每经记者 李丽 发自上海

　　日前，南京同时出台了三项公积金贷款新政，限制二套高档房贷款额度。上海市银监局下发通知强调二套房贷的相关监管要求，而北京除加强对二套房贷的管理外，二手房商业贷款业务也开始全面收紧。

　　房产市场和优惠政策 “蜜里调油”的好日子或将提前结束。

　　近日，上海、广州、南京、杭州等地方政府已经率先放出信号：二套房贷政策将陆续收紧。

　　与此同时，在银行方面，建设银行除首付4成仍可享受7折优惠利率外，首付2成的只能享受8.5折的优惠利率；招商银行南京分行则表示，首套房贷可享受8折优惠，而二套房贷利率则上浮10%。

　　风向

　　房贷已收紧 贷款审核严格

　　11月18日，一位业内人士向记者透露，目前大的银行基本上都收紧了房贷。虽然目前还没有明显感觉到房贷审批政策上的变化，但银行在挑选客户方面提高了要求，对客户资质的审核越发严格。

　　事实上，部分地方政府已经在陆续发文收紧房贷。10月9日，南京全面收紧了公积金政策，同时出台了3项公积金贷款新政，限制二套高档房贷款额度；10月11日，上海市银监局下发通知，再度强调上海各商业银行“特别要严格执行二套房贷的相关监管要求”；而在此前，北京市除加强对二套房贷的管理外，北京二手房商业贷款业务也开始全面收紧。

　　上海凯弈投资咨询管理有限公司副总经理赵炜向记者透露说，在与凯弈合作的银行中，目前已有大约40%不受理房贷申请了。

　　购房者

　　多笔贷款申请遭退回

　　记者18日调查发现，近期已有不少购房者感受到了房贷收紧的“威力”。

　　私营企业主汪小姐有意在近期于上海购置第二套住宅，但由于她平时没有稳定的收入和进账流水，再加上她首套住宅的贷款尚未还清，因此，其贷款申请已被退回。

　　上海凯弈投资咨询管理有限公司客服部经理周敏告诉记者：“像汪小姐这样因提供不出收入证明而被退回的贷款案例，我们已经碰到过两三笔了。此外，还有一些被退回的贷款申请案例，则是因为利率无法达到客户的要求。”

　　记者了解到，银行对于购置第二套住宅的购房者，已严格要求首付比例必须达到4成。

　　一对来自浙江的王氏夫妇在购置二套房时向贷款银行提出首付两成、贷款利率下浮30%的申请，该申请立即遭到驳回，要求补足首付4成的要求再重新申请贷款。

　　此外，赵炜还向记者透露，虽然现在贷款审批政策没有太大变化，但由于时至年底，多数银行已经用完全年房贷额度，并开始控制放款规模，因此审批的速度会明显减慢。

　　市场

　　赶搭“末班车”成交猛涨

　　由于优惠政策即将到期，在传统的楼市淡季11月份，上海二手房市场成交量已经逼近今年年内的最高峰，同时，南京、无锡等地的楼市成交也一片火热。

　　21世纪不动产上海区域统计数据显示，11月上半月，上海二手房成交量较10月同期增长约40%，总体水平逼近今年六七月份的高峰时期。各区域房价普遍上涨，其中增幅超过4成的有浦东、杨浦、闸北、宝山四区。

　　就在上海二手房市场赶政策“末班车”的同时，南京、无锡等地的楼市成交也一片火热。

　　世联地产的统计数据显示，上周(11月09日~11月15日)，南京一手房住宅市场共成交3212套，创今年单周成交纪录，比前周增加23.1%，成交面积36.33万平方米，环比上升25.5%。

　　数据显示，上周，无锡商品房成交1800套，环比增加4.35%；日均成交257套，环比增4.47%。商品房成交均价7349元/平方米，环比增0.98%。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，近期楼市新推楼盘基本上都是开盘即售罄，因此，后开盘的楼盘价格又会在前期的基础上向上调整，这也是上海楼市成交均价不断上涨的主要原因。

　　中原地产研究咨询部高级经理马冀认为，虽然目前银行开始收紧房贷，但仍有相当一部分购房者愿意加大首付比例，在规避资金风险的同时享受最低折扣。同时，世博会即将召开、“两个中心”的确立、大虹桥交通枢纽的建设、城际列车的开通以及迪士尼的落户等一系列利好预期，也共同推助上海楼市量价稳步上行。

　　展望2010年：政策部分收紧 房价稳中有升

　　对于明年的房地产政策走势，克而瑞(中国)研究中心总经理陈啸天表示，随着宏观经济增长趋势的日益明朗、通货膨胀预期的增强，以及今年房价上涨幅度偏大，预计明年很多优惠政策将有所紧缩，针对投资性需求的购房优惠政策，可能完全取消。

　　但陈啸天同时认为，由于宏观经济仍存在反复的可能，为避免经济的大起大落，政策面仍可能以偏宽松基调为主，对于自住性的购房需求，国家将继续鼓励和支持。

　　高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤表示，优惠政策的下一步调整，可能是将首次购房者首付比例提高至30%。由于优惠利率直接影响到购房者的购买力，因此相关优惠政策的调整将更加审慎，首次购房者贷款利率70%的优惠或仍将保留，但商业银行可根据市场风险变化来进行具体调节。

　　陆骑麟认为，如果当前政策得以延续，那么在当前低储蓄利率和贷款利率的双重刺激下，更多的货币还会流向房地产行业；而如果政策反向调整，那么一些购房者面临的还款压力将会突然加大，楼市也将会出现调整，同时，目前房价非理性上涨极大透支了未来的上涨空间，未来楼市极有可能出现滞涨的行情。

　　陈啸天分析认为，明年部分优惠政策可能收紧或取消，从而对部分购房需求起到一定的抑制作用，但预计明年房地产政策面较正常年份仍较为宽松。

　　在上述政策调整预期的基础上，2010年，楼市将何去何从？

　　在楼市新增供应量方面，陈啸天表示，在2008年，受金融危机影响，很多房企放慢了项目建设进度，直接导致2009年市场供应不足。随着今年来房地产市场量价齐升，房企今年纷纷加快了建设进度，预计2010年市场供应量将出现一定的增长。事实上，供应上升的趋势在今年四季度已经有所体现。

　　在楼市价格方面，陈啸天认为，目前一线城市房价偏高，但可以通过小幅震荡来夯实，因此全面下调的可能性不大。在明年市场需求小幅下滑、供应有所增长的趋势下，明年市场供不应求的态势将有所缓解。受此影响，预计明年房价将稳中有升，涨幅将明显小于今年。

　　陈啸天分析认为，具体来看，城市外围项目由于市场竞争压力，可能出现下跌；而城区内供应不足的问题仍然存在，房价继续上涨的概率较高。

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