2月4日，一度暂缓实施存量房贷优惠政策的工商银行终于正式发出通知称，将于2月10日对符合条件的存量个人住房贷款利率下浮比例进行统一调整。至此，包括工、农、中、建四大国有商业银行在内的15家主要商业银行存量房贷优惠细则已经全部出台。事实上，无论是国有银行还是股份制商业银行，普通市民最关心的问题是新实行的房贷细则能给其带来多少实惠？同时，面对各家银行纷繁复杂的房贷政策，应该如何考虑？

　　成都存量房贷7折优惠政策面面观

　　据了解，我市大部分商业银行已开始实施房贷优惠政策，那么我们首先给读者详尽列出已执行该政策的银行优惠细则，为市民提供一个全面的参考。(注：部分商业银行各支行细则可能存在细微差别，但大体一致)

　　工商银行

　　工行要求个人住房贷款存量客户只需满足两个条件，无须提出任何申请，就可以从2月10日起将其优惠利率自动转为七折。一是该笔贷款去年10月27日前已执行基准利率下浮15%的优惠；二是自利率下浮比例调整日算起,借款人该笔个人住房贷款前24个月内无连续2期(含)以上违约记录(贷款存续期不足24个月的,从贷款发放时起计算)，在工行其他贷款无不良还款记录。

　　农业银行

　　农行对存量房优惠政策规定为，贷款人满足商业贷款金额超过30万元的第一套住房，在还款期间没有逾期记录的，在10月27日前发放的贷款，此前享受的优惠幅度为15%等条件，就可以自动享受最高7折的优惠利率，而贷款金额在30万元以下的需另行申请。此外，对于“第一套房”的界定，有些银行将第一套住房贷款已还清后购买的第二套住房，也按照“第一套房”的政策执行。不过，农行对这种情况也不视为“第一套房”，不能享受到7折利率优惠。

　　中国银行

　　中行对存量房优惠政策规定为，符合首次购买自住房和改善型自住房的客户，最近连续12期无逾期记录，且原贷款未执行上浮利率的客户，利率浮动比最高可以下调至30%，即贷款利率下限可执行基准利率的0.7倍。符合以上条件的借款人需提交身份证明、房产证即向原贷款行申请办理。

　　建设银行

　　建行对2008年10月27日前已发放的存量商业性个人房贷，同时满足以下三个条件的，经申请可给予利率优惠，优惠幅度由各贷款经办行自行确定，但最低不低于基准利率的0.7倍：一、该笔贷款已执行利率优惠；二、借款人该笔个人住房贷款无拖欠余额，且前24个月(贷款存续期不足24个月的，从贷款发放时起计算)内无连续2期(含)以上违约记录；三、借款人在建行的其他贷款不存在违约记录。

　　民生银行

　　对贷款于2008年10月27日之前发放，且当前贷款利率执行基准利率下浮15%的个人住房按揭贷款客户，只要符合下列两项条件，即可申请7折优惠利率：一、所申请调整利率的贷款还款正常，无当前逾期，且自贷款发放到申请之日未出现30日以上的逾期记录，同时累计逾期不超过6次；二、贷款所购住房已取得产权证并已办理抵押登记。同时，民生银行成都分行对借款人的贷款余额、房屋面积等，并未作出严格要求，也未对申请的时间作出具体限制。

　　光大银行

　　对前期执行基准利率8.5折优惠，且没有不良信用记录的，以家庭为单位的首套住房的贷款客户实行7折优惠。

　　中信银行

　　对原享受基准利率8.5折优惠；最近一年内发生10天以上的逾期不超过2次、最近6个月内发生10天以上的逾期不超过1次，并且调整当期不处于逾期状态；初始贷款金额30万元以上的首套住房的借款人或者持有该行白金卡的贵宾客户，实行7折优惠。

　　名词解释

　　所谓存量房贷，就是指2008年10月27日房贷新政策出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。去年10月份央行宣布，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍变为0.7倍。加上去年9月份以来连续5次降息，对于优质房贷客户而言，今年起5年以上住房商业贷款最优惠利率可由去年的6.6555%下调为4.158%。

　　7折优惠 难咽的“馅饼”

　　根据业内人士测算，房贷利率下限从原来基准利率的0.85倍变为0.7倍之后，以20年期50万元等额本息房贷为例，客户将能够节省近6万元的利息。这对贷款买房的老百姓来说，无疑是块天上掉下来的“馅饼”，不过，这也是块难咽的“馅饼”。

　　难咽原因一：房产证难寻

　　有不少市民反映，在各银行房贷优惠政策的细则中，其它条件都容易达到，惟独房子因开发商方面的原因，至今还没有办下房产证,因而不能向银行提供房产证。“当初按揭贷款时，房子不早就抵押在银行里了吗？为什么非要设置这道门槛？”的确，不少贷款购房者因没有交房等诸多原因，房产证并没有拿到手上，这便致使他们无法享受房贷新政策。

　　难咽原因二：贷款额门槛

　　同时，不少银行还将贷款额作为存量房贷打折的条件，大多都要求贷款金额需在30万元以上，这也成为了阻碍贷款购房者吃下房贷优惠这块“大馅饼”的一大门槛。毕竟如今不少年轻人选择的都是购买中小户型住房，购房总价本来就相对偏少，用不着向银行贷那么多款。

　　难咽原因三：不是大客户

　　另外，记者观察到一个有意思的现象，部分商业银行在执行房贷新政时，只要贷款人在贷款银行存进一定数目的钱，成为其VIP客户，即使满足不了房贷优惠政策中的诸多条件，也能享受7折优惠。看来，这些银行把这次房贷利率调整视为拼抢客户、业务扩张、扩大市场份额的机会。但质疑声也油然而起，“为什么要这样区别对待，这对普通老百姓不公平，有身份歧视之嫌”。

　　业内看法

　　有业内人士表示，从贷款人角度，存量房贷利率7折看上去很美，对很多人来说却只是一种精神安慰，真正的实惠要比想象中的差很远，并不是每一个人都能享受到的。从银行角度讲，为了保住既得利润，银行不可能主动大面积打开存量房贷优惠闸门，这也是银行为什么增加各种条款的主要原因。

　　而银行界人士也大吐苦水，他们认为，行业利润将受存量房贷新政影响被大幅挤压，银行作为企业，经营也要考虑收成。不过，据业内人士估计，目前存量房贷客户中已经享受到7折优惠的不到两成，商业银行因给予这部分客户房贷7折优惠而减少的利润则少之又少。业内人士指出，利率下浮将减少银行的利息收入，但可以享受这部分贷款的仅限于首套住房，对整体的银行净利息收入的影响较为有限，只有住房贷款占比较大的银行所受的影响偏大。

　　专家支招

　　我的房贷我做主

　　尽管贷款购房的市民享受房贷新政不是太容易，但七折优惠带来的实惠也是客观存在的。因此，市民还是应尽自己的努力去达到各家银行优惠的条件，专家也为此对市民从中遇到的一些主要问题，给出了合理的建议。

　　有专家指出，部分贷款者无法顺利从银行获得自动转换最优惠的7折贷款，其原因主要是有逾期还款的记录，而不良还款记录是目前银行为存量房贷客户自动转最优惠利率设置的主要否决条件之一。有些银行规定，有一次逾期还款记录，存量房贷客户就无法自动获得新一年度的7折房贷利率，而有些银行条件稍微宽松，可以接受两到三次逾期还款记录。因此，房贷者不妨先跟受理行的客户经理具体了解一下，看是否有可以变通可能性。

　　另外，对于部分银行要求存量房贷客户获得7折利率，必须符合贷款余额超过30万元这一底限，使得很多购买小房型，贷款总额低的工薪阶层无法获得7折利率的房贷。针对这类贷款余额低于30万的购房者，专家建议，如果资金允许，不妨考虑提前还贷，或者选择转按揭到其他银行，目前市场上有部分银行愿意对15万元以上的余额房贷提供7.5折，甚至7折优惠利率，目前有多家国有银行和股份制银行都公开受理同名转按揭业务。但需要注意的是，转按揭后的公积金部分将会全部转化为商业贷款；其间由于抵押品的暂时缺失，将会有第三方担保公司介入，客户会有一部分担保费的支出项目，这需计算下成本，看是否划算。

　　最后，专家指出，不要忽视个人信用记录这一块。在房贷新政实施中的诸多“门槛”中，对于个人信用等级的要求应该算是合理的，作为贷款人，诚实守信是必须履行的义务，银行重视这一点也是无可厚非的。因此，房贷者平时就应做好按时还款等影响信用评级的相关事宜。而对于此次新政的实施，不能想当然地认为自己已经通过了审核，对于个人贷款当前执行的利率水平，可以直接到银行进行查询，在正式确认银行已经对自己的这笔贷款利率进行调整之前，最好还是按照以前的标准多还一些，以免出现还款额不足的问题，在信用记录中留下“污点”，影响今后自身本应享受的权利。

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