文/翁晟（CFP注册国际金融理财师）

　　随着近期房地产调控政策的不断出台，一些热衷于投资房地产的客户开始慌了神，许多贷款买房的投资客纷纷割肉。作为一名专业的理财师，这时如果能积极的帮客户合理调整资产，定能为自己的客户关系加分不少。

　　【案例背景】

　　韩女士今年50岁，丈夫54岁，均为浙江温州人，两人有一子一女，子女均在杭州事业单位工作。丈夫经商多年，从事服装进出口生意，韩女士作为全职太太在家里帮忙照顾小孩和主持家务。由于丈夫工作比较忙，家里财产一般都由韩女士负责打理。

　　早些年，丈夫经营的企业情况还不错，每年能给家里两三百万资金收入。由于韩女士文化水平不高，不太懂股票，虽也投资过，但基本上都是和亲戚朋友一起投资房地产，十年下来房产这块投资回报非常丰厚。

　　目前韩女士共有7套住宅类房产，均在两老名下，全部已经还清贷款。其中温州有两套，分别是135平和90平，市值各为540万元和360万元，135平那套两老自己居住，90平那套本来打算是留给儿子回来居住用，现在儿子在杭州成家，基本也不回来住。在杭州有五套房子，其中130平的两套，在市区同一小区，儿子和女儿各住一套，市值均为325万元，儿子和女儿名下暂无房产。有一套学区房，属于韩女士早年买的老房子，供儿女读书用的，户型比较小，只有76平，在市中心目前单价比较高，市值为250万元，该房子目前出租，月租金3500元。另外还有两套在郊区的房子，前年买来投资用，一套117平，一套120平，市值分别为234万元和240万元。两套房子是毛坯房，刚交付不久，还空置着。

　　除去房产外，韩女士手上还有约200万元的资金，目前定期存款100万元，还有100万元在T+0类银行超短期理财里，丈夫企业经营的资金自己已预留。目前，韩女士和丈夫仅有社保，没有任何商业保险。

　　在朋友们的眼里，韩女士投资是非常稳健的。虽然早年尝试过股票和基金的投资，但是在2008年遭遇惨重的损失后，韩女士从此就以稳健为主，就算是投到银行理财也以固定收益产品为主。温州朋友之间非常流行的民间借贷，韩女士也从不参与。

　　然而，最近韩女士也比较苦恼，因为她一直以来都是坚持房地产投资的，但是最近两年随着房产调控，房产价格波动很大。特别是去年下半年到今年年初，房产价格下跌很快，韩女士在杭州的几套房产在二手房市场上，一度报价跌了近20%，而且也几乎无人问津，到今年回暖了不少，恢复了正常的价格。而在老家温州则更惨，今年以来房价还一路下跌，目前和最高峰比已经跌幅接近50%，韩女士很多朋友是贷款买房的，纷纷被迫割肉，还好自己贷款已经还清，但是动则几十万的下跌也让韩女士心疼不已。

　　很多人都说房产黄金十年已经过去，后面要走下坡路，今年听说房产税又将试点扩大，杭州很有可能要征收房产税，韩女士想咨询理财专家该如何处理自己的房产。另外，由于今年经济不景气，老公的外贸企业也受到了冲击，虽然定单还是很多，但是利润比较薄，更容易占用资金，老公也要韩女士留个心眼，可能今年利润不高，希望韩女士可以多理点财出来补贴家用，最好宽裕的话可以多备一些资金作为企业经营备用。

　　【案例分析】

　　韩女士家庭属于较高资产净值家庭，丈夫是企业主，妻子是全职太太，这种家庭组成在私营企业里很多。从韩女士的自述情况来看，家庭的财产除了企业经营外，基本都投资在房地产项目上，可以说在过去所谓的房产黄金十年里是让资产快速增值的一种方式，然而最近房产市场受到调控影响很大，特别是还有例如房产税等配套政策陆续的推出，让这种投资方式蒙上了阴影。同时，企业经营下滑将导致家庭可支配收入减少，需要提高稳定的理财收入作为补充，同时考虑到企业资本需求增大，可能需要额外准备资金作为企业经营的备用。因此以下将主要针对韩女士家庭的资产结构调整进行规划。

　　一、财务分析

　　韩女士给出的信息不是很全面，从情况分析来看，我们以下主要针对韩女士的资产情况进行整理。

　　资产负债表 （单位：元）

　　流动资产 T+0超短期银行理财 100，0000 消费负债 0

　　投资资产 定期存款 100，0000 投资负债 0

　　 投资性房产 1084，0000

　　自用资产 自用房产-自己 540，0000 自用负债 0

　　 自用房产-子女 650，0000

　　总资产 2474，0000 总负债 0

　　净资产 2474，0000

　　PS：信息里未披露的例如自用车辆、企业价值等与案例关系不大的因素暂未考虑

　　从上表的信息来看，韩女士家庭属于高净值资产家庭，在不考虑企业的实际价值外，家庭资产就已经有2474万元，而且没有负债。从资产结构来看，主要资产集中在房产上，自用房产3套，两老和儿子、女儿各用一套，总计1190万元市值，投资性房产4套，总计1084万元市值。另外，其他的金融资产仅为存款100万元和超短期理财100万元。如果我们来按比例计算，房产类固定资产占总资产的比例高达91.91%，投资性房产占总可动用投资资产（投资资产+流动资产）的比例为84.42%，因此房产占比过大是韩女士家庭的主要问题。

　　另外，韩女士虽然资产很多，但是实际每年产生稳定理财收入的却不多。除去房产的主要是T+0银行超短期理财产品和定期存款，这两个收益都很低，而且主要都是为了解决流动性的需要，随时可以动用才配置的。而那么多房产里，3套自住，2套还未装修，仅1套学区房出租，租金收入仅为每月3500元，因此家庭严重缺乏理财收入作为辅助资金来源。这也是中国很多富有家庭的典型情况，即房产比重过高，但产生的现金流很少。因此，对于韩女士家庭来说，未来财务情况是否健康，很大程度上取决于房产市场的走向。如果房产市场下跌10%，韩女士家庭将减少资产227.4万元，下跌20%将是454.8万元这样一个惊人的数字。所以，韩女士家庭必须要对现有的房产持有情况进行改革，以免对家庭财务形成严重风险隐患。

　　二、理财目标及分析

　　从背景资料来看，韩女士共有两个主要的理财目标：

　　1、 如何在现在房产调控的情况下，合理处理自己的房产；

　　2、 在企业经营利润下滑的情况下，如何增加自己的理财收入，最好能为企业经营额外准备一些资金。

　　理财目标一：

　　要合理处理好韩女士的资产，必须要对目前房产市场有一个清楚的认识。从总体政策上来看，房产调控依旧没有放松，虽然已经过了从去年年底到今年年初最为严峻的时期，今年虽有了恢复性的增长，但是指望着房产投资像前十年那样，每年轻易地高速增长，几乎是不可能了。之前，韩女士之所以大笔投资房产，也是因为正好赶上了黄金十年，房产价格一路飙升给不少投资者创造了高额的回报，然而韩女士一定要清醒地意识到游戏规则已经发生了变化，市场环境也不允许继续，必须及时转向。

　　从房产税来看，虽然目前全国仅有重庆和上海在试点征收，而且是分别按存量增收和按增量征收，但是有准确消息说确实是要扩大征收试点，例如杭州就是热门试点城市，而且有传言说杭州要进行的是按存量和增量双结合方式。一旦征收房产税，对于新增的买卖交易都会有影响，可能会导致交易量有数月大幅下降。虽然目前还未能确定最终杭州或者温州征收房产税的方式，但是从之前的征收原则上来看，目前还是主要以家庭为单位征收税款，相信今后最严格的情况是针对第二套家庭住宅征收，或者是针对90平以上大户型征收，这两种归类原则的可能性是最大的，这也让我们做一些税务规避有机可循。

　　建议韩女士可以通过两个办法来做房产调整：

　　1、 税务规避。韩女士可以把自己儿子和女儿各自住的130平房子，过户到儿子和女儿的名下。因为目前她的儿子和女儿均已成年，按照房产税征收原则可以视为两个独立的家庭，这样就可以至少规避掉两套大户型房产作为应税基础。

　　2、 出售房产，优化结构。从韩女士目前的4套投资性房产来分析，杭州的1套小户型为学区房，而且在市中心，根据单价计算接近33000元/平，可以考虑保留。而两套刚交付不久的房产在郊区，根据单价计算20000元/平。那么，从之前房产运行情况来看，往往在市场不好的时候，市中心房源特别是学区房价格非常坚挺，而郊区的房产由于投资客多，往往是最容易大跌的。所以，建议韩女士可以考虑出售掉这两套在郊区的房产，换取现金。至于在温州打算留给儿子的房源，韩女士可以仔细考虑下这套房子的用途，如果确实不使用，可以考虑挂牌出售。当然现在温州房价还未止跌，也可以考虑先暂时不卖，等到房价恢复性反弹后再卖出可能更容易。

　　 通过以上两个措施，韩女士可以把自己家庭名下的房产从7套减少到2-3套，面积从798平减为211~301平，如果真的遇到征收房产税，税收也会大幅减少。同时，还把效率较低和升值空间不大的房产处理掉，换取宝贵的现金。

　　理财目标二：

　　在合理理顺目前持有的房产后，韩女士接下来就可以制定新的理财计划了。目前通过出售两套房产，韩女士预计会持有474万元现金，100万元定存，100万元T+0超短期银行理财。建议至少保留100万元资金作为企业随时使用的备用金，另外加上约6个月的生活费备用金，因此可以提出124万元资金作为现金准备，其余550万元资金可以用于理财投资。

　　现金准备可以这样处理，100万元资金可以放在货币基金里，剩余的资金可以继续做T+0超短期银行理财产品，因为货币基金一般收益比较高，如果赎回的话，一般T+1或者T+2到帐，也是比较快的。

　　550万元资金用于理财投资，可以选择投资300万元在1-2年期的优质固定收益型信托中。收益基本上可以参考如下：1年期 9%，2年期9.5%，在购买信托的时候可以参考下理财专家的建议，这样基本上每年能有27万元左右的固定收益。

　　100万元资金可以用来购买纯债型债券基金，一般此类型基金不涉及股票投资，虽然收益有限，一般为6%左右，但是胜在安全可靠。而且，赎回一般在2个工作日左右到帐，如果企业经营或者是生活方面需要资金，就可以考虑动用这笔。其余150万元资金可以考虑购买银行理财产品，建议还是以固定收益为主，可以考虑银行的信贷资产类产品，一般收益可达5%-6%左右。如果韩女士对流动性要求高，也可以考虑将这150万万资金分期购买3个月期的银行短期理财。

　　通过以上对投资资产运用，信托资产差不多可以创造约27万元的年收益，债券基金大致在6万元，银行短期理财差不多在6万元左右，这样按照目前水平来看就有差不多39万元资金。当然，如果明年再投资，可以咨询理财师，做最新的投资规划建议。

　　通过以上两个理财方案，相信可以帮助韩女士顺应新的形势调整好自己的资产，降低房产投资比例，同时合理规避房产税，增加理财收入。

　　编辑：虢晓明

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