入市资金回流楼市 银行预警房贷骤增

　　“到市中心买小户型，顺便也可以投资。股市现在看不清，还是投资房产稳当。”去年10月，26岁的小林把刚买了一年多、位于广州城郊的一套小房子抵押给了银行，贷了二十几万元杀入股市。大半年的时间，小林的本金翻了一倍多。“5·30”之后，小林从股市套现了40万元收益，只留下10万元在股市。还了银行贷款以后，小林最近在某个地铁沿线的楼盘下了单。

　　从房市流入股市，再从股市杀个“回马枪”，小林是股民中相机抉择把握得恰到好处的幸运儿之一。

　　房贷余额激增

　　“近两个月，来看房子的人当中，年轻人逐渐多了起来，很多都是通过炒股赚了钱的，边看房还边谈股经。”广州天河区某高级商住公寓式售楼部黄小姐告诉记者，“这类购房人群很爽快，有些已经下了订金，有的要等几天，从股市转几十万元付房款。”

　　记者从一些房地产销售中介处了解到，在广州CBD（Central Business District，中央商务区）珠江新城，近两个月，用于购房的资金中，近1/3是从股市赚来的，“他们大多选择按揭付款，有些人一买就是好几套”。

　　“我爱我家”是一家全国性的房

地产中介连锁，其组织的“股市回流楼市资金的购买意愿调查”显示，6月份从股市撤离的资金中，36%倾向做投资，45%倾向于改善自住条件。

　　和股市资金回流一样日渐增长的，还有一路高歌的房贷增幅。深圳发展银行（000001）广州分行个贷中心总经理王宏表示，截至6月末，该分行房贷期末余额比去年12月末增长超过50%。而另外一家股份制银行，房贷余额半年增长量高达十几亿元人民币。更有甚者，某股份制银行广州分行的房贷业务增长量，一个月内就超过4亿元人民币。

　　国有商业银行也出现了类似的情况。“很多股份制银行的客户都是从国有银行挖过去的。”某国有银行广东省分行房贷部副总经理对记者表示，“即使在这种竞争情况下，我们也有两成左右的稳定增长量。”

　　中国

人民银行深圳分行的统计数据表明，截至5月底，深圳个贷余额比去年底增加411.2亿元，比去年全年多增加100多亿元。

　　上海银监局公布的统计显示，4月份，上海新增个人住房贷款5.6亿元，这是自去年11月起，上海个人房贷连续6个月出现小幅上升。

　　“跷跷板”效应渐显

　　记者从深圳、广州等地各银行了解到，银行房屋抵押贷款的绝对数据也在逐月增加，6月份的贷款额度创下今年以来最高点。但各银行均表示，这部分资金到底有多少流回了房市，难以估算。而中国社科院金融研究所副研究员殷剑峰根据调研结果推测，至少有3000亿元贷款流入股市，这些贷款主要是以住房为抵押物的住房按揭衍生类贷款。

　　“资金都是趋利的，楼市和股市的资金关系有点像‘跷跷板’。股市好的时候，客户利用房屋抵押贷款贷出资金入市，股市差的时候，资金自然就流出来了。”某国有银行房贷部副总经理表示，“5·30”以后，随着股市中期调整震荡格局的形成，股市和楼市之间的资金“跷跷板”效应逐渐明显。

　　记者在采访中了解到，类似“循环贷”（客户将商品住房抵押给银行，就可获得一定的贷款额度，可分次提款、循环使用）的产品几乎每个银行都有，在上半年股市大涨之时，这部分产品以每个银行每月两位数以上的速度猛增，有些银行甚至一个月就增长了100%。

　　事实上，早在“5·30”大跌前甚至更早些时候，股市的资金就开始有回流迹象。记者从广东、深圳两地房地产按揭中介和销售中介了解到，今年五六月间，投资价值较高的高档住宅、

写字楼的交易量明显放大，部分开发商甚至开始“捂盘”，想等到股市冷静之后再迅速推出。

　　而在竞争激烈的房贷市场，各银行也极为进取，新品层出不穷。光大银行最近推出可选择固定利率的“个人房屋净值贷款”，可盘活房屋净值的八成价值。而深发展最近甚至推出了信用卡积分还房贷的产品。

　　住房信贷风险控制“偏紧”

　　“我们要增长，但是也要谨慎控制增长节奏。”某国有银行广东省分行个人业务部人士对记者表示，房贷衍生品的出现，让股市和房贷联系更紧密。如果股市与楼市同时出现整体性风险，商业银行将遭受到很大风险。

　　股市资金回流到房地产市场，另一个直接结果就是全国大中城市的房价高企。数据显示，今年5月深圳商品房成交均价比4月上涨22％。来自国家发改委的统计信息也证实，5月份，全国房价涨幅突破6%。当月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%。6月份，北京4个新开盘楼房房价涨幅超过20%。

　　“房价上涨越快，银行房贷风险越大。”招商银行（600036.SH，3968.HK）广州分行个人资产部总经理叶振环表示。目前，个人住房按揭贷款多以二三成起步，一旦房价下跌30%，抵押给银行的住房资产就有可能资不低债。

　　上海就是前车之鉴。上海银监局数据显示，2004年上海房贷不良率仅为0.1%，从2005年下半年，国家对房地产业进行宏观调控后，房价出现拐点，不良率也随之上升。截至2005年9月末，不良率增至0.86%，并一度发生“万人违约”的轰动事件。到2007年2月末，不良率达到0.95%，直逼1%大关。

　　“我们贷款时，不仅要看借款人整体的信用状况，还要看借款人的收入流水状况，以明确还款来源。”王宏说，深发展目前在住房信贷的风险控制措施有“偏紧”趋向。

　　业内人士认为，如果银行房贷增速还居高不下，管理层可能会加大关注，并继续出台一些具体防范风险的措施。

　　“我们本来打算每季度推出一个新品，但是目前也暂缓了。”王宏表示，总行希望能在增长的同时保证房贷质量。

　　人气调查

　　继续恐惧还是准备贪婪？

　　恐慌的趋势已经逐渐在A股市场蔓延。调查显示，随着近日来股指连续下挫，一半以上的投资者认为七月股市将面临深幅调整，逾四成被访者将逐步减仓。即便如此，仍有超过1/4的被访者对本月市场抱有信心，另有两成以上被访者准备适时加仓，或许能够捡个便宜。

　　按照华尔街上的说法，市场是由两种力量驱动的：贪婪和恐惧。巴菲特和别人一样，既恐惧又贪婪。只不过，他在别人贪婪的时候恐惧，在别人恐惧的时候贪婪。巴菲特就是这样成功的。但那些准备“在别人恐惧时贪婪”的投资者，有没有自问一句：贪婪的时机来临了吗？时平

中国经营报记者：巫燕玲