名词解释

　　垫资费：转银行前需还清原有银行房贷，一般不是一个小数目，在较短时间内筹齐，往往需要找担保公司垫资，这就涉及到服务费，俗称垫资费。

　　各银行陆续出台存量房“房贷七折优惠”的条件，一时间，存量房贷款申请打折成为房贷市场讨论最为热烈的话题。当前各家银行在申请七折的门槛设置上差异较大，很多房贷消费者因不符合原银行的申请条件，而需要转到其他银行申请，从而引发了一场“房贷大搬家”的有趣现象。“链家地产”市场研究部认为，申请“七折房贷”前应该从两个方面细算账，才能保障转银行可以得到真正的实惠。

　　转行节省利息大于垫资费

　　2009年开始，存量房贷款客户开始执行新的浮动利率，经过2008年的五次降息后，新的0.85倍优惠利率为5.05%，而0.7倍优惠利率为4.16%。分别按这两种利率进行还款计算，二者之差即为节省的利息，大于垫资费用，转银行进行7折优惠申请才有必要。

　　要测算节省利息是否大于垫资费用，需要进行三个步骤：

　　第一步，明确贷款余额和剩余贷款期限：转行需要发生的垫资费用一般为贷款余额×2%；

　　第二步，计算剩余贷款期内两种利率的利息支出：将贷款余额按照剩余贷款期限，以2009年执行0.85倍优惠利率和0.7倍最低利率还款分别计算利息支出，两者相减为转银行可以节省的利息；

　　第三步，利息差与垫资费相比较：可节省的利息大于垫资费，转银行办理最低利率才划算，反之就入不敷出没有转行的必要。

　　据统计数据分析，还款中后期一般节省利息不能冲抵垫资费，再转行不划算。例如，以等额本息还款法贷款，贷款余额20万元时，如果贷款期限为49个月的时候，执行原有的0.85倍优惠利率，需支付利息为21746.37元，转行后执行0.7倍最低利率所需支付利息为17814.76元，所节省利息仅为3931.61元，已经不能冲抵4000元的垫资费，也就是说还款期限短于50个月的时候，再转行已经不划算了。

　　细算转行后还款方式

　　金额越大还款期限越长，越适合选择等额本金转行后执行最低利率，按既有额度还款，还款能力增强可以酌情选择等额本金还款法减少利息。

　　2008年执行的优惠利率为6.66%左右，经过五次降息以及转行后的7折最低优惠利率变为4.16%，这样一来，如果仍按照2008年既有的月还款额度还款，实际的还款能力已经大大增强。在支付能力不变的情况下，可酌情选择利息相对较少的等额本金还款法。而检测是否具备选择等额本金还款法则需要进行下面三个步骤：

　　第一步，明确2008年时的月还款额度、当前的贷款余额和剩余贷款期限；

　　第二步，将贷款余额和剩余贷款期限按照2009年的7折优惠利率、等额本金还款方式计算月还款额度；

　　第三步，2009年的月还款额度小于或等于2008年的月还款额度，都有能力承受节省利息更多的等额本金还款法。

　　剩余贷款金额越大，剩余贷款时间越长越适合选择等额本金还款法。例如，剩余贷款金额为30万元，剩余贷款期限25年即300个月，在2008年时按等额本息还款法，每月还款2055.72元；2009年按五次降息后的七折利率等额本金还款法计算，第一个月还款2040.10元，以后每个月还款递减，完全在既有的支付能力之内，利息总计156535.2元；而2009年如果再次选择等额本息还款法，月还款额为1610.20元，利息总计183060.18元。

　　可以看出尽管选择等额本息还款法，前期的月还款相对轻松，但利息支出总计要多出三万多元。因此在支付能力允许的情况下，可以酌情选择等额本金还款法，或者选择等额本息还款法将贷款期限缩短。（宝星）

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