上海房贷政策未松口 担保地下中介争食按揭禁果 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2005年09月21日 13:49 21世纪经济报道 | |||||||||
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本报记者 李伊琳 上海报道 9月13日下午3点，在上海市北京西路1828号华夏银行大厦7楼，通过主营信息发布和中介服务的上海房产之窗房地产信息有限公司(下称房产之窗)，上海某银行福民支行与购房者
“这个案子几乎送遍了上海所有的中资银行，这次贷不下来就没办法了。”房产之窗贷款部相关负责人表示。 在此之前，李先生通过房屋中介，先后找了五六家商业银行，但因贷款额超百万等因素，各家银行都拒绝办理。从李先生案例的整个办理过程可以看出，目前上海银行个人房贷业务并未出现松口迹象。 房贷未松口 上海房贷并未松口。以个贷为例，仍坚守着房贷调控政策的“底线”。 “沪上银行在个人房贷的政策基本沿袭了今年5月份以来制定和修改的政策。在一些限制性的条款上，维持不变。”上海银监局一位相关人士说。 据沪上银行界一名知情人士透露，从5月起至今，各银行的个人房贷业务持续低迷，部分银行的房贷新增额已经不抵还款额的增速，房贷投放量出现了绝对的负增长。 根据中国人民银行上海分行最新公布的数据，今年4月份以来，上海个人住房贷款增幅趋缓。来自上海市银监局的数据，6月末，上海个人住房贷款余额2761.76亿元，比年初新增316.24亿元，增长12.9%，增速同比回落7.2%，同比少增37.18亿元，增速比一季度下降4-5个百分点。 对于部分在年初决定做大个人信贷业务的银行而言，其完成指标的可能性在降低。来自银行方面的消息显示，除了中行上海市分行，其他三家国有商业银行上海市分行7月份的房贷都出现了新增余额负增长的情况。 同时，房贷险的萎缩更从另一个侧面反映了银行房贷业务的心头之痛。 来自上海保监局数据显示，在团险、车险、银保产品增长迅速的同时，二季度的房贷险却因为“银行放贷减少”而出现0.28%的同比减幅。而仅仅在一季度，房贷险还同比大幅增长52.51%。 沪上银行并没有对个人住房贷款政策放松口子。“怎么可能放松？”针对个人住房贷款整体松动的说法，中国银行上海分行零售贷款科科长刘利觉得有些不可理喻。 房贷的风险嫁接 中国银行上海分行近年来已经成为上海房贷增量的主力。以今年6月为例，该行几乎占了上海房贷新增余额的三分之二，以近500亿元的房贷余额成为沪上银行房贷业务第一巨头。 然而，在大力发展房贷业务的同时，如何有效减少这一业务存在的风险？目前，该行采用的方式是将风险分散与嫁接。 以中行上海分行二手房贷为例。购房者得到贷款后需多支付850元“律师见证”费，即要求所有向该行申请二手房贷款的客户必须提供由指定律师事务所提供的“律师见证书”，通过律师把关，预防证件造假等同时，银行可以节省调查成本。据了解，此项规定自今年“五·一”以来实行至今。该行是通过招投标，选择了沪上13家专业律师事务所作为提供律师见证服务的合作伙伴。 上海才富律师事务所主任金律师介绍，前两年，上海只在外籍人士买房时才要求对其履行见证业务，但随着房贷业务的进一步发展，全面展开这一业务将是必然。 如果说律师见证是法律层面的房贷风险分散，那么偿付能力以及信用风险更是银行房贷风险防范中的重中之重。在这样一种形势下，担保公司成了银行房贷风险防范的分散对象。 这在李先生办理的房贷业务中有充分体现。李先生在上海已经有一套房子，这次办按揭的房子总价为两百多万，在今年3月份交付，属二手房。8月，当房屋产权证办理后次日，他正好得知中行上海分行有八成住房按揭贷款便将相关资料送中行某支行进行评估、审核。三天后中行回复称，可放贷金额为房屋评估价格的七成，仅相当于李先生所购买房子总价的五成。 银行发放的成数与金额都远远低于李先生的预计。几番努力未果后，李先生只得通过担保公司才得以与上海某银行签订房贷合同。 一位知情人士透露，由于现在很多人买房，只要随便找个单位盖个章，明明只有2000元的收入却可以信手填个8000元。因此，银行在做调查时就难以做到完全准确，引进担保公司成为银行无奈的选择。 记者从上海市住房置业担保公司了解到，住房担保公司与十几家银行建立个人住房贷款全程担保合作关系。 李先生的按揭也由该公司提供的担保，协议中商业性的全程担保取代了原有的商业性保险，上海市住房置业担保公司将为购房人额外地提供抵押物灭失债务承担、意外事故灭亡或完全丧失劳动能力债务承担、生活特困违约金承担等三项保证责任。与此同时，担保公司还为银行承担部分处置抵押物不足的保证责任。 房产之窗贷款部的一名负责人表示，担保公司其实是承担一个借款人的违约风险，为李先生的案子担保期限为半年。由于上海楼市目前尚处于僵持状态，如果波动，处置抵押物资产可能缩水，因此担保公司会承担一定的损失责任。 地下房贷公司暴敛5%利差 担保公司利润究竟有多大？ 李先生的按揭过程似乎能揭开一些谜底。李先生通过房产中介公司，同时找了两家担保公司。由于业务竞争，两家公司开始在房贷条件上开始较劲，成数的承诺也开始从房子总价的五成升至八成。而且，承诺八成的公司很直接地向李先生提出，这笔业务一旦完成，李先生得多付所谓的手续费，即放贷总额的1.5%。 替李先生办理业务的担保公司业务员透露了更令人瞠目的情况。上海“一年转按揭”业务从4月1日起叫停以来，却意外激活了上海一些小房贷公司的敛财通路。“这类公司一般门面极小，藏在普通的商务楼里，挂着房地产咨询公司的牌子，员工最多三至五名。”一名在小房贷公司做过房贷业务的人士这样描述：“别看小门面，一个月能轻松玩转近20单转按揭业务呢。” 据其透露，这类多以“房地产咨询公司”名义注册的担保公司，注册资本往往也就50万元上下。但最后之所以能变身为一家月上千万元营业额的“资金密集型企业”，主要是集中了来自各种渠道的社会闲散资金——亲朋好友之间调头寸、企业短期内闲散资金借用等等。他们付给资金上家高于银行一两个百分点的利息，而对下家放款的利息一般是垫资额的10%，其间5%左右的差价就轻松入囊。 换言之，由该公司垫资提前还贷，在二手房交易完成后，再将转按揭行的贷款还给该公司。如此一来，就可以避开对于“转按揭”的限制了。 这些地下房贷公司从放出垫资额为转按揭提供“过桥”服务，到银行放款，其间周期大约27天。据业内人士估算，在上海，提供这类垫资服务的小贷款公司共有100多家，在当前市场紧俏的行情下，他们收取的垫资费可高达垫资额的10%左右。以目前常见的三四十万元的单宗交易、平均每月20单的业务量计算，这意味着每个月的毛利在60万-80万元左右。而经银行认可的置业担保公司收取的垫资费仅为下家贷款额的3‰。 不良中介“黑名单” 正规房贷公司与银行签有风险协议，一旦发生坏账，正规房贷公司需承担相应赔付责任，而地下房贷公司来无影、去无踪，由此带来的业务风险是地下房贷公司并不对过手的业务查验把关，银行也难以稽核追究。 此外，地下房贷公司“能做的业务”还包括为高龄住宅成功申请到银行贷款。知情人士透露，这其中的奥妙无非两种：一是买通估价人员，高估房价；二是办理产证过户时，修改房屋产权证书复印件上的交房日期。李先生遭遇的就是前者，地下房贷公司要求其将5000元的收入证明拉高到11000元。 地下房贷公司的行为已引起有关部门注意。 上海银监局有关人士表示，贷款是特许经营业务，除银行业金融机构和依法设立的典当行外，其他机构概不能办理贷款业务。因此，这些贷款公司的“垫资”，是非法行为。 上海市工商局相关人士也明确表明，对未取得房产中介经营范围核准的企业尤其是房地产咨询企业从事房产中介经营活动的，将按照超越经营范围从严查处。 上述银监局人士还表示，对于二手房贷业务中发生房价“抛高”、假按揭、提供虚假证明、套用银行贷款资金等不良行为的中介将由各商业银行告知市银行同业公会，建立不良房产中介“黑名单”档案，切实避免交易风险和操作风险。 而各类中介公司介入房贷市场也有其积极意义。上海银行同业公会秘书长朱德林就看好这样产业链细分的专业经营模式。“(该模式)不会纳入金融机构，但会为银行做专业的贷款服务，拓展银行的客户资源，与银行房贷相辅相成。” 另有专业人士表示，专业房贷机构将成为二手房贷领域的中坚力量。理想的模式应该是，房产中介公司只做二手房中介，签合同由律师负责，按揭贷款由专业房贷机构操办，资金由监管公司监管。 |
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