文/田帅

　　【导语】

　　欧债过后，中国投资者大量投资欧洲房地产市场。西班牙成为中国投资人新的聚集地，中国人在西班牙购置房产，为的是投资、教育、移民。

　　【正文】

　　中国接连发布的限贷、限购政策，让国内楼市进入寒冬，但这一利空却成为了期待经济复苏的欧盟国家眼中的机遇。以西班牙为首的欧盟国大打移民牌，推出买房送投资居留权，成为欧洲公民等极具诱惑力的政策，希望藉此吸引中国“炒房团”投资本国的房地产市场，进而缓解经济压力。而从该国买房移民政策推出以来，西班牙楼市有所回暖，似乎也从侧面印证了这一手段的可行性。

　　大量的亚洲投资者是欧洲房地产市场复苏的重要力量，尤其以中国投资者表现最为抢眼。2013 年，来自亚洲的投资者在欧洲房产领域投资了100亿欧元，其中中国投资者达到24 亿欧元。在欧洲各国中，西班牙房地产市场是吸引中国投资人最多的市场之一。

　　内资房企“走出去”抄底

　　国内房地产市场很难获取以往的高增率和高回报率，有实力的企业将业务版图铺向了海外，政府积极鼓励有条件的企业“走出去”，相关政策利好助推了中国企业投资海外房地产市场。2013 年5 月，中国允许保险公司涉足海外房地产，同时还放松了保险公司的房地产配置比例，限制比例从10% 调高到20%。此举直接导致多家实力雄厚的险资企业大举进军欧洲房产市场。

　　最为重要的是，国外大多数发达经济体经济正在复苏的过程中，尤其是饱受欧债危机影响的欧盟地区，资产价格步入低谷，房地产仍然处于价值低估阶段，国内房企买地开发项目刚好处于抄底的市场阶段，市场周期的特征决定品牌房企继续积极布局海外市场。

　　中国投资人海大量投资海外时，西班牙逐渐成为中国房地产投资者的新宠。这也和西班牙采取的吸引世界各地投资者的政策有密切关系。2013年一年一度的巴塞罗那房展在巴塞罗那会展中心举行，与往期相比，这届展会最大的特色就是增加了中国特别板块。巴塞罗那房展为西班牙唯一的年度国际房地产专业展会，该房展的负责人指出，中国特别板块是专门针对中国投资者推出的。

　　西班牙房产门槛低潜力大

　　西班牙买房移民政策规定申请人可在西班牙经商及居住，也就是说，西班牙政府渴望外来投资人带来资金的同时，能活跃当地的市场经济。

　　有数据显示，西班牙房产价格已经接近甚至等同于上世纪90 年代水平。在过去的5 年里，西班牙房价和之前相比已经跌去70%，如此房价给了海外投资人抄底西班牙楼市最好时机。作为投资，国人抄底西班牙楼市，不仅可以避开目前国内高昂房价且随时有泡沫破灭危险的楼市，也可以使资产配置更加合理，特别是在获得西班牙移民身份后，欧盟一体化的便捷性也可以使申请人将自己的经济触角伸向其他欧洲国家，扩大自己的商业版图。

　　西班牙拥有适宜的气候和优良的基础设施，由于经济危机，西班牙政府会为来投资买房的外国人提供居留。西班牙全国有几百万套住宅无人居住，数量之多冠居欧洲国家。西班牙有300万房子是空着的，包括新房和二手房，这些无人问津的房子主要集中在安达卢西亚、瓦伦西亚和加泰罗尼亚地区。这些地区的房子都推出了非常诱人的折扣，来配合中国投资者不同的喜好和需求，例如有便宜的房子、豪宅、别墅或者其他的建筑物，如仓库、酒店等。

　　无论怎么样的置业都将帮助外国投资者在西班牙开创事业和生活。

　　中国投资人投资西班牙房产不乏典型的案例：万达[微博]集团花费2.65 亿欧元购买马德里地标性建筑红白相间的西班牙大厦。它是马德里四大楼商业区中的最高建筑之一，也是西班牙20世纪建筑的典范。1953年建成后至1957年被马德里塔超过之前一直是西班牙最高建筑。

　　还有海航集团收购NH酒店集团，复兴集团收购食品和金融企业等行为都是看到西班牙资产物超所值。

　　房产投资兼具移民优势

　　移民是中国个人投资者考虑的重要因素。数据显示，截至2013年底，中国海外移民存量已达到934.3万人，23年间增长了128.6%，从1990年的第七大移民输出国，上升为第四大移民输出国。大量的国内移民、留学、投资和休闲旅游，带动了当地房地产市场的需求量。

　　西班牙被称为欧洲最适合居住的国家之一，一年四季温和湿润，大多数日子都有阳光。西班牙拥有欧洲最好的海滩，沿地中海的海岸线长达4000 公里。

　　西班牙拥有世界上面积最多的葡萄种植园，是世界第三大葡萄酒出口国。也被誉为“欧洲的菜篮子”，橄榄油产量居世界第一，瓜果蔬菜种类繁多，品质优良，因三面环海，海鲜产量丰富，西班牙火腿闻名全球。宜居的气候，奔放的性格以及品质优良的丰富美食使西班牙的人口平均寿命将近80 岁，在欧洲仅次于荷兰。

　　西班牙的旅游在世界上的地位仅次于美国，全年接待游客总人数仅次于法国。

　　西班牙的移民政策，相比传统移民国家对新移民的严苛要求，则是宽松许多。而且在生活、子女教育环境等方面相对国内具有一定的优势。

　　2013年9月底，西班牙颁布的《创业者法》正式生效，这部法案里有一条吸引了各国投资者的目光——投资50万欧元以上房地产即可在西班牙居留。而早在2012 年底西班牙负责贸易事务的国务秘书哈伊梅透露，西班牙政府有意出台“购房换居留”政策时即表示，此项政策旨在重点吸引俄罗斯和中国投资者。

　　西班牙50万欧元置业移民政策，如有正当稳定的经济来源且无犯罪记录，可在西班牙通过购买价值200万欧元以上的西班牙国债、购买价值50万欧元以上的不动产、购买价值100万欧元以上的西班牙企业股票，或在西班牙银行持有价值100万欧元以上的存款等4种形式获得首次有效期为两年的西班牙居留权。受到50万买房送居留政策的刺激，中国人开始关注西班牙的房产投资，2014年第一季度相比2013年第四季度，中国人在西班牙住房市场的投资同比激增83.1%。

　　西班牙在教育、医疗、生活习惯、财产保护等方面均有一定吸引力。在西班牙，6 岁以前强制接受教育，中小学教育全部免费，第一外语为英语。16 岁以后可以自由选择课程进行深造，不必经历高考，教育全面与就业接轨。

　　西班牙的每个区，乃至街道办，都会有一个医疗中心，并且给每个在西班牙居住的人配备医生，医院和药房是分开的，医院享受全额政府拨款，医生为患者开药与自身收入无关。而且很多医院都配备翻译，让移民不会因为语言问题而在就医时遇到困难。

　　西班牙的房产为永久产权，并且充分受到国家法律保护，即使国家需要拆除或征用，都必须征得居民的同意，并且会给予高额补偿。

　　西班牙的自然环境和移民政策使其成为世界十大移民国家，2013 年联合国[微博]调查显示，截至2013年6月，共有650万移民居住在西班牙，约占西班牙总人口的14%。从1990年至今，西班牙进入了一个移民高峰期，约有600万人涌入西班牙。仅次于美国2300万和阿联酋700万，位于世界第三位。

　　作者系欧陆世通商务咨询有限公司总经理

　　本文发表在《财富管理》杂志2015年2月刊上，转载请注明来源、作者。微信号：wealth财富管理。