目前除建行、光大、兴业有较明确讲法，其他银行尚无调整细则

　　新年一上班，“你拿到7折了吗？”几乎取代了“新年好！”的问候，由于各家银行关于存量房贷的细则至今没有明确公布，肩负房贷压力的上海市民从去年岁末开始，就频繁地与银行打起了交道。

　　优惠申请需客户提出

　　自2008年10月27日起，央行决定金融机构对居民首次购买自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；加上百日内5次降息，令“房奴”们看到了“减负”的曙光。

　　一笔30年100万商业性住房贷款，按照可享受优惠贷款利率计算，去年初85折房贷利率为6.655%，等额本息月供为6423.35元；今年如能享受到7折优惠为4.158%，月供为4865.68元，每月可少负担1557.67元。然而，目前各家银行迟迟不公布针对存量房贷的执行细则，眼看着1月份就要往银行存月供了，可“减负”成果还没有落到实处，不少市民自己找上门去跟银行谈判。

　　应该明确的是，央行将房贷利率的下限扩大到基准利率的0.7倍，是有明确的条件限制的；同时，银监会要求各家银行必须对符合优惠政策的客户进行甄别，因此大多数银行不会自动将存量房贷的执行利率由原先的85折直接调到7折，对于没有提出申请的客户，一般不会自动切换，因此，希望拿到最优惠利率的存量房贷客户，应该立即向经办银行咨询，并递交书面申请，由银行审核是否具备利率下浮30%的资格。在获得批准之前，还应存入足够的备扣款，以免因扣款不足而发生逾期记录。

　　备足材料增加谈判砝码

　　此次央行将房贷利率下限扩大到0.7，实际上就是鼓励各家银行根据自身定位，进行房贷利率市场化定价，大型国有银行与中小银行占据的房贷市场份额各有不同，因此各家银行的门槛也高低不一。很多银行把审核权限下放到分行乃至支行，如建行总行就要求各分行结合当地的房地产市场情况，区分地域、楼盘、客户，合理评估贷款风险自行决定，体现差别化的执行要求，这对于习惯于政策“一刀切”的市民来讲也许有些不适应。

　　相对于房地产开发贷款的高风险，个人住房贷款对银行来说仍然是高收益、低风险的优质资产，它意味着在20年甚至30年的时间里锁定了一批优良客户，这些客户也将是银行其他产品和服务的潜在购买者，因此各家银行都会极力避免个人房贷业务流失。但是经过5次降息后，商业银行的存贷利差越来越小，5年期以上贷款利率打7折只有4.158%，与五年期存款利率3.60%相比，只相差0.558个百分点，这意味着银行利差收入将大幅缩水。因此，银行从自身利益出发，也不会轻易打开存量房贷利率7折的“闸门”。

　　因此，存量房贷客户能否获得银行利率下浮30%的优惠，其实就是双方利益博弈的过程，通俗地讲，肯定要经过一番讨价还价。想申请7折房贷利率，最基础的条件是：之前享受基准利率0.85倍优惠的存量客户，无逾期贷款记录，此外是否首套房、贷款余额多少、信用记录等均有相关要求。一些大银行表示只对VIP客户提供优惠，还需要提供个人净资产证明、税单等等。市民在递交书面申请前，应详细咨询需要哪些相关材料，既可避免往返奔波，又有足够的谈判筹码。

　　房贷理财不妨另辟蹊径

　　如申请到最优惠的房贷利率，对房贷客户来讲关系到今后十几二十年的家庭开支预算，这个财无论如何都要抓紧打理。不过，理财专家表示，房贷理财不仅仅是争取优惠利率降低月供一条路，市民还可从如何减少房贷利息支出，或者暂时减轻还款压力等多个角度进行理财。

　　对于手中有余钱，打算提前还贷节省利息，又希望保持一定贷款额度，应对可能出现的投资机会的市民，可利用“存贷宝”，将余钱存入按揭理财账户，银行帮你理财的收益就可以抵消最高比例85%的贷款利息，而活期资金又能随时支取。

　　根据自己收入状况，灵活选择不同的还款周期也是房贷理财的一种方式。若当前还款压力过大时，“随薪供”可在3年内缓本付息，缓解一时的还款压力防止断供；“单周供”“双周供”可压缩还款周期，加速偿还贷款本金，达到减少利息支出的目的。　　

    本报记者 王欣