
主持人周以升：你刚才提到一个问题，CMBS产品本质上是一个贷款，做贷款的时候怎么看待这个问题？实际上从中国商业银行的操作来看，确实也存在一个特征，早期看资产、看主体同时并行。如果看最近几年市场的发展，商业银行看资产的趋势非常明显，银行放抵押贷款也看资产，这里边一定有债券尽调和债务风险控制技术。在CMBS里会涉及更多的机构，包括券商、服务商、评估、评级等，它是一个多方参与的业务。怎么把中介机构的力量发挥出来，达到最优甚至比银行自身运作风控更优的效果，这是行业发展的关键。中介机构本身所使用的标准方法方面，目前各机构的估值方法差别非常大，我们把这个问题交给胡总解答。
胡峰：周总在行业里非常专业，这个话题确实值得探讨。我觉得不管用什么手段，或者有追索权、无追索权，最主要的是怎么控制风险、进行投资人保护的问题。
第一，评估值能不能达到预期？是不是成本比贷款高，如果不高就不做。因为有些产品估值会打折，存在评估值和折扣率的选择问题。我觉得从独立第三方的角度看，我们的责任和职责就是客观反映物业市场和价值，至于打不打折、有没有追索权，实际上是风险控制的手段。
第二，是估值问题，是估值的方法、理念的问题。在评估方法当中有很多方法，不管是用收益法、市场比较法还是成本理论法，从理论上来讲，相同物业用不同方法估值，价值不会差异太大。为什么实际操作中产生比较大的差异，主要在于信息和数据的情况。我觉得评估最主要的是考虑价值怎么认定，比如在北京，应该看一看大宗交易市场，实际大宗交易市场这是一个市场化行为，一栋写字楼到底卖多少钱，这就是市场价格，评估师应该做的工作是客观反映这栋楼的价值。比如去年有些市场化交易，比如招商局大厦卖掉在国贸区域的物业，单价不到6万/平米，世纪财富中心单价是7万/平米，但是实际散售的价格可能高达十几万/平米以上。我们做评估时，不管这个物业是什么类型的产品，能客观反映物业价值的唯一标准，就是物业市场交易价格，但利用市场比较法评估产品价值，需要利用大宗交易的价格进行市场比较，不能拿散售价格做市场比较，不管用市场法也好、收益法也好，实际最后价格不会相差太大。
市场反应用收益法评估出来的产品价值偏低，利用收益法评估物业价值一定要看实际的物业收益情况，所以一定要清晰地判断物业控制情况、收益情况。如果严格控制评估的最后一道防线，一旦出现物业清偿或者买卖的情况下，我们能够保证物业市场价值的实现，这个是最核心的要素之一。谢谢！
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责任编辑：杜琰 SF007
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