马光远：2017年绝不是买房最好时点

独立经济学家、央视财经评论员马光远

　　新浪财经讯 由华夏时报、新浪财经、水皮杂谈联合主办的“2016华夏机构投资者年会暨第十届金蝉奖颁奖盛典”于1月12日在北京举行。独立经济学家、央视财经评论员马光远出席并演讲。

　　马光远称，2017年绝对不是买房最好的时点。此外，他还表示，把去库存寄托在农民身上“很幽默”。对于2016年下半年中央出台的房地产新政，他分析称，目的是为了救房地产，不是为了打压房地产。

　　以下为演讲实录：

　　马光远：一来就听到水皮老师蛊惑大家买房子，所以我必须表示一下反对。反对以前先讲一下股市。我看李大霄也在，两个专门忽悠大家差不多二十多年的人，整天讲股市怎么怎么好，我从来不讲股市，因为认识我的人都知道我不懂股市，我一直认为股市跟经济学没关系，也跟投资没关系。

　　有人讲中国的股市不成功，我特别反对，中国的股市太成功了，二十多年股民几乎没赚钱，居然从来没有抱怨过政府，每一次股市暴跌股民都会把责任推到自己的头上，说自己没有成功地逃避，老是听李大霄忽悠。所以你看中国有很多金融诈骗，每一次大的金融诈骗爆发以后总会引发很多事情，但是股市到现在为止据我所知没有老百姓去找证监会，很少。我当时在证监会那边，我家里人特别担心那个地方不安全，但从来没有人闹事很安全。包括2015年股市暴跌以后很多人也是认为受到媒体的蛊惑，没有向政府抱怨过一句。所以央视搞感动中国年度人物，我当时推荐的是中国股民，太令人感动了，股市也就这样了，还是说说我们房地产。

　　房地产我叫告别青春期。我们在房地产市场18年的过程中看到的是一个长满青春痘的非常莽撞的少年，走到今天为止，身体长得很大，过去18年的过程中，中国房价经历了差不多三轮的暴涨，暴涨到今天为止，到了必须进行思维转化的时间——千万不要以为房价不会跌。

　　我听到很多人每到年底的时候讲一线城市会如何如何，我想告诉大家的是，这次真的不一样。关于房地产市场下一步究竟如何发展，我们经历的太少，过去十八年，中国房地产市场其实不断地给大家上了一个真正的金融和经济学大课。我们一直在想用什么样的逻辑来解释中国的房地产市场，为什么在过去每一年，比如说1998年到现在，中国的老百姓从来没有觉得中国的房子便宜过，我记得房价不到1千的时候大家说贵，两千说贵，五千说贵，一万贵，两万贵，现在到五万了仍然说贵。中国的老百姓没有觉得房价便宜过，这背后究竟为什么？是因为我们对这么一个资产价格，在金融证券化过程中的大周期我们没有经历过。但是如果看其他国家的话，我们会看到相同的故事已经上演过很多次，那么上演完了以后故事最终以什么为结局？一定以崩盘为结局。

　　所以我们走到今天为止，在2017年这个节点来谈中国的房地产市场，既要向前看，也要向后看。还要向其他国家看，看什么？就是我们看到每一次信贷泡沫到了一定程度以后，总是有一个先兆，就是过去我们看到的本币的不断升值会被贬值替代。每一个国家信贷泡沫到了一定程度以后本币贬值的过程中还会受到很多热忱的关注，所以中国的房地产市场目前最大的不确定，我倒不觉得是价格本身有什么问题，价格究竟高不高，我讲过，大家从来没有觉得中国的房价便宜。站在今天这个历史节点往前推一年，你对北京房价的认识仍然认为是很贵的，所以中国老百姓对房价的感受不断地在后悔。如果在这个节点我们看不到很多变化的话，我认为非常危险，所以我简单地据说我只有15分钟时间，我简单地讲一下自己的看法和认识。

　　这是多年我对房地产的一些基本观点。绝大多数我认为还是正确的。2015年年底我的基本观点是2016年是买房的时间窗口，而且我认为是最后一次最好的买房的时间窗口。为什么？简单的一个原因就是房地产是什么，在中国经济大格局里面房地产每一次的起起落落，中国经济的数据好坏的变化完全是正相关的。房地产好中国的经济就好，房地产差中国经济就差，这是过去多年我们看到的一个基本的逻辑，所以大家看在2015年的时候，2015年的时候房地产投资的增速出现了严重的暴跌。

　　当时我们大家关注的两个风险，第一个是股市的风险，第二个是汇率的风险，但是我认为2015年中国经济最大的风险是房地产。因为房地产投资的增速从年初的10.5%一直掉到了1%，跌幅高达90%以上。当年中国A股总体不是跌，而且还有涨幅，房地产跌的90%。再往前推2014年年初房地产投资增速是19.6%，接近20%，到了年底掉到10.5%已经掉了50%，所以房地产是中国经济真正的风险，所以我认为2015年中国宏观政策最大的失误在哪里，就是当年没有对房地产进行真正的加码政策。我们在2015年年底中央才搞去库存，我觉得过去多年我们必须深刻地认识到房地产对中国经济的重要性，房地产是中国经济真正的晴雨表，不是股市。我个人从来不这么认为，股市也不好意思这么认为。中国经济真正的晴雨表就是房地产。

　　所以到2016年尽管我们的经济增速维持在6.7%，三个季度6.7%，因为前三个季度已经6.7%，有很多人困惑说为什么三个季度都是6.7%，我说如果从数字去讲，好像不合适。因为三个季度宏观指标变化非常大，但最后的结论都是一样的，数学公式套不上去，我发了一个微博，我说中国有一句话叫重要的话讲三遍，为什么三个季度都是6.7%，所以我认为第四季度不可能是6.7%，在2016年年初的时候，很多机构认为中国经济要出问题，但是全年下来我们发现中国经济没有出问题，原因就是在房地产的反弹。所以大量感觉今年整体中国经济问题不是很大，而且因为房地产的背后是很多指标出现了异动，比如说PPI连续54个月负增长以后，到了9月份正增长，尽管只有0.1，但是大大出乎我们的意料。我们一般认为2016年出现PPI正的增长转正的可能几乎为0，9月份转正到了12月一下子飙到5.5%，那背后的主要因素仍然是房地产，所以我们讲房地产是中国经济真正的晴雨表。

　　那么这个晴雨表的指引下任何政策都会让利于房地产。按照这么一个基本逻辑我们来看房地产的基本的变迁，我记得就非常清楚，房地产2016年为什么出现暴涨，背后的主要推手是什么，我认为主要是这个。房地产政策的变化是房地产上涨的主要原因。2014年中央政府打响第一枪，2014年9月的时候大家去看中国的房地产，七十个大中正式的房价环比的上涨城市个数是0，中国的房地产大家认为到了必须跌的时候，就是在那个时候9月份，中央政府开始调整。大家记住，中国房地产过去18年每一次政府鼓励大家买房子的时候，都是买房最好的时间窗口。所以有人讲说中国让干什么千万不要干，这个在房地产领域有一半是对的，一半是错的。起码政府让你买房子的时候你一定要买房，从来没有说政府让你买房子的时候房价处在某一个阶段的高度，一定是低点。所以我让大家买房子。

　　我记得在2014年10月1日我在北京参加一个会，现场到了很多人，我当时讲你们来对了，如果你们今天回家的时候每人买一套房子，两年以后大家会感谢我，我讲完这个话以后下面有一个老大爷特别生气，说我过去一直很关注你，我觉得你是一个讲真话的人，可是你现在为什么堕落成开发商的托了？我告诉他我从来没给任何人当过托，我认为房价要上涨是我看到趋势在这个地方，所以2014年开始一系列的政策到2015年的330政策全部转向转回到2008年4万亿的时候，一直到2015年的年底去库存，国务院的政策上升到中央的政策，去库存是中国房地产政策打出的最有效率的一枪，这个政策非常勇猛，在2015年的时候尽管有330，但是全国房价真正上涨明显的城市只有一个，就是深圳。从2015年11月中央成立领导小组去库存，去库存以后中国的政策周期也出现了变化。一般我们看到每一年的政策变化的时候都是在两会以后，但是2016年我们看到房地产政策提前调好，在两会以前把所有的政策释放完了，中国房地产历史上前所未有的一次上涨正式出现了。所以政策周期只有两个，一个是2014年930，一个是2016年930。所以这次房价上涨背后的根本因素就很简单，就是政策的推动。当然我们有很多的推手，但是政策是最重要的，因为2016年如果我们不救房地产，如果房地产没有特别好的表现，中国的经济数字会惨不忍睹。

　　当然我讲为什么在这个节点千万不要鼓励大家买房子。我们看三次中国房价的上涨，上涨的区域，上涨的动力都在逐渐地变化。2009年4万亿我们看到的是几乎所有的地方房价都涨了，当时的主要购买力是基本居住加改善居住。第二个上涨2013年，到2012年调控两年以后，政府控制不住，悄悄放松调控导致2013年房价出现暴涨，2013年暴涨区域是四六开，40%的城市上涨，60%的城市没有上涨。2016年的上涨的根本原因是政府强力救市，刺激房地产政策，所有的政策达到前所未有的宽松，但是尽管很热闹，我们从范围来看的话，中国房地产市场600多万城市里边，真正上涨的城市我们认为不超过20%。所以到了2016年整个房地产市场变成了二八格局，20%的上涨，80%没有动。而且到了下半年整个房地产的市场主要推动变成以投资为主。尽管房价上升但是在上涨的动力过程中这个动力逐渐在减弱，区域不断地在缩小，所以中国房地产市场过去十年是在变化的，不是没有变化的，不是单一上涨，也不是上涨的因素就那么一个，所以我认为我们如果看不到房地产市场后边这种悄然的变化，你在2017年要跌盘的话是很吓人的。当然政策的背后有很多因素，包括M2的因素。到2014年最高点变成4万多亿，涨了80多倍，所以这里边的意义，这里边的格局其实来讲比较清楚，但是我认为我们在整个房地产政策如果要反思的话一定要反思去库存政策。

　　去库存政策一出来以后这个政策本身误判了中国房地产市场的基本面，中国房地产市场最大的问题不是库存，有些地方的库存我认为根本无能为力。比如说一个小县城真实需求只有100套房子，现在有500套房子，有400套是绝对过剩的，绝对过剩的房子最好的解决办法是什么？就是拆掉，没有任何用。但是我们把大量的资源拿来对这些绝对过剩的产能进行挽救，而且我们把希望寄托在谁的身上？我们把希望寄托在农民工的身上。这是非常幽默的。

　　我觉得中国改革开放三十多年以来，有两大变化。

　　第一，农民富起来，第二农民聪明起来。我认为农民不好骗，让农民到县级市小城市去接盘，这个是不现实的。这个政策说了以后，河南阜阳出台了地方上第一个响应农民工的政策，我认为河南这个地方很特殊，河南的农民工是最难骗的，河南的农民工都上当了那么全国基本就差不多了。

　　我去河南看这个政策没有任何影响，减200块钱太少了根本没有什么影响。我们把去库存政策界定为供给侧改革的五大认为，我学经济学这么多年我现在真的连供给侧需求侧我都搞不清楚，去库存明明是需求侧，为什么大家现在都讲它是供给侧。去库存明明在刺激需求，我不知道我的经济学得回笼还是很多人的经济学要回去想想，我学到今天为止所有的学问都拿了但是我搞不清基本的概念，什么叫供给侧，什么叫需求侧。侧过来以后基本概念都变了。这个政策出来以后当时我的一个基本观念，这个政策出来以后我们看到的情况一定是适得其反，该找的地方，该热的地方热不起来，不该热的地方会特别热。因为中国房地产不是库存问题，而是资源错配。

　　我认为中国房地产的问题是三个20%。我们真的需要关注的是20%的开发商，20%的城市，20%的楼盘。其他的80%根本我们完全在整个市场里边可以忽略。所以在整个基本面临的情况下，我认为三个20%的投资应该是安全的，所以我们讲抓这三个20%不要担心，因为我们讲热点城市，大城市需求那么旺盛，库存根本不是问题。我们担心真正有库存的地方那些库存永远都消耗不完。

　　所以我在2015年年底我为了鼓励大家买房子，学习李大霄同志特别敢说话，有人让我展望2016年中国房地产的市场我就说我写了文章叫《2016年以下几个城市房价可能大涨》，我分成三个梯队，这个文章说了以后很多人质疑，第一房价不可能大涨，因为房价太高了，不具备大涨的条件。第二对我列出的城市质疑，为什么把合肥放在第一位，他们认为合肥很烂，根据这么多年我们对中国中心城市的研究，我个人的基本观点中国在2016年房价上涨以前两个城市是绝对被低估的，一个是合肥，一个是苏州。我认为房价本身而言完全被低估了。合肥的房价2015年均价不到8千，现在均价是2万多，我认为2万多有点邪门了，8千被低估，2万觉得被高估。所以2016年上半年我去合肥很多次，不断有人请我去合肥谈房价，但是到下半年就没有人请我去了，因为我认为严重被高估了。还有人说为什么把东莞列在里边，很多人不了解东莞，认为东莞只有小姐没有别的。我认为能够代表中国的城市一定是东莞，东莞一定是中国制造业的真正的高地，我们每年做创新城市排名里边东莞一直排在前十名。还有人问为什么把兰州列在里边，这个问题不该问，因为兰州是我的老家。我们看基本的情况就是这样的，2016年房价就是这三个梯队，没有别的。我列了两个红色的我认为最危险，一个合肥一个郑州，这两个城市在2017年非常非常危险。调控以后会怎么样？我最后讲一下我的观点，水皮老师讲了一下说中国房地产2017年仍然可以买房子，我的观点完全相反，2016年我鼓励大家买房子，2017年我呼吁大家卖房子。

　　第一，这次调控很重要，现在大家老在讲说房子是住的不是炒的，把这个话上升到很高很高的高度，我认为特别没意思。这个话我奶奶早都知道，不是一个很高深的话。但是这个话要在政策层面做到非常非常难，我们要构建一个以居住为基本需求的房地产市场我们现有的政策几乎要全盘推翻，这是不可能的。围绕住我们从任何一个层面来讲的话，我们的政策都必须被推倒，我们现在能做到的我们做不到，然后讲房子不是炒的这个话是错的，股票可以炒，房子为什么不可以炒？房子既可以住可以炒，我认为这个没有什么特别特别高深的意义，而且一半对一半错的。

　　我们真的需要关注的是为什么调控，我认为这次调控的目的很简单，这次调控的基本目的就是避免房地产出现像2015年股灾那样的覆辙，我们这次调控的目的很认真，因为它的目的是为了救房地产，不是为了打压房地产。所以我个人的基本判断房地产第一个2017年一定会掉，第二大家要认识到这是为了救房地产，所以不存在2017年打压房地产这么一个选项，政府从来不会打压房地产。第三，热点城市特别是没有概念的一定会调整，我们现在已经看到了调整迹象，但是有真调整和假调整。真的调整是价格出现四条真正的过渡，我们以后一定要适应这种过渡。所以在这种情况下2017年整个大的格局来讲房地产是比较危险的，这是一种市场选择而不是政策选择，政策只是因势利导的，避免出现灾难性的结果。当然有一些城市我认为没有问题，比如我认为一线城市里边我认为广州没有任何问题，我最近老是被广州的人骂，因为我认为广州房价还有翻番的潜能。广州那个地方还是有钱人还是比较多的，我2016年去一个楼盘标价13万是广州最好的楼盘，我说你千万不要讲这个太丢人了。北京现在很破的你看到标价13万的比比皆是。还有重庆、昆明、西安我认为都没有危险。当然没有危险不等于你投资有价值。西安的房价过去六年几乎没有涨过，北京人跑到西安买房子，一般指着那个楼盘说这个给我来十套，那个给我来十套。但是我认为大的格局来讲，我认为最重要的因素是金融大周期到了最后，到了最后一个阶段，倒闭贬值，资产价值泡沫破裂这是必然的。

　　所以我们会看到货币环境对中国房地产的影响非常大，以前为什么房子不断地涨，其他国家也是这样的。没有任何一个国家在金融大周期的情况下房价没有出现繁荣的情况我们没有变过，都是如此的，本币升值房价暴涨。所以有很多人问我说你一会儿讲要买房子，一会儿讲要卖房子，你对房地产究竟是什么观点。其实我的观点很简单，除了我前面讲的三个20%。第一中国房价百分之百太高，如果不承认中国房价太高不实事求是，但是大家记住，如果影响房价的各种因素没有改变，房价还会更高。第二个百分之百，中国房价迟早有一点百分之百会崩盘，因为所有国家的房价最终的命运只有一个就是崩盘，我没有见过什么软着陆这么一说，我没有见过这样的案例，就是崩掉。第三中国房地产什么时候崩盘，我百分之百不知道。那些老师寓言资产价格，谈判断的，疑似金融危机或者什么什么样的人不是疯子就是骗子。可能过去十年他一直在说中国房地产要崩盘，等了十年二十年终于崩盘了他说我预测对了。你们可以对号入座。

　　最主要的是货币因素，人民币的贬值意味着前面中国金融大周期的结束。大家可以看一下，《疯狂金控与崩溃》第一章，大家可以对照中国来看，所以不要忽略人民币贬值对中国房价的影响，所以我的基本建议，中国的高净值人是应该减持房地产。2017年绝对不是买房最好的时点，不管在一线还是其他几线，当然最近比较多的我一问要么没房子，要么只有一套房子或者两套房子，我指的不是这些人，这些人不折腾，我讲这些话跟你没有任何关系，我讲的是至少有五套房子的。比如水皮老师你在北京有一百套房子，我建议你把五十套卖掉。2017年我的观点是卖房的时间窗口，要真正地领会中国金融大周期这一波正在划上尾声，灾难正在到来。所以对这个政策一定要有深刻认识，就是中央经济工作会议里边前两段，第一段没有任何意义，我们更应该在乎的是第二段，要防止房地产大起大落，大起大落四个字重在哪里？重在大落，我们要防止大落，不是大起。2017年没有任何大起的条件，只有大落的可能。所以2017年中国房地产的防止房地产出问题，2017年的主题叫做稳，稳是主基调，主旋律，领会到这一点你对2017年的整个房地产政策应该有深刻的理解。2017年我们从来不会打压房地产。

　　最后给大家一点建议，清晰看待当前，低调谋划未来，彻底忘记过去，危机都在身边，活着才是硬道理。大周期在变，不要按照以前的思维去思考房地产，思考中国经济。最后是我对中国经济长期一直看好，短期我认为很困难，不承认当下中国经济短期很困难我认为不实事求是，但是长期我认为没有一点问题，根本原因就是大家到全球去看，全球所有国家里边现在每天还想着赚钱的也就剩中国人了。上班的时候想着赚钱，下班的时候讨论投资什么，晚上做梦梦见在发财，我们对整个的金钱追求已经到了一个极致。大家再看欧洲很多人都在玩，也只有中国人每天还在想着怎么赚钱。我认为在全球所有的民族里边中华民族绝对是最爱钱的民族。这一点不改变，中国经济惨不忍睹。

　　中国经济过去三十多年增长的最重要动力是什么？就是让大家理直气壮地爱钱。所以如果我们对金钱的热爱无法改变我认为没有问题。关于中国的制造业很多人很悲观，我可以讲一点也不要担心，这个大风口中国人一定可以抓得住，也就是新的科技革命对中国人来讲，我觉得到处都是机遇。中国人可以把别人不能玩的都玩出花来，在很多不可能从这个领域都会发掘出真正的机遇。所以我讲全球有两个民族最可怕，第一个是犹太人，第二个是中华民族，别人搞出什么好东西我们都能偷过来。所以我们担心什么呢？有人说我们跟不上新的科技革命，因为好东西都是别人弄出来的，我不担心，我们继续发扬这个优良传统，我们能够抓住新的科技革命。所以长期全球经济最大的风口我认为仍然在中国，但是2017年我们必须做好各种各样的思想准备。确保中国经济不要出问题。2017年绝对不是投资房地产的时候。至于股市就继续骗吧，也没关系。多骗几年少骗几年我想不影响大家什么，给李大霄老师继续忽悠的机会。

　　新浪声明：所有会议实录均为现场速记整理，未经演讲者审阅，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。