次级债蔓延中国 银行按揭收缩进行时

　　理财周报记者 李晓雨 张伟湘/文

　　次按危机的中国意义

　　次优或次级贷款(subprime mortgage)是指信用品质较差的贷款，具有高风险、高收益的特征。次级贷款在提高美国中产住房福利的同时，也种下日后危机的苦果。其先低后高的还款方式，使借款人将在借款后的两年后面临异常大的偿付压力。火上浇油的是，从2006年开始，美国房市不景气，造成房产抵押品市价大贬，很多人被迫停止还款、放弃房产。

　　中国正在经历流动性过剩和资产价格大幅上涨的时期。截至2006年末，全国个人住房贷款余额超过了2万亿元大关，从1998年到2005年底，全国个人房贷余额增长近43倍。

　　社科院金融所专家殷剑峰认为，美国次按危机对中国有三点重要启示：第一，警惕国内住房按揭贷款潜在信用风险；第二，尽快推动住房按揭贷款

证券化市场发展，化解集中于银行的金融风险；第三，当前绝大部分的住房按揭贷款都是浮动利率贷款，央行调整利率要避免造成由货币政策引发金融风波。

　　银行：紧缩进行时

　　7月中旬，银监会发出紧急通知，要求银行对房地产贷款展开风险自查，尤其是进行个人住房贷款成数专项压力的测试。

　　早在6月下旬，建设银行(0939.HK)深圳分行就暂停了二手房按揭贷款的发放，7月份虽然有所缓和，但是8月1日开始，再次叫停二手房按揭贷款业务。“建设银行和中国银行(601988.SH)目前已经申请不到新的按揭贷款了。”建行信贷部某业务经理向理财周报记者表示。

　　同时，出现停贷情况的还有招商银行(600036.SH)深圳分行，“二手房按揭几乎停止，目前只是解决一些已经签订合同的存量业务。”一位招商银行深圳分行人员介绍。

　　对于上半年各银行发展迅速的循环贷以及其它房贷衍生品，例如抵押贷款、加按揭贷款、转按揭贷款等，中行、建行表示，已经基本停止这类业务。

　　市场：局部影响初显

　　商业银行紧缩房贷影响初显。在深圳、上海等前期房价疯涨的城市，不论是地产商、还是炒楼者，都感受到了和季节并不相称的阵阵寒流。然而，在一些房价上升趋势较为平缓的城市，例如广州，房贷紧缩的“风暴”并不如想象中的凌厉，一般的购房需求并未受多大影响，受影响的可能只是那些手中持有几套物业，仍大量贷款投资楼市的炒楼者。

　　银行房贷紧缩政策对深圳楼价造成了巨大影响，自今年6月收紧一手楼按揭后，深圳楼价持续下跌。7月24日当周，深圳的新房成交均价为1.29万元，环比下降12%。与以往因为区域价格不同造成的结构性价格下降不同的是，深圳楼价出现了罕见的各区房价环比同时下降的现象。例如关外宝安区和关内罗湖区环比都下降了9%左右。而7月深圳的新房均价也降为1.35万元，与6月份均价1.45万元相比，下降幅度高达7.4%。同时，成交量也在萎缩。 　　

　　但是，与深圳不同的是，广州的房价仍在缓慢攀升。根据中原地产提供的数据，7月，广州市中心越秀区的均价是9516元/平方米，环比提升1.3%，老城区荔湾区的均价是8147元/平方米，环比提升3.9%，最低的是番禺区，均价是4593元/平方米，环比提升3.4%。

　　“近一个月办理按揭业务的人数，与前几个月相比并没有明显变化。”中原地产一线人员王志刚表示。他说，到目前为止，他所接触的银行，并未要求他的客户提供与以往不同的材料，也没有对客户申请贷款的条件提出与以往不同的要求。

　　王志刚的说法，得到了满堂红等其它地产中介的印证。

　　开发商：海外融资

　　房贷紧缩究竟对开发商有何影响呢？理财周报记者采访中发现一个耐人寻味的现象，许多开发商似乎并不缺钱，他们考虑更长期的收益。部分开发商惜售，一些有实力的开发商早已在寻求海外融资渠道。

　　王女士是广州某大型开发商销售公司的高管，该公司在广州天河区拥有大量商业物业和甲级写字楼。她告诉记者，早在2003年，其公司就已制订了远期投资方案，在黄金地段建好的写字楼、商铺一律只租不卖。通过计算，他们发现，例如在天河北一带的旺铺，只需要5年左右的时间租金就可以充抵当初卖商铺的钱。“现在没有比房地产更好的投资了，公司拿地越来越难，长期稳定的收入只能靠物业出租。”王女士说。

　　地产中介仲量联行今年7月公布的数据显示，今年上半年广州甲级写字楼租金出现轻微下调，下调幅度约为2.1%。原因是大部分发展商不愿意出售写字楼，因此造成写字楼市场租赁货源较多。

　　一位不愿公布姓名的外资律所广州办事处主任告诉理财周报记者，现在不少广州开发商愿意和外国财团打交道，从海外融资。他刚刚才为某开发商搭桥，引见了日本一个有百年历史的大财团。“开发商获得资金的渠道并不单一，国内银行受政策影响，不愿贷款或减少贷款并不会给有实力的开发商的资金链造成什么困难。但是，也并不能认为银行紧缩贷款对开发商没有影响。”

　　“至于银行紧缩房贷，提高首付，应该理解为限制房地产市场的炒作行为。”该人士说。

　　房地产市场风险正在凝聚

　　“据我所知，我的一个客户因为炒楼已经被套住了，几百万动不了，除非一套房亏十几万，否则短期内难以出手。”上述外资律所负责人对理财周报记者说。种种迹象表明，房地产市场的风险正在凝聚。

　　中国社科院地产专家詹礼愿认为，“生活用品、原材料和消费资料价格上涨引发的通货膨胀，最终会摧毁

房地产业的繁荣。”他说，房价非理性高涨和通货膨胀是一种恶性循环，前几年房价突破理性空间却未能有效控制，导致今年货币供应量失调，而目前生活用品和原材料价格高涨，人们手中的钱要优先满足生活所需，只能抑制房地产需求。

　　我国房地产市场何时会面临衰退？美国房市或许会给我们一些启示。美国去年第三季度至今房价下跌超过10%。政府开始连续加息，2004年开始美国连续17次加息，贷款利率提高。炒房者利益链条断裂，贷款还不上，变卖房产又面临损失，风险开始暴露。由于地产价格下跌过快，去年入市的美国炒房者基本全部亏损。

　　我国在持续的宏调之下，炒房者成本一路抬高，二手房买卖各项费用大涨，风险日益显现。据统计，7月份，深圳全市约有一半新盘开盘成交率不足50%。当月全市新房日均成交约145套，日均成交套数比6月份下降16.5%。在价格方面，7月深圳市一手住宅成交均价13757元，比上月下降5.8%。

　　同样，早在2005年，

上海房价下跌，6月成交均价日跌1426元/平方米。有炒房者说：“眼睁睁看着首付跌没了。”

　　尽管目前我国整体房价仍一路上涨，看不到下跌的迹象，但是炒房者、尤其是贷款炒房者不能不警惕。我国已经进入加息周期，去年开始央行连续5次加息。尤其是到明年初，银行开始执行新的贷款利率，今年3次加息一次性释放，部分炒房者贷款成本将一次提高0.46%。而目前机构普遍预计加息还会继续。