地产商曲线筹钱 银监会点名委托贷款(2)

　　即便不是关联企业，不少资金充裕的上市公司也希望通过委托贷款向房地产企业放出委托贷款，最大的动力是可观的利息收入。

　　很多缺钱的房地产商愿意支付的委托贷款利率超过15%，而目前委托贷款年利率最高的是浙江东方(600120.SH)向浙江清源房地产开发有限公司提供的3000万元委托贷款，借款期为半年，贷款利率高达20%。

　　对房地产商来说， 15%或18%的委托贷款年利率，与民间借贷动辄超过4%的月利率(折算成年利率为48%)相比，成本已不算特别高；况且，即使愿意付出这么高的利率，要找到资金来源也并不容易。

　　地产融资自谋出路

　　虽然银根收紧，且监管层和商业银行对房地产融资的关注不断升级，但是房地产开发投资仍呈现加速趋势。

　　根据国家统计局最新数据显示，1~5月房地产开发投资9519亿元，增长31.9%，高于同期各行业城镇固定资产投资25.6%的增长速度。从到位资金情况看，城镇投资到位资金49865亿元，同比增长23.7%；其中，国内贷款增长17.6%。由此可见，虽然房地产市场在宏观调控中处于低迷状态，但是投资势头和热情仍未见减弱。

　　对此，渤海证券房地产业分析师周户认为，货币紧缩并没有降低流入房地产行业的资金量，而是资金来源结构发生了变化。

　　现在房地产商资金来源主要包括国内贷款、自筹资金、定金及其他预付款、个人按揭贷款和利用外资。根据渤海证券统计，从各项资金在总资金来源中的比重来看，2008 年前4 个月，个人按揭贷款、国内贷款和定金及其他预付款占总资金来源的比重同比均呈下降趋势，只有自筹资金占总资金来源有所上升。

　　房地产商自筹资金的门路比较多，包括发行债券、股权融资、私募融资等方式，有些房地产商甚至“铤而走险”。

　　北京一家房企的项目负责人告诉记者，近3个月来，他一直在为北京东四环后期项目的资金缺口着急。这个项目的土地在2004年“8·31”之前协议转让，因资金紧缺，地价款至今仍未结清，有将近1亿元的缺口。由于地价款未完全支付，也就没有得到土地使用权证，没有土地使用权证，银行不可能发放开发贷款。

　　在借贷未果的情况下，这位负责人找到了国内一家券商，而令这位房地产商惊讶的是，虽然没有土地证，但券商明确告诉他，只要把项目公司的股权质押给券商就可以。在此之前，地下的股权质押融资已经潜行(详见本报6月9日报道《大小非资金窘困 股权质押融资地下流行》)。而按照房地产行业融资的行规，用作抵押的，要么是已经建好未销售的物业，要么就是土地。

　　“现在已经拿到了大概3000多万元，后面按照协议，在两个土地证都办好后，再支付4000万元，开工并且形成销售回款到5000万元以上，最后借的2000万元再到账。”这位项目负责人告诉记者，他还款的周期是半年到10个月，年利率12%。这位项目经理坦言，券商并没有明确告知他这将近一亿元资金的来源，只是含糊地说不是券商自己的钱，券商只是从中搭桥。

　　然而，此次银监会关于委托贷款的检查通知给正在“蓬勃发展”的另类地产融资渠道敲响了警钟。记者目前尚未获悉检查后相关部门是否会采取什么监管措施，但对正在积极推进委托贷款业务的银行，这无疑是又一个“紧箍咒”。

　　中国经营报记者：朱紫云