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上海北京深圳成都四地存量房贷新政大起底
每经记者 陈珂 胡琼 黄惠敏 杨斌 发自上海、北京、深圳、成都
“房贷新政”于去年10月开始实施后，四大行关于存量房贷优惠利率的措施终于在今年第一天出台。
据《每日经济新闻》日前对上海、北京、深圳、成都四地多家商业银行的实地调查后发现，在经历了一段时间的操作“乱象”后，目前上海、深圳、北京等地的银行，对于客户能否享受7折利率优惠的标准已经趋向统一，但成都地区仍然“雾里看花”。
在调查后，本报为广大客户理出了各家银行的标准，以帮助客户在向银行申请7折利率或者转按揭时做出正确判断。
上海——
“现有商贷余额”成门槛
《每日经济新闻》记者日前走访了沪上各主要商业银行网点，发现虽然各家银行对利率下浮30%的要求有差异，但大的原则基本一致，“首套房”、“信用记录”、“房屋面积”、“现有贷款余额”必须符合要求，才有可能获得基准利率0.7倍的优惠。
大额存款可“曲线救国”
以农行和上海银行为例，只要是首套自住房，原存量房贷以0.85倍基准利率执行，且商业贷款在30万元以上，信用良好，将由银行自动为其调整至7折利率。
对于 “信用记录”的具体要求，各银行均表示，只要不是过分欠款，一般不会成为申请7折优惠的障碍。其中，建行和兴业银行的标准比较有代表性。建行要求客户必须在近两年内没有拖欠两期以上还贷，不存在违约，不存在两笔以上未结清房贷。兴业银行的要求是，两年内不存在8次以上的逾期还款记录。
另外，华夏银行和兴业银行对存量贷款客户房屋的总面积提出了不高于140平方米的要求。
不过据《每日经济新闻》了解，“首套住房”、“信用记录”、“房屋面积”只是各银行的“基本标准”，当前真正“卡”住很多客户，是“现有商贷余额”(非公积金贷款)。
一般情况下，银行都只要求存量房贷客户的商业贷款总额不低于30万元，而华夏、中信银行要求存量房贷客户的贷款总额需达到50万元以上。
值得注意的是，如果上述条件有的无法达到，客户还可以通过办理大额存款的方式 “曲线救国”。也有部分银行提出“购买理财产品”、“办理信用卡”等附加要求，但大多数银行称，这些附加条件并不强求，银行也会根据客户过往对银行的“贡献度”破格处理。
转按揭需考虑多种成本
由于各家银行对下浮利率的要求不一，在原银行无法享受利率下浮30%的客户，可以通过转按揭享受7折利率。
由于部分银行对转入客户有“附加条件”(比如不得提前还款)，所以客户在转按揭前，必须综合比较利率优惠与提前还贷等多种成本。
尤其需要注意的是，由于7折利率优惠是政府针对目前的房地产市场给出的特别优惠，目前执行期限到今年年底，明年情况尚且未定，因此购房者要仔细衡量转按揭成本。
从转按揭绝对成本看，现在银行一般不对购房者收取服务费用，但担保费、评估费、抵押费、公证费等仍然不可避免。一笔30万元的房贷转按揭，费用基本上在数千元。
需要指出的是，按照约定，市民办理提前还款，有些银行会在合同中给出严格的条件，市民在办理前先要看清楚自己的贷款合同。对于固定利率的贷款客户，则要按合同约定向银行支付提前还款的违约金，部分银行是按照未还款金额的5%左右支付。
另一方面，兴业银行和中国银行等会限制“转入”客户提前还贷，其内容大致相同——在3年内不得提前还贷。该类“附加条款”规定，如果届时客户要提前还贷，则第一年要付出提前还贷总金额3%的违约金，第二年则要付出提前还贷总金额2%的违约金，第三年要付出提前还贷总金额1%的违约金。
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