9月30日发布的房贷新政尘埃落定已逾半月，市场喜忧参半。这次力度超乎业界预期的松绑限贷政策基于房地产深度低迷严重影响经济稳定而出台。日前，南都记者以购房者身份调查惠州10家银行，获悉仅工行率先执行“认贷不认房”政策。其余多家银行均称尚未接到总行关于房贷新政的文件，该新政还没在惠州完整落地。同时银行界表示，利率下调至7折有一定难度。

　　松绑限购是为“吹暖”楼市

　　绝大部分开发商及业界人士向南都记者吐槽，自去年起惠州多家银行房贷业务陆续收紧，从利率优惠取消到上浮利率到最后甚至个别银行停贷，不断紧缩的信贷政策仿佛一只看不见的手，狠狠拿捏着楼市的“命脉”。

　　9月30日央行[微博]和银监会联合发布的放松限贷新政仿佛平地一声惊雷，霎时“炸”开楼市风雨。新政规定“拥一套房还清贷款再购房算首套”，同时重申了首套房贷款利率7折下限的规定，这也被业界认为是一剂“吹暖”楼市的猛药。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭[微博]分析认为，今年9月底之前的房贷政策，基本延续了2010年以来多轮调控升级之后的紧缩状态，而这种政策当初的功用主要为抑制市场过热、房价过快上涨。从稳增长的短期角度分析，中央不愿看到房地产因深度低迷而严重影响经济稳定，因此松绑限贷符合逻辑。

　　首贷利率5%-10%，普遍仍上浮

　　此前南都记者获悉尽管多家国有银行总行已公布新政执行标准，但惠州多数银行仍表示新政细则尚未落地，仍在等待进一步通知。

　　本周，南都记者以购房者身份调查惠州工行、建行、农行、中行、招商银行、兴业银行、广发银行[微博]、恒生银行、交通银行、恒生银行等10家银行，发现目前仅农行与恒生银行首套房贷利率恢复基准，仅工行率先执行“认贷不认房”政策，其首套房贷利率上浮10%，该行一名工作人员表示，若客户工行卡里的金融资产和结算情况保持良好记录，或者搭配购买该行的理财产品，又或在办理工行卡时开通相关服务项目，如电子银行等，并配合支付一手递延费等，虽然花费不多，但利率或稍有优惠，大概上浮5%-10%。

　　另外，兴业银行相关人员称该行预计下周接到具体执行细则，购买第二套房的购房者若结清首套房贷款，目前提交资料也基本可以认定为首套房，该行首套利率上浮10%。其余各家银行均表示，尚未接到总行关于房贷新政的文件，目前正在等待相关通知，首套房贷利率也保持在上浮5%-15%，二套房贷普遍上浮10%-30%。

　　有银行业人士在受访时称，个人按揭贷款相对个人消费贷款和小微企业贷款来说，收益率偏低，7折利率已接近银行负债成本。由于目前惠州信贷市场仍处于供不应求的阶段，从实际情况来看，7折利率几乎是可望不可及的“水中月”。也有银行工作人员表示，根据央行及银监会的通知，利率将会有一定幅度下调，但调至9折甚至8.5折的可能性比较大。

　　四季度惠州楼盘降价大战将持续？

　　自去年开始，惠州开发商从国有5大行拿到开发贷授信的机会几乎为零。据不完全统计，今年上半年甚至有2家银行明确表示停止开发贷。基于融资渠道越来越窄的事实，多数对融资极为饥渴的中小房企无奈只能依靠民间融资、信托公司输血，渐高的融资成本倒逼开发商资金压力不断增大，不得不采取以价换量的方式以尽快回笼资金，这也导致年初至今惠州楼市持续爆发大规模降价风波。

　　惠州市中诚嘉信董事总经理杨锦斌在此前受访时表示，由于房贷新政尚未在惠州完整落地，目前惠州各界尚处于观望状态。基于较大的资金压力、竞争压力以及年度销售目标影响，预计第四季度楼盘降价大战不会销声匿迹，但价格态势或将保持平稳。惠州金宝集团营销总监余鹤皋认同此观点，其预计第四季度价格将会保持平稳走势。对于购房者而言，第四季度也是一个较好的入市时机。

　　房贷新政来了，买房前不得不做的4门功课

　　怎么理解房贷新政？

　　贷款利率下限7折

　　政策原文：对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。

　　解读：通知称最低打7折，但并没有规定上浮的限制，认定权交给银行也有意味着银行可以根据自己的实际来执行此次放贷利率调整，按照往年的经验，2008年央行宣布首套房贷利率可以执行7折，但实际上在2008年年底很多银行只能申请到8.5折利率。

　　此前南都记者采访时有银行工作人员表示，根据央行和银监会发布的通知，利率将会有一定幅度下调，调至9折甚至8 .5折的可能性较大。但是如果说利率7折，或许只有银行的优质客户才能享受到这个程度的优惠，同时可能还要求有一定附加条件。理由是7折利率已经接近银行负债成本。从存贷定价上看，5年以上基准利率是6.55%，7折后只有4.585%，而现在5年期定存利率是4.75%。

　　对首套房的认定标准

　　政策原文：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行金融机构执行首套房贷款政策。

　　解读：简而言之，首套房贷款最低首付3成，贷款利率最低7折；名下已有1套房，还清贷款再买可以按首套算再贷款；名下已有2套房，还清贷款再买可以申请贷款，贷款首付和利率由银行审核决定。

　　第三套房禁止贷款政策废止

　　政策原文：在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　解读：这意味着除北上广深四个一线城市，全国所有的城市购买二套或者二套以上的住房，都有可能享受首套房贷的3成首付和7折利率优惠。

　　此前个人住房贷款种类分为“首套”或“第二套及以上”。银行把那些有两次购房纪录的客户，不管是否已经把贷款还清，再买房都称之为三套房。而此次通知称，全国所有城市购买二套或购买二套以上放贷已还清的家庭，明确可以购房。而此前无论贷款是否还清，第三套房都无法从银行获得贷款。

　　对于限购令没有开放的城市3套及以上还是无法购买，但开放限购或者类似于惠州本身都未限购的城市，你想买多少套都没有问题。

　　继续支持房地产开发企业的合理融资需求

　　政策原文：银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。

　　解读：自去年起，惠州房地产开发贷一贷难求，今年上半年甚至有两家银行明确表示停止开发贷。大部分中小房企转向民间融资或信托公司求救，渐高的融资成本令众多开发商苦不堪言，资金链趋于紧张。

　　然而，日前有媒体报道，今年前9个月，在惠州政府的支持下，惠州28家银行金融机构向本地房企“输血”，新增开发贷超过30亿元，其中股份制银行为“输血”主力军。该报道称，惠州本地银行的一位管理层坦言，政府有一定的政策支持增加开发贷，尤其是政府支持的项目、大型开发商的项目。

　　但据相关业内人士分析认为，目前惠州在售楼盘粗略统计已超200个，30个亿若平均分配，每家开发商基本只能分到皮毛。大部分开发贷或为知名品牌房企通过省行拿到授信额度，并根据其各地项目进度进行本地拨付，地方性中小房企实难拿到银行开发贷授信。

　　松绑开发贷，商业银行差别化执行

　　政策传闻：近日，坊间传闻，央行已经把开发贷授信总量的权限下放至商业银行总行，商业银行可以重新启动新增开发贷款审批制度。央行对商业银行的开发贷限额管理制度已有松动，以往央行要求各大商业银行的开发贷不能超过贷款余额的10%，而现在，各大银行能够自由地调节开发贷总量。

　　解读：在央行“松绑”开发贷消息传播得沸沸扬扬之际，日前一接近央行人士受访时表示，自9月30日发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》之后，央行一直保持并延续该政策，除此之外，其对于开发贷无更多指导性意见。据相关报道称，多名银行人士也表示并未接到更多关于开发贷的新政。另外，此前并不存在10%的红线，银行开发贷的余额占比亦远低于10%。中国银行国际金融研究所副所长宗良指出，开发贷如果是贷款余额的10%应该是七八万亿，但从未达到这个数。目前大概4万亿，占比约为5%，松动之后也不会超过10%。

　　招商银行惠城支行行长叶学文在此前受访时表示目前尚未接到相关通知，但如果开发贷松绑在惠州落地，商业银行的贷款意向将集中于实力雄厚的央企、大型房企，而对于小房企或单个楼盘，银行贷款意向薄弱。在惠州世联行总经理苏剑看来，从限贷的松绑到对开发贷的支持，这体现了政府退出短期调控机制，意欲采用长效机制调节房地产发展，预计未来一至两年内会给房地产市场带来翻天覆地的影响。

　　购房者如何争取到最低利率？

　　综合信用度较高、还款记录良好

　　不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户是指近两年内没有拖欠两期以上所贷的房款而言，两年内没有拖欠两期是指所贷的房款基本上都是准时还款的，逾期还款的近两年内不超过2次，不存在违约和两笔以上未结清房贷的客户是指整个贷款期间没有该种现象发生。上述规定是2008年建行在执行8.5折利率时执行的相关标准，其他银行对于房贷利率优惠的折扣最基本的要求即是无不良信用记录的优质客户。

　　而综合信用度较高、资信较好、还款记录良好的客户有更大的优势申请房贷利率优惠。目前各大银行的执行标准即是有无恶意欠款和逾期，一股份制银行个贷部负责人称，通常情况下，累计逾期达到6次或连续逾期达到3次，银行都不会发放贷款，信用卡持卡人如果连续多次出现逾期还款行为，将被银行认定是明显恶意的行为，没有任何信用记录的人房贷审批也基本不可能。

　　购买楼盘和银行存在合作关系

　　并不是所有和楼盘有合作银行关系的楼盘都可以申请到折扣利率，但事实证明在个人资信情况相对较好的情况下，部分银行也会面向合作的楼盘给出房贷折扣，在惠州2009年香港恒生银行曾经和当时在售的新世界曦岸客户执行8 .5折利率，而且明确表示只针对新世界曦岸，不接受其他非合作楼盘的申请。

　　惠州有业界人士指出，除办理公积金贷款外，新房的购房者大都在开发商指定的银行办理贷款，如果开发商资质强、信用度高、客户个人资信情况较优，的确能为购房客户争取到更多优惠。

　　银行V IP客户

　　银行的V IP客户相对于普通申请房贷的购房者而言的确拥有优势，此前在信贷快松时节广州、上海等多家银行对于V IP客户的首套放贷的利率都有不同程度的优惠，惠州一些购房者也反馈，如果要想尽快办理放贷以及申请折扣，需要购房银行的理财产品，实际上这也是变相的V IP，虽然各家银行对于V IP的认定资格不同，但这些客户在办理首套房按揭时有一定的优势。

　　一般银行的V IP客户门槛较高，公开资料显示，建行的V IP客户分成3种等级，分别是日均资产达到20万元的黄金客户、日均资产达到50万元的白金客户以及日均资产达到300万元的财富客户，日均资产包括客户在建行账户的存款和理财产品，上述客户可以申请相应折扣。而选择成为农行的V IP至少购买10万元的基金或累积购买100万元的理财产品以及30万元的存款，也有可能到申请首套房贷利率优惠。

　　买银行有价证券或理财产品达一定金额

　　“客户申请贷款，我行会综合计算其日均、月均和存款等相关数额，若其工行卡里的金融资产和结算情况保持良好记录，或者客户搭配购买我行的理财产品，又或者客户在办理工行卡时开通相关服务项目，如电子银行等，并配合支付一手递延费等，虽然花费不多，但利率或稍有优惠，原本上浮10%，优惠后大概上浮在5%-10%之间。”工商银行惠城某支行的一名信贷人员如是称。

　　而交通银行惠州某支行的一名个贷经理则表示，除非客户在该行的资产比较稳定，相关配置比较多，对银行的综合贡献度比较大，银行才会尝试帮助申请利率优惠，但能否审批成功尚不确定。

　　贷款金额和家庭净资产均达银行规定数额

　　部分银行会要求客户贷款金额和借款人家庭净资产需达到一定数额，并在此基础上分类给予相应的利率优惠。

　　早在2009年，浦发银行上海分行就曾出台相关具体条款，规定对于贷款金额和借款人家庭净资产均达50万元(含)以上，原贷款利率浮动比例执行基准利率的0 .85倍，信用评分原则上为“一般级”及以上级别的客户，将审慎受理下浮30%的最惠利率申请。

　　此类客户中，贷款金额500万元(含)以上，且借款人家庭净资产达100万元(含)以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达1000万元(含)以上的，最低可下浮30%；对于贷款金额和借款人家庭净资产均达100万元(含)以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达500万元(含)以上的，贷款利率可下浮25%至30%；贷款金额和借款人家庭净资产均达50万元(含)以上，或借款人贷款金额与家庭净资产合计达100万元(含)以上的，可下浮20%至25%。

　　房贷新政能省多少按揭利息？

　　首套房贷52万元20年还，利率7折可省14万元利息

　　以惠城区9月成交均价6158元/平方米计算，假定购房者首套房购买120平方米的户型住宅，总价即为74万元，首付3成22万元，还需向银行贷款52万元，若按照现行基准利率6.55%再打7折计算，20年等额本息月供为3313元，20年总利息为27.4万元。若按基准利率6.55%计算，月供为3892元，20年总利息为41.4万元，比7折利率利息多出14万元。

　　二套房贷30万元20年还，7折利率可省2 .1万元利息

　　惠州目前各大银行对于二套房主要执行6成首付，利率至少上浮20%，按照上述6158元/平方米均价，购房二套120平方米的住宅，需要首付44万元，贷款30万元，以20年贷款年限为例，总利息为29.5万元，月供2483元。若认定为第一套房放贷已经还清，理想化状态则可认定为首套房，首付3成，利率7折，首付为22万元，月供3313元，总利息仅为27.4万元。可大大减轻购房者负担。

　　贷52万元20年还，利率上调15%，每月多还304 .74元

　　当前惠州多数银行首套房贷利率普遍上浮15%。按照9月惠城区(含仲恺)成交均价6158元/平方米来计算，购买一套120平方米的房子总价大概73.9万元，首套房贷款51.73万元。若以20年偿还期、等额本息还款的方式，利率上浮之前，按5年期以上贷款6.55%的基准利率计算，购房者每月还款金额为3872 .09元，20年利息总额为41 .2万元。将贷款利率上浮15%之后，利率变为7 .53%，购房者每月还款金额为4176.83元，利息总额为48.51万元。相比调整前，每月月供增加304.74元，总利息增加7.31万元。

　　采写：南都记者 蒋奇政 见习记者陈博

　　摄影：南都记者 陈伟斌