2017年11月01日15:38 新浪财经
圆桌对话:房地产“镀金时代”下的投资趋势与挑战 圆桌对话:房地产“镀金时代”下的投资趋势与挑战

  新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行,图为圆桌对话:房地产“镀金时代”下的投资趋势与挑战。全国工商联房地产商会香港分会副主席何雅凌担任主持,对话嘉宾为:光大安石资产管理公司总裁胡兵,瑞威资本董事会主席、总裁朱平,美国华平投资集团执行董事张其奇,五牛基金不动产投资部执行董事叶盛,中城投资执行副总裁王珊,信泰资本董事程兴。

  以下为对话摘编:

  何雅凌:房地产“镀金时代”,我们会有什么样的机遇和挑战?有请我们的光大安石的胡总来说一下。

  胡兵:我看这个题目叫镀金时代,但是总体的意识就是觉得钱难得赚,确实这个行业这么些年确实发生一些变化。现在来看,房地产有几个特点,现在来说的产能过剩,我觉得的确我认为从大的程度来看,产权的确过剩,我觉得这个过剩也是一个所谓的结构性的,你比如说全国这么多房地产的开发量,国家前些年已经提出去了集约化的发展过程,我觉得从全国的地产安排来说,应该未来会走向大都市圈的发展,整个沿着北京京津冀一体化,上海的大都市圈以及大湾区,这些区域里面有带来比较强的机遇。

  我们认为会存在比较大的问题,这些问题光大安石从相对区域里面,去稀释或者推出一些投资进入一些新的区域里面。商业空间和写字楼空间已经再复合化,包括办公的需求也在发生变化。举个例子,市场上面的写字楼,办公因素比较高的TMP行业,占到了市场新增需求的很大一部分。他们对于办公需求,其实就是发生变化,传统的需求可能都是在写字楼,大家谈的更多就是配置,你的网络地板等等所谓的能力配置够不够,他们这些需求都说什么?我的大平面的布局,我的员工能不能把健身、咖啡、休闲等等这些空间结合在一起,甚至很多东西把商业的展示空间结合在一起。

  甚至现在很多地方去看的时候,包括我上市去时候大阪的时候,里面就有很多的空间,其实很难去区分它,到底是零售商业还是办公?所以说我们再讲很多东西的时候,包括现在讲所谓的居住社区的社交变化,刚才讲了这个长租公寓,很多东西、很难的产能其实和我们现在在各个产业人的需求方面,其实还存在着很大的不匹配。以往我们叫传统开发里面,大家关注的能力是什么?就是获取土地的能力,我们层面开发的能力,就是整个的开发链条、管理能力,这些实际发生一些变化。我们通过土地资源获取资源,通过传统开发获取资源,可能要转变我们的关注内容,怎么去满足人的需求,我们从空间形态,包括从衍生内容的投资上面,这些东西发生变化。

  何雅凌:谢谢胡总,我们做房地产其实真的不是应该拿来炒的,就应该拿来住的,或者去想这样的投资跟实行我们现实的生活。朱总发表一下意见。

  朱平:因为这个题目实在是太大,如果我们几个嘉宾没有交集的话我觉得这个题目,所以我想看看能不能呼应胡总的主题来展开一下,或者我们几位嘉宾可以对一下,否则我觉得跑题非常厉害。因为我觉得镀金时代,就像刚才讲的,我早上百度搜索了一下镀金时代,实际上核心思想就是泡沫时代做什么都挣钱,大家都去赌命。今天我在在这里,我听了上一轮的演讲,我看看这么多的嘉宾,邀请的名单基本上都是做房地产投资、开发,说明房地产这块又回到一直再讲的泡沫,这个泡沫是不是一窝蜂,我不知道这个主题是不是想表达这个思想?

  怎么来看这个事情,我想我围绕这个题目我想讲我的心得。对于现有的状态,我们国内资产的价格是用出现泡沫?反正有这么多的人参与进来,再大的泡沫还得泡下去,在这样的状态下,我们作为一家房地产基金,我们的投资策略或者我们的投资趋势,跟我们在座的各位来探讨。第一我们从成立第一天开始,我们对存在的业务基本上是不做的,这跟光大安石比较像,我们基本上去做股权投资,所以未来我感觉房地产投融资利用原来传统的信息不对称做银行的信托,我个人感觉这个应该作为房地产基金基本上是没有了,我们在几年就已经放弃了。

  第二个对于价值的提升,对于开发板块,我个人认为意义不大,现有的开发板块不管是各个排行榜,中国现有的50强,100强的开发公司,基本上我认为在房地产开发价值领域当中,对于我们房地产基金来讲这个空间已经很小了。第三个我感觉到我们今天的第一个主题和刚才胡总所讲的,我感觉我们应该房地产基金应该重点去挖掘的就是存量资产,中国所有的一线城市、二线城市进入大量的存量资产如何进行盘活,不管是工业资产、教育、养老、卫生,在这里面怎么去做?我们像光大安石有金融的优势,这是我想在存量资产是一个重要的投资趋势,这是我的一个感觉。对于挑战,我觉得胡总讲得很对,对房地产接下来的价值投资,更重要的是对内容的挖掘,从原来传统的对于开发商对于住宅品质的提升,恒大和碧桂园有什么样的区别,这块产业是做商业还是仓储,或者做酒店、办公这些内容上的挖掘也是考验我们地产基金,是对内容的价值判断。

  第二个挑战就是执行力,对于我们中型的地产基金公司,人家拿了几百亿投资,你做不了,我们做的都是价值投资,当然批一个PE金额要大多了,对于这一块当中实际上我们干的所有的行业大家同行干的事情是差不多,怎么样去关注这个领域?比如说你做长租公寓,他是做二房东还是做增值服务,有一个创始人叫陈军,他原来是汉庭和携程的创始人,华住集团最值钱的可以是订房子系统,这就是执行力。当然是不是权威我不知道,我们作为地产基金如果你去看到内容,下一步是我们地产每个项目部,你商业事业部也好,你们事业部的团队对于法律、风险、对于这个行业,以及这个行业真正的价值所在,我认为是一个挑战。

  何雅凌:谢谢朱总,意见很宝贵。张总来了中国这么久,你们的投资很有洞悉力,对于这个题目有什么看法?

  张其奇:我从另外一个角度看这个事情,这两个行业都发生了非常大的变化。房地产是离不开金融,金融也是离不开房地产,在各自发生变化的时候互相再影响。20年前,10年前是怎样的情况,开发商拿一块地,银行给了他,随便拿到什么样的地都能借钱,这是10年前,20年前的时候,这时候住宅没有稀缺,随便做一个住宅都能卖出去。现在房地产朝什么方向发展?

  第一,整个住宅开发这块已经非常精细化,大的开发商的能力超过小的开发商能拿到的,毛利率越来越高,这是住宅开发的变化,第二个房地产发生什么变化?除了住宅开发以外,其他的各个资产类型再发生非常大的变化。这个是以前没有的,如果你看所有的上市公司,99%的市值是开发商,但如果你看美国所有的房地产上市公司,开发商只有不到20%。等到市场越来越发展的时候,商业化的程度越来越高,甚至现在越来越深入到长租公寓,到了社区内,到了联合办公,不仅仅是地产这个领域,牵涉到社区、互联网,牵涉到其他的地方。地产像其他的细分领域的发展,这是非常棒的。金融也发生非常大的变化,刚才提到债权是比较容易做的,现在越来越多的是股权,短期的债权到长期的主权这是对金融的挑战。第二个发生的变化,是从间接融资直接融资,直接模式是什么?是投资人通过基金的方式直接投资,我们现在做完这场,再做另一场,这是一个非常大的发展,我把它称为万科模式,其他还有很多金融方面发生变化,我觉得今天的题目本身很有意思,就是再讨论两个大的行业互相变化所产生一些有意思的碰撞。

  何雅凌:谢谢张总,叶总也请你发表一下。

  叶盛:我觉得前面像击鼓传花一样传到我这里,同时我也同意,我们在镀金时代就是一个房地产行业和金融行业一个产融结合度更加紧密的时代,因为地产这个行业其实本身就是一个资金密集型的行业,最早的开发商取得土地、建造房屋,再销售,以销售资金进行回笼,再进行下一步的开发,这是传统的产销模式。

  在我们目前这个时代来说,随着我们经济的发展,它的房地产已经发展到一定的程度,我们再去延续这种模式的话,其实已经相对落后了,另外我们国家的政策上面,供给侧改革上面也对这块进行了政策上的限制。比如说我们的租赁住宅用地的推出,以及商办自持的要求比例会更加高,我们开发商通过迅速地销售来补充流动性,这样的话我们金融行业在未来的房产开发阶段,所占到的角色和比例会更高。另外的话,我觉得开发商对他来说,他也有一个性质层面的要求,他必须做大他的规模,必须要有一个很高的土地储备,在这块的话需要我们的资本的进入,所以说我们金融行业从以前被动式进入地产,现在的话我们更多是主动性地参与房地产的投资,作为我们主流基金来说,我们也是在2016年的下半年做了战略性的调整,把业务重点放在主动性管理的基金管理,对我们目前一线城市以及核心城市的主要的存量用房,我们会大力进行收购。

  另外我们在资产管理的层面,会做一些细致的指标,以及未来对它管理的方式和方法进行细化,再到我们的资产真正进入到我们体内的话,我们运作的相关部门按照我们的指标和既定的方式、方法来进行几个部门的协作,无论是对它的改造或者它的更新招商,以及它的用途的重新变更。所以你说我们未来的镀金时代,其实是地产和金融更好地结合,它的周期会更加同步,作为我们管理方来说也会更加地运用我们的管理方法和一些技术指标去提高我们管理资产的价值,实现一个退出的盈利。

  何雅凌:谢谢叶总,陈总。

  陈文杰:前面几位嘉宾可能分享得比较多,我可能就分享几点我个人的看法,首先可能在座都赞成房地产这种联系相当紧密度,谁都知道房地产是资本密集型的行业,它需要大量资本的支持。第一个观点,刚才大家讨论比较多的是房地产作为这个行业的趋势,就是增量房和存量房两个不同概念,从长期来看,存量房是一个必然的趋势,但是我觉得需要一定的时间。我想在座的各位都不会赞成对于增量房或者对于开发模式的话,仍然存在一定的投资机会。第二个观点关于存量房的投资方式,可能大家讨论比较多的是房地产领域某一个细分的小区域,不管是通过刚才的改造升级,或者做长租公寓也好,在短期之内通过改造快速地提升物业价值,寻求一个机会性回报率的投资方式,可能在存量房的整体市场上还有另外一些相对比较来说比较稳定的核心区域的核心资产。比如陆家嘴或者国贸,或者北京金融街,谁都知道这些资金回报率比较低,但是我们可以看到在低回报率的前提之下,市场上的交易是比较活跃的,对于存量资产的话可能在寻求机会性回报率是一种选择,对于风险偏好不一样的话,是另外一种选择,这是我想分享的,谢谢。

  王珊:我们可以稍微谈一下,我想给大家分享的就是刚才主持人提到的,在这样的一个行业形势变化下,我们作为私募房地产投资基金怎么看待这样的机会。首先我也非常认同前面这位老总的第一个观点,作为目前大家都在关注存量房,这确实是一个让我们会非常兴奋的新的市场,但是作为新增的增量的会是开发的市场来看,可能在未来的几年时间里,仍然会保持十万亿以上的市场份额,作为这样的市场规模,我们认为还是有非常多的玩法和机会。

  私募基金一定是积极转型,我们需要和开发商共同面对市场的波动,用我们专业的眼光为投资人去选更加合适的项目,这是在目前这样市场的转变中,可能我们对于传统的开发业务,大家会相对重视。

  第二块我们来看一下,虽然说有10万亿这样的存在,但是我们也要证实现实,就是开发商也在做各种的调整,在调整中间作为私募股权基金,我认为比原来更大。比如说我可以看到,开发商现在的企业级的并购计划比原来更大,企业级发生的概率也更大了,作为房地产基金而言,在这样一个并购的过程中间,失大于得。第二个变化可以看到从土地获取的来源看,原来基本上就只有在公开的召开市场,在这样的市场上要获取资产,作为投资机构是比较弱的,像光大安石等等这样非常显赫的机构来做,作为私募企业来说,但是现在看到的是开发企业再获取资产的时候,有很大一块比例来自存量,来自于收购。

  比如我们熟悉的,几家开发企业走得比较多,投资团队里面很多新的分支就是瞄准存量市场怎么去收并购资产,而且有很多上市公司收并购资产从二级市场获取比重已经超过了在公开市场的比重,在这样资产或者项目收并购中间,私募股权不言而喻。机会是比原来更多。

  第三个变化看到的是房地产企业,不是说它转型,而是在积极地生存,原来都是埋着头当砖头,现在都在积极探讨房地产+,房地产+养老+大健康,比如说休闲地产,房地产+教育+社区管理,一旦延伸出来的业务机会的时候,才有可能在它的内容上再做一次升级,把房地产原来靠土地增值利润释放出来,通过运营管理,就像前几位嘉宾所说的,把管理中间把它的价值得到进一步挖掘。

  第四点就是前面有很多嘉宾都提到,租售并举这样的过程,当然这个租不仅限于长租公寓,不怕大家笑化。可以看到那确实是一个风口,但是在这个过程中间,我们的观点是中国肯定有租赁市场,但并不是每一个城市都有住宅的租赁机会,也就是我们要更冷静地判断不同城市的发展机会,人口结构,这样才能够相对地准确去把握在公寓的租赁的个细分领域的投资机会。除了公寓以外,在租赁的时候还可以看到是办公以及商业,办公相对而言是有更多大型机构,包括养老机构能够玩的,我们中城投资也是第一个吃螃蟹的,现在我们是完整地退出,这个过程非常地艰难。但是大家放心我们赚到钱了,我们投资持有运营四年后,我们退出了,我们还有一个关注是商业,现在比较关注零售型的商业,但是我想现在在座的各位,在1个月或者3个月内去过淮海的人举个手,有但是可能不太多,类似这样非常核心的业务,因为它的业态和目前消费升级脱离的矛盾可能慢慢地落寞了,但是有巨大商业挖掘的价值,我们现在对于多措并举或者零售型的商业也在积极布局,我们看到一个机会,在这样的过程中,不仅在资产端会参与,本身我们也会非常看重公司的运营价值,形成一个策略投资的效应。

  何雅凌:谢谢王总,你的分析非常全面。我们现在可能互动一下,就不是轮着来,对于王总你刚才提到资产的升值,体现新的一些价值,还有就是我们看到现在越来越多的大型的资管的成立,我想各位嘉宾可能随机地跟我们分享一下,你们怎么样突出自己的长处,以及突破一些瓶颈,可以跟我们分享一下吗?

  王宁:我们是做私募的,一方面除了自己的资本金不算很多,我们还有大量去管理这样的资金,所以我们也在和不同的专业机构投资人和国内的几大私行接触比较多,在前面几年和很多险资的关系都不错,他们说对你个人印象不错,但是对你们公司印象不太好,我们最近和险资终于开花结果了,险资以纯股权的方式入股了基金,随着这样行业机会的转变,即使我们的资金来源会更多,当然对于私募管理人的GP管理能力的综合程度要求也会更高,过去的时候可能如果是盯资金,要安全回来,如果在开发端的投资也是卖一点就好了,但是如果是做持有性物业这一块的时候,我们对于未来整体的运营方法是需要投资人来认可的,但是给我们看到随着我们所关注的细分领域的不同,在资金端打开了一扇窗,通过私募管理机构能够进入到市场中,另外我们也要看价值,可能我们不仅对资产层面的价值,同时我们也关注股权。比如说我们要对标,我们将市值经营性的指标做对比,如果用市值比上经营性的现金流,对手大了17倍,但如果是把市值分成两部分,一部分是净资产的价值,一部分是运营价值,它的倍数是30倍,那也就意味着在公共资产上,他们更看重的当然资产会增值的,那边是30倍,那边如果含了资产的价值可能是17倍,就不能原来像紧盯着资产,上升到股权级的层级,简单地说一下。

  张其奇:我觉得刚才主持人问的是一个非常客气的问题,但其实这个问题本身其实很尖锐,其实本质在问什么?GP里面核心竞争力是什么?你怎么创造出来,我觉得这是一个很有挑战的问题。我自己的一些观察,现在的GD作为投资机构,它也越来越开始有区别化的发展,比如说我观察到光大安石这个领域,为什么你们做的比其他基金好?因为你们有一支非常强的资管,所以你能做别人基金做不了的事情,你的资管的能力已经接近商业企业的水平,倒过来看,早一点说王总代表罗马再发言,它其实是一个企业,是一个运营商,他运营了很多的东西。但是他慢慢开始再往GP方向垄断,所以整个现象很好玩的是说运营商往GP发展,或者投资商慢慢再往运营商转,其实最终就是能够找到核心竞争力,这是我的一些观察,跟大家分享。

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责任编辑:谢长杉

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