乾立基金成斌：要有一个资本家的脑艺术家的心

乾立基金执行总裁成斌

　　新浪财经讯 由金砖传媒主办的“2017第六届金砖论坛中国年会”于11月1日-2日在上海举行，乾立基金执行总裁成斌出席并演讲。

　　其表示做资产管理、城市更新的时候，需要有一个艺术家的心，同时还有一个资本家的脑。物理空间的变化是不难，但是现在85后，90后进入职场，他们要求社会化，娱乐化，他希望可以跑到市中心里面，下班之后可以跟朋友们聚一聚，平时晚上没事的时候可以参加各种活动。“当你再做一个空间改变的时候，你所要做的并不是说仅仅考量空间改革，而是对于不同阶段的需求变化来带来的定位。”

　　另外要有资本家的脑，因为再做改进的时候，还有采用轻资产的模式，还要重资产的模式。“其实很多时候不是取决于说你想怎么做，而是说投资人想怎么做，投资人对你的投资回报怎么想做？给你的资金期限就是5年，你就不敢投，你就不敢做轻资产的运营模式。”所以在去改造的时候，一方面是艺术家的心，一方面是资本家的脑。

　　以下为发言实录：

　　成斌：进入2017年以来，今年在房地产领域出现了关键词特别地多，比如说监管层面的五限，比如说存量改造，比如说长租公寓，比如说资产能源化，在2017年像潮水一样涌过来。对于中国地产行业来讲，我们也在考量。现在整个房地产行业的发展，其实面临几个大的情况。首，我们在考虑一、二线城市对于整个房地产行业一直再讲去杠杆的大环境，我刚才提到了五限，其实原来对于房地产行业来讲，基本上从需求端对房地产进行调控，比如说限购、限贷，但是这一轮调控到了需求端，我们这一轮到了供给端，对于我们房地产的企业提出了更高的要求。同时我们对于一、二线城市来讲，我们的住宅用地还是非常稀缺，特别是一、二线城市。截止到9月30日，其实已经开了100块地都是自持或者租赁的，另外来讲我们也知道政策的监管调控也日趋严格。随着房地产行业的发展，面临更多转型的形势，政策的限制来讲从去年一直，基金协会对于私募行业出了非常多的监管措施，我们经常在业内来讲，协会对于基金管理模式的管理，都像银监会对银行的管理。

　　在这种情况下面，在房地产的大发展的行业下面也进行一些变化。首先从原来的财务投资人，从资金供给方已经变成了有主动管理能力，主动管理能力其实是两个大方向，如何形成投融管退的闭环？其实对于募集、投资、管理，觉得在传统领域里面比较强，在今天的话，投资银行业务对于私募基金来讲出了一些新的挑战，如何让你的项目进行基金化，形成一个新的措施。

　　我们其实也会关注两个能力，一个是资金的能力，一个是资产的能力，一个如何去找到房地产资金，刚才某个嘉宾再分享的时候，保险基金对于分享的话，可以相对比较长，但是不是说最长的投资周期，这种机构投资人其实可以为我们并购基金的基金管理公司带来比较稳定的基金资源，同时市场管理品牌也对整个房地产基金是非常关键的，首先一个我们对于不同的业态有怎么样的市场管理能力，这是要在房地产私募基金形成一个内生的要求，我们在后面再讲一下。因为刚才王刚秘书长也提到，我们作为私募基金来讲，这些模式里面其实有什么样的差别？

　　对于我们核心竞争投资项目上讲，什么是很重要的？对于一个房地产投资的周期判断很重要。举一个简单的例子，我们大家都在上海，人民广场有一个物业，在2016年底，在2017年年初的时候，卖出去是53000块钱，对于核心型的投资我们能不能做，而是你的核心能力是不是把握周期上面？为什么现在很多的私募资金参与到增值型的基金里面去？整个增值型周期不管是资源也好，风险也好，相对比较平衡。因为私募基金的核心是投资人，这些情况下不管是风险偏好，平衡能够满足我们投资人的需求，所以很多的私募基金管理，我们也会做很多增值型的私募基金，对于私募基金来讲，我们现在必须参与的哪些物业，其实一方面是城市的写字楼，我们都知道一线城市的写字楼在过去的半年时间里面，79%以上的大中交易都是写字楼，我们也可以看到2017年上半年交易的时候，除了核心招募区以外，新型商务区也是交易的热点。

　　我们为什么一直持续关注一线城市？因为本来在市中心的资源是比较稀缺的，同时收益比较稳定。我们知道看周期性比较强，在2008年金融危机的时候，整个物业的价值还是比较稳定的。对于租赁物业我们要大力支持，这些核心物业的话一定是我们后续作为资产证券化最优质的资产，同时的话，对于核心区域以外，我们也认为说在一线城市，特别是北上这些区域的新型商务区要去挖掘，在未来五年里面，上海都知道基本上60%以上的总的供应量都是在商务区，刚才也提了，其实在投资商务区可供应的土地也好，可供应的办公工艺，这些都受到强大的局限。不管是从办公环境，为什么那边有湿地？因为整个长三角的交通非常便利，所以对新型商务区，其实是有强劲的生长空间。

　　对于存量改革的案例，我们也会看到很多。比如说北京的森德大厦，改为新派公寓，等于是办公改了住宅，还有包括新闻大厦，还有上海非常知名的新街高和。对于房地产基金而言，所以我们对于自身的发展来讲一定要做好内外兼修，特别是前面提到的对于私募基金来讲，我们更看重是什么？首先是资产很多管理能力，很多企业进行分享的的时候，我要再很多的资产管理，这是每个企业有自己不同的方式。我的观点是什么？在私募基金内部首先打造的能力是监管外部第三方的能力，当你一个发展到规模到的时候，又把自己做成酒店式公寓运营的企业，所以你如何在你的企业内部建立资产管理体系？对于外部第三方能够更强大地把控，对于成本，对于销售，对于招商运营作为非常强的管控能力，我觉得这也是私募基金进行内外兼修做到非常强大的能力。

　　做资产管理的时候，做城市更新的时候，我们经常在内部讲，我们需要有一个艺术家的心，同时还有一个资本家的脑。当我们再去做很多项目定位的时候，其实物理空间的变化是不难，但是现在85后，90后进入职场，他们要求社会化，娱乐化，他希望可以跑到市中心里面，下班之后可以跟朋友们聚一聚，平时晚上没事的时候可以参加各种活动，当你再做一个空间改变的时候，你所要做的并不是说仅仅考量空间改革，而是对于不同阶段的需求变化来带来的定位。

　　另外要有资本家的脑，因为再做改进的时候，还有采用轻资产的模式，还要重资产的模式，其实很多时候不是取决于说你想怎么做，而是说投资人想怎么做，投资人对你的投资回报怎么想做？给你的资金期限就是5年，你就不敢投，你就不敢做轻资产的运营模式，所以在我们去改造的时候，一方面是艺术家的心，一方面是资本家的脑。

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