存量房贷如何得优惠各银行房贷细则不尽相同

http://www.sina.com.cn 2009年01月15日 06:58 投资与理财

　　“折扣”急于同名转按揭或得不偿失，各银行房贷细则不尽相同。

　　文/《投资与理财》记者刘瑞婷

　　所谓存量房贷，就是指2008年10月27日房贷新政策出台前发放的个人住房贷款中尚未还清的部分。去年10月份央行宣布，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍变为0.7倍。加上去年9月份以来连续5次降息，对于优质房贷客户而言，今年起5年以上住房商业贷款最优惠利率可由去年的6.6555%下调为4.158%。

　　近期，银行们终于半遮半掩地表达了关于存量房贷的优惠政策，也算让借款人心里有了底。此前各家银行一直没有明确的态度。

　　四大国有银行称正在或已经制定了新的存量房贷利率优惠政策，都将于近期实施。有消息称，四大银行曾表示原则上无不良记录的优质客户均能申请七折优惠利率。据银行内部人士介绍，其实银行在实际审查时会更严格，不可能所有存量房贷客户均能享受优惠利率。

　　很多贷款购房者都有同样的想法，如果银行不给自己的房贷打7折，就会“跳槽”到其他银行。而目前绝大多数银行都提供同名转按揭业务，也就是让客户的房贷从一家银行转到另一家银行。但公积金贷款和“公积金贷款+商业贷款”的组合贷款，以及两证不齐全的房子贷款除外。

　　就算房贷可以转按揭，“跳来跳去”地转按揭客户，许多银行都提出了享受7折优惠利率的附加条件，包括贷款余额、资产总额、限制提前还贷等。例如，深发展的要求是住房面积不超过144平方米，贷款余额不少于20万元，两年内不得提前还清贷款；招行的“附加条款”则规定，获得7折优惠的房贷客户，三年内不得提前还贷，否则必须支付相当于提前还贷总金额3%的违约金。甚至还有客户被要求必须申请至少10张信用卡。

　　我们可以算一笔账，看看“跳槽”是否划算。如果节省下来的利息大于自己需要支付的费用，“跳槽”才合算。反之，如果所剩贷款本金不多、期限不长，“跳槽”也就失去了意义。假设贷款本金还剩余50万元、贷款期限20年，月供可节省近500元，总的贷款利息为23.7万元，总共可节省11.8万元。如果只剩下几万元贷款本金和几年的期限，那么“跳槽”的意义就不大了。

　　另外，大多数外资银行的房贷细则已制定完毕并向监管部门报备，但无具体推出时间表。

　　各银行存量房贷政策

农业银行	初始贷款发放金额在30万元(含)以上自动调整。借款人有连续90天(含)以上逾期记录的，将不受理其利率调整申请。
建设银行	须曾享受基准利率0.85倍优惠，近两年内贷款拖欠不超过2期，重新定价日起无拖欠贷款余额、不存在违约行为，重新定价日起不超过2笔以上贷款未还清。1月4日到2月22日受理申请。
招商银行	低于当地人均居住面积，购买房屋须为普通自住房，除了信用卡、房屋贷款的还贷能力等的综合考察之外，部分城市可能会调取水电费、物业管理费等的缴纳情况，考察以往对招行的贡献程度。
中信银行	购买第一套住房，原贷款合同利率为基准利率的0.85倍；最近一年内发生10天以上逾期不超过两次，最近6个月内发生10天以上逾期不超过1次，且调整当期不处于逾期状态；初始贷款金额50万元以上，如贷款金额不到50万元，需办白金信用卡。
广东发展银行	对2008年10月底前已发放用于购买首套自住房且属普通住房的个人住房贷款利率，原则上可在最低至同期同档次基准利率0.7倍范围内浮动。
北京银行	2008年10月27日前的存量房贷客户可在营业部申请房贷利率7折优惠。
民生银行	凡执行央行公布的同期同档次基准利率下浮15%的客户，民生银行将在2009年元旦后自动调整贷款利率。
光大银行、上海银行	贷款余额达到30万元，可申请调整七折利率。
兴业银行	首套普通住房，无逾期贷款记录，申请通过审批后可调整