|
陈徐 罗学
央行不久前公布的房地产金融报告，建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。该建议一经发布，立即引起社会各界的广泛关注。日前，人民银行在渝分支机构对此进行了快速调查。调查表明，开发商、银行、政府和居民各有所思：房地产开发商反应强烈。部分开发商认为，此项政策一旦出台,意味着提高了对开发商自融资金的要求，延长
了开发商资金回笼时间，加剧了资金回笼压力，其资金成本尤其是自融资金成本必然增加，开发商再不能通过房屋预售提前使用银行资金。而房屋开发对房产商资金要求较高，因此，此项政策出台必将形成对房地产市场的巨大冲击，“实力至上，现金为王”的时代必将到来，甚至会造成某些地区房地产开发商的重新洗牌，规模大、资金实力雄厚的开发商可以生存下来,而实力较弱的中小开发商在激烈的竞争中可能会被淘汰出局。
居民对此表示关注。老百姓认为，取消商品房预售制度后,开发商提供的住房都是现房,看得见、摸得着,可以避免上当受骗和有关购房纠纷,购房更加放心和透明。但同时担心两个问题：一是市场提供的商品房将会减少,造成供需不平衡；二是目前购买期房在总房价上比现房便宜,而取消预售制度可能将导致房价上涨，从而影响其购房需求。但是大部分被调查的老百姓对此持乐观态度，相信取消房屋预售制度后政府有关部门会采取有效措施积极处理好由此引发的相关问题。
商业银行反应谨慎。被调查商业银行认为对金融机构缓解金融风险，抑制风险放大具有现实意义。一是取消预售房制度后，房价将会有所上涨，老百姓购买力相对会削弱，银行住房按揭贷款业务将会受到较大影响，业务在短期内可能会出现一定程度的萎缩。但同时银行个人住房贷款的潜在风险将会降低,个人住房贷款的资产质量将会提高。二是取消预售房制度后，开发商对项目贷款需求量将增大。但与此同时，房地产市场经过重新洗牌后,能够生存下来的企业都是有实力的优质开发企业,届时银行投放房地产开发项目贷款将更加放心,信贷资产质量有望进一步提高。
政府主管部门的担忧有三。
担忧一：取消房屋预售制度有可能导致购房者与开发商在房屋完工前私下定购房屋，暗炒“楼花”、“一户多卖”等损害购房者利益的行为死灰复燃。
担忧二：取消房屋预售制度后开发商将增加的财务成本转嫁到房价上，将抑制居民消费，房产市场有可能陷入低迷状态。加之房地产开发企业数量减少以及楼盘开工建设面积的缩减可能对地方政府的财政税收产生较大影响。
担忧三：开发商的资金门槛提高，欠发达县域部分中小房地产开发企业将会被淘汰出局,而规模大的优质开发商尚未培育起来，最终导致欠发达县域的房源减少，不能满足老百姓合理的购房需求。
为此，业界人士建议说，此项政策应充分考虑房地产市场的东、中、西部地域及经济发达与欠发达地域差别，出台差别化政策，不搞“一刀切”。其次，政策要分步骤实施，先在少数省市开展试点，取得实际成效后再全面推广，以防止对全国房产市场的巨大冲击。
此外，地方政府相关部门应加大对房地产市场的监管，严格控制房地产开发企业的市场准入门槛，大力培育优质的开发企业，采取多种措施抑制房地产市场泡沫，维护广大购房者的切身利益，促进房地产市场的健康发展。
| 
