贾康：楼市政策调控治标不治本问题已非常明显

新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财科所原所长贾康

　　新浪财经讯　由华夏时报、新浪财经、水皮杂谈联合主办的“2016华夏机构投资者年会暨第十届金蝉奖颁奖盛典”于1月12日在北京举行。新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财科所原所长贾康出席并进行了题为“房地产业发展的基础性制度与房地产税”的演讲。他表示，中央最新经济工作会议里要促进房地产市场的健康发展，要打造相关的基础性制度和长效性制度，这显然是问题导向，针对于这十几年来房市楼市反复调控，政策调控下治标不治本的问题已经非常明显。至少要把住房、土地、投融资和房地产制度配套改革的体系结合，才能有效解决房市楼市问题，税制不可能解决一切问题，但它是一个必选项。

　　以下为演讲实录：

　　中央在最新经济工作会议里面有一条，要促进房地产市场的健康发展，要打造相关的基础性制度和长效性制度。我理解这显然是问题导向，针对于我们这十几年来房市楼市反复调控，政策调控下治标不治本的问题已经非常明显。

　　2014年的市场是倒跌的，整个全国城镇似乎是一个大板块，2014年分化的过程中出现了拐点和中国房市楼市要崩盘的恐惧心理。到了2016年年初的时候大家更注重的是中央强调的去库存，针对房地产业和大量的库存怎么样加以去除的问题。没想到二季度以后，最让人焦虑的是看到了由北京、深圳、上海等等一线城市迅速连锁反应是二线城市等若干其他城市跟进的热度迅速上升，热的已经引起了非常明显的社会焦虑。

　　在这种情况之下人们反复讨论的调控在实际操作中间是走了老路，9月30日前后几十个城市以非常强硬的行政手段限购限贷，这样把上升的态势控制住了。给出了非常明确的评价是治标但是治本并没有解决。这样的一个最新的非常强硬的调控会不会重演前面几轮平均下来是十五个月就要从钟摆的这边到另外一边，取消限购限贷，甚至很多地方要给补铁把楼市托起来，要出现这样的反复呢？光是治标这是一种恶性循环，难以摆脱前面已经走了几轮的轨迹，要提出下面一个问题，怎么样治标，应该是政府管理部门应有的调控水平，这个调控水平到底怎么形成？答案就在中央新的精神里面，政策层面的调控一定要得到基础性制度的支撑，基础性制度就是我们现在所强调的供给侧结构性改革里面要解决的有效制度供给的问题。

　　有效制度供给涉及到非常复杂的攻坚克难，如果是这样的理解，我们就可以进一步地从一个基本观察问题的起点出发，讨论寻求治本要建什么样的制度框架，这个相关的制度框架我想强调的四个方面，面对房地产市场首先一个制度就是现在大家关心的是住房，相关的住房制度怎么样在统筹的概念之下真正让它合理有效，九八年实行住房制度改革，朱镕基说光是商品房的市场交易不行，还比较加上特定的政策导向，经济适用房的概念，经过探索走了这么多年，现在中央对于保障这方面的指导意见已经聚焦到两种形式，一种是适应最低收入阶层的租房，在财政支持之下提供公租房，公租房细分为廉租房和公租房，廉租房无法细分出去，形成不了明显的差别，从经济学家的建议是廉租房应该设计为标准里没有一个专项的空间，都是公共厕所。政府原来想怎么动员他搬出去这个问题自己解决了，他收入上升以后难以容忍公共卫生间的环境就考虑搬出去的。经济学家的这种设计非常有道理，是让政府低成本管理这种低端的住所条件。

　　但是政治家和社会公众他们考虑的东西就不同，在网上这个建议被骂得狗血淋，所以现在租房就是一个概念是公租房。还有一个是主要适应于白领，他们的收入比前面的那些人高一些，通过按揭去把低价的住房买到手当房奴，非常痛苦引出很多的不满和不和谐的因素。现在的就是适应这种收入家庭的年轻白领的需要，让他们过丈母娘这一关，大学毕业生毕业了几年有心仪的女朋友谈婚论嫁时候，比较低的价格买到公有产权房，可以从容考虑在这里边过了几年有了孩子也装修满意收入上升的时候，跟你原来的协议买完全产权房，这个过渡也是非常顺利的。

　　这样两种主打的保障有效供给形式是在双轨统筹之下的进步。高端的商品房如果在低端的成员就不应该引起那么大的房价焦虑，中产阶级以上的人是根据自己的收入和消费者主权相对从容地在商品房市场里挑选的问题了。所以一定要托住底，然后让市场在常规的商品房市场机制里充分发挥作用的情况下优化资源配置，满足社会需要。这样是一个住房制度方面看得很清楚的制度建设。关键要落实好从托底开始，在各个行政区里面怎么样做到位，有一些公租房未必要建新房，可以在已经有的房源调动的情况下，转位财政资金补人头，调动这种潜力。政府采取现在的直接支付的方式把补贴打到房补的账户里面，防止拿到钱以后出现其他的弄虚作假。过去就有这种情况你给补贴款他喝酒喝掉了，这些机制现在已经看得很清楚了，要把这个款落到各个地方政府的辖区里面。

　　第二项是土地制度，这个需要不断地扩大，怎么供地，未来几十年还有4亿人要从农村到城市来定居成为市民。这个城乡结合部成本已经是越来越高了，我们北京过去就是1：5的概念，现在是多少我不知道了。你这种方式来做一轮轮不断地抬高成本，整个成本迅速上升的情况下我们以后可利用的城镇化的空间实际被压缩掉了。做起来一大堆毛病，这样土地怎么样进一步合理开发利用，怎么供地的问题其实还有更复杂的，就是一定要有一个规划，北京是2千万人口封顶，现在突破了怎么办？京津冀一体化，自上而下的一个政府的规划来分头处理的局限性，打通了三个行政区在一起考虑怎么样疏解首都功能，北京市机关两年通通要搬到通州，都跟土地制度这里面要创造新的机制有关。特别看重的是重庆已经退出的地票制度和政府规划之下的土地收税制度，相对从容地控制成本按照一个合理的规划源源不断地来供地，同时远离城乡结合部的农村居民可以通过地票制度共享改革开放的成果。这样的地票制度等等的试点很遗憾八年多上边死死按住，只许重庆一个地方试，不允许其他地方的试。很严肃地又把它叫停了，而这个情况不符合邓小平的看法，现在已经无人敢提闯字，所以这是土地制度方面必须要解决的。

　　第三个是投融资制度，和楼市房市相关的问题。种种公众设施，有连片开发的，也有整个国土整治长远发展，这种投融资制度最值得看重的创新是P2P，一起来支持城镇化和我们的房地产业的健康发展。

　　第四个制度是税制，这个税制很多朋友要皱眉头，大家都是对税有天然的厌恶感，所有的经济体税是共同的，谁也不想有税，但是人类社会现在是以国家的形式在做，政府钱从哪里来，用到哪里去这样的分配体系，必须建立。要建立这个最主要的是依靠税收法律，而税收是现代国家无一不看中直接税。

　　很遗憾，中国恰恰就是缺直接税，现在说到房地产业长治久安的直接税，对促进房地产产业健康发展使我们的房地产业以后在有了保有环节的税收情况下会更平稳，更少泡沫。需求方更多地倾向于中小户型，已经有的大量空置房或者卖出去或者进入租房市场，一下增加很多的有效供给，明显提高我们资源配置的质量和水平。这样的好处同时还伴随着政府转变在地方政府层面有这样一个税收促使地方政府真正关心去支持优化土地环境，提高我们公共服务水平。使它在推进自己的建设，还有收入分配方面遏制两极分化的好处，有从基层培育、公众参与，公共理财的机制，有催化剂作用。

　　至少要把住房、土地、投融资和房地产制度配套改革的体系，这个税制不可能解决一切问题，不是万能的，但是它是一个必选项。我们大家要一起做理性讨论，寻求一个最大的公约数，完成税收法定的过程，来经受这样一个历史性的考验，寻求我们所有社会成员的长远利益，和中国通过这样走向现代化的过程，真正跨越中等收入陷阱，造福人民群众。

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