袁鸿昌：大概在一季度末房价会松动

深圳世联行地产顾问股份有限公司副总经理、董事会秘书袁鸿昌

　　新浪财经讯 “M+财富论坛-“展望2017”系列房地产专场 ”于1月11日在深圳举行。深圳世联行地产顾问股份有限公司副总经理、董事会秘书袁鸿昌出席并发言。其认为今年是深圳买房最后的机会，大概在一季度末房价会松动，也可能是二三季度。他也表示今年要克服两个冲动，一个是别冲动在三四线城市买房，也别恐惧说一线城市不行了，任何一个行业有一个规律，这个规律就是一线城市强者更强。

　　以下为发言实录：

　　袁鸿昌：谢谢郑总，谢谢M+，我们是房地产的服务商，我们把我们在服务过程中的一些数据向大家汇报一下。大家知道2016年是房地产最火的一年，单个行业的销售规模过10万亿，中国没有这样的行业，这是第一个，它的增长率，最后的数没出来，我估计在35%左右，35%是什么概念？这样一个传统行业，他超过所有行业的增长率，包括影视、汽车、装修，我看他只比一个行业的增长率慢一点，就是快递。

　　整个看下来，我们把中国的房地产画了一条曲线，大家可以简单看一看，我想花三分钟的时间向大家汇报一下，1987年在深圳落了第一锤，商品房用地拍出去了，1987年到1994年，中国的销售面积都没有超过1亿平方米，现在一年要卖多少亿平方米？大概从2010年开始，中国每年都会卖超过10亿平方米的楼，那会儿只有3000万，什么概念呢？那会儿是中国人没有钱，大家也听说过海南的泡沫、北海的泡沫，但是那个跟我们普通人没有关系，那会儿主要是和港澳同胞和海外侨胞有关系，因为中国没有钱包。

　　直到1994年对中国房地产是很重要的年份，那一年发生很多事情，最重要的一件事情，1994年1月1号，人民币1：5.8，到1：8.7，贬的时候很忐忑，担心利率守不住，黑市的利率是1：10，有一个专门的工作就是打庄模子，就是专门换外汇赚钱。变成中国可以利用便宜的人工资源、土地，我们没有钱，我们可以帮助外国生产东西赚钱。1994年还发生另外一件事，开始土地的分税制改革，中央拿一些税的大头，土地和房产的税收主要是留给地方。我这个图很简单，1987年到九几年，我们国家外汇储备的增量大概都是8亿、10亿，1994年一下子到了300多亿美金，一下子就起来了。

　　1998年发生的亚洲金融危机，周边国家的货币急剧贬值，我们作为负责任的大国，我们承诺人民币不贬值，1994年外向型的经济就受到影响。1998年干了三件事：一是大学扩招，现在一年的大学毕业生有700万人，中国一年净出生的人口700万，也就是说在座各位的子女不读书大学必读。1978年我们开始大学恢复招生的时候，那一年只有30多万人，大学扩招对房地产影响是很深远的，中国的大学主要在一、二线城市，这样给一、二线城市准备的充足的刚需。二是取消实物分房。三是去过剩的产能，包括上海的纺织，东北的小煤窑、小水电等。

　　1998年到2000年，中国的房地产平稳了，房价基本在2000，直到2005年第一次提调控，中国提调控是12年前，2005年提调控，是把控制房价提到政治的高度。2005年房价控制不住，原因是什么？2005年又有一件事，721汇改，开启了人民币单边升值的里程，人民币从1：8.3，一路下来我们就开始升值，升值带来什么？每年的外汇储备，八几年外汇储备每年多8个亿、5个亿，1994年开始外向型经济两三百亿，2005年每年外汇储备的增加额是2000亿、3000亿、4000亿，现在我们是在减少，增加是意味着央行的基础货币扩大了，M2增多了，房价控制不住。

　　2008年是唯一一年价格和量在下跌，之后就到了2009年，2009年的四万亿出来，2009年1月份的时候大家说是不是小阳春，一下子进入炎夏，这个数字出来第三天就开始新的一轮调控，任志强先生总提，房地产是中国经济的夜壶，经济不好的时候拿出来用，经济好的时候踢走。现在大的调控就是三次，2005年一系列的，然后是2010年，2010年的调控挺重，不仅限购、限贷还限房产税。2013年到这一轮房地产火起来最主要的是降息，一年期的存款利率是1.5，意味着解放以后，最低的利率就是现在。上一次低利率是在2000年亚洲金融危机以后，利率从4.4，慢慢调到1.98，现在是最低的利率。这是简单的回顾。

　　看看中国这么几个数，新政以后变化很大，上面这张图是把新政的24个城市列出来，概括一句话就叫调控不过山海关，调控不过京广线，这是中国房地产最好的地方，就是在东南部这一大块。新政以后的情况是什么样的？基本上一线城市销售量萎缩50%，在核心的二线城市销售量下降30%，当然也有的城市没有下降，现在大家都在寄希望2017年会回暖，我个人的观点是2017年不会回暖，2017年这个量可能还会缩得很厉害，政府会对冲，中央政府会对冲，我也认为今年的销售额，2016年房地产的总销售额应该在11万亿人民币，2017年波动是负10%正50%，对冲三四线城市，今年会出很多的政策刺激这块，三、四线城市要出来。

　　土地的供给，之前灰色的条代表每年出让土地面积，红色代表销售的面积。三四线城市的情况是不一样的，北上广深四个城市常年处在供不应求的状态，我们有的时候也在说，房地产和货币、利率、汇率都有关系，最核心的在我们看来还是供求关系，一线城市是这样的。这是二线城市的住宅，二线城市实际上是这几年中国城市化最大的受益者，大家可以看一下上面的一个数字，二线城市这些年销售额的增长，年均增长、年复合增长达到11.5%，什么原因？二线城市现在变成了中国城市化的两个人流的汇聚点，一线城市的人口在往二线城市回流，他已经在一线城市拼搏了很长时间。三、四线城市在进城，就到了二线城市，三、四线城市也开始卖得比供应得多，因为之前的库存还是很大的。商业办公是一个黑洞，商业办公轻易别碰，

　　中国大概661个城市，分布非常不均匀，35个城市占到中国总销售额的接近一半，这35个城市有供应不足的，也有销量大涨的，也有供大于求的，后面有一个更形象的分类给大家看一下，一类是阳光都市，我们画了城市的K线，上面浅色这条线是代表每年出让的规划面积，我们一直到上溯到五年前，厦门、东莞供不应求，厦门不仅是房价、租金，事实上已经成为中国的第四城，已经超过的广州，它的单价很高，还有一个原因，我觉得是因为福建人特别善于创造财富，福建人说“爱拼才会赢”，厦门很好，我觉得会更好。

　　这是光明城市，比阳光都市更有潜力，现在价格、供需关系没那么倒挂的城市，红线很像K线，高点越来越高，说明这个城市很有吸引力，不断的吸纳新的人口进来，这个城市创造新的财富，大家可以换更大的房子，浅色的线是代表了供应的线，这些城市是光明城市，因为他们不断在吸纳新的人口、供应还是挺有限的。

　　这是曙光之城，这些城市也很好，今年地价涨得比较厉害的，比如说郑州，郑州今年地价涨得很好，郑州隐含着小小的风险，它确实过往存量太大了，郑州有很好的样子，城市的红线涨得很厉害，说明郑州的吸引力很大，这个趋势一发生逆转，郑州也是一个很危险的城市。

　　这是暮光之城，重庆现在表现是暮光之城，所有的城市都是动态的看，为什么说重庆是暮光，所有的城市有一个共同的特点，销售的量没有增长，这么多年都没有增长，不是向上斜拉一条曲线，而且供应量还特别大。

　　这是我们对应另外一个指数，这是世联行看开发商，我们怎么看开发商，我们叫做雄心指数，今年拿地的金额占到今年销售金额的比例是多少？曾经最大的雄心、最高的雄心指数是2013年，大家对这个行业无限的看好，那会儿拿了很多钱出来买地，那一年占到51.8%，2016年是30%，大家对这个行业的未来还是持有保留的态度，也许拿了很多钱准备转型。

　　如果再排一排也挺有意思的，雄心指数最高的是地方国企，排名第二的是闽系，第三是央企，港资也挺勇的，公众企业像万科、招商这样的上市公司很稳定、很稳健，粤派的开发商其实挺保守的，像恒大、碧桂园他们卖得很好，去年过了3000亿，三家企业一年的销售额就超过3000亿，也包括万科，但是他们拿地的钱并不多，我们并没有统计他们去并购或是在旧改这块做的事情。

　　这张图是都市结构，给大家看一个数，我们叫做上车盘的指数，这个名字我觉得起得特别形象，这是香港的词，我们都在港深，都知道这个数，上车盘就是你买你人生中第一套房子多少钱，你没买房子等于你没上去车，你在后面也追不上。深圳2010年买第一套房子115万，现在付不出首付，2016年上车盘指数到了358万，北京的数比这个还要高，上海比358万略低一点，香港是340万港币。

　　再画多一点，京津冀、长三角、深莞惠，我们看成城市圈以后，我们发现一个有趣的现象，如果这个都市圈的核心城市上车盘指数超过的周边城市，周边城市上车盘城市指数的两倍以上，买房子不会在这个城市。武汉是买房子套数最多的城市，2016年被重庆超越，武汉常住人口1300万，2015年卖了25万套房子，在中国排第一。深圳常住人口是2000万，2015年卖5.5万套，去年大概深圳卖了3.5万套房子，整个中国在2015年卖房子超过10万套的城市一共是14个，北京、上海两个一线城市，还有十个城市是二线城市，还有两个城市是三线城市，一个是佛山、一个是东莞超过10万套，惠州接近10万套，如果在深圳买不起房子大量的刚需客户跑到惠州和东莞买房子，在北京大家知道，为什么华夏幸福那么火，华夏幸福在北京周边做了很多孔雀城卖得很好，上海也有同样的情况。现在很多在厦门买不起房子就跑到漳州和泉州买。

　　这是第一套房的首置年龄，去年世联卖了5108亿，大概60多万套，我们统计下来，北京的房子，买第一套房子原来都要到38岁，媒体总在说中国人买房子很早，那是少部分，那是少部分的官二代和富二代，真正在这个社会奋斗的人可能要买房子，去年的房价来看就到了38岁，上海37岁、深圳36岁，天津也挺高的。

　　哪些地方比较年轻？我们看到二十多岁的地方，在二线、三线城市。18岁进学校，本科毕业22岁，博士毕业26岁，三十多岁买第一套房子，意味着十年的时间要租房子，这是世联很多同行和开发商做长租公寓，这是一个大行业，对以后来讲，很多年轻人到深圳第一步，到一线城市、二线城市第一段时间都是住在长租公寓，很多来到深圳一开始都住在城中村里，城中村脏乱差，所以需要长租公寓把这部分需求很好的满足。

　　2017年的几个猜想，我看刚才大家都已经说的，也很简单：

　　1，宏观上，中国比较大概率的是降准、加息、减税，可能是这样，那边还有一个特朗普，其实特朗普是一个开发商，这个开发商曾经破产过，1989年的时候用了很重的杠杆欠了很多的钱，他确实是三寸不烂之舌，他和银团谈判，他说我就是资产的品牌，如果我搞臭了你们也拿不到钱，他很赖皮，他说你们最多拿回一毛钱，我们谈一个结果吧，七年你们不要问我收利息也不要收本金，七年后我把钱加倍还你，特朗普确实做到了。特朗普的偶像是里根，大家也知道里根经济学在早年的时候也被叫做巫术经济学，里根商人的时候接了卡特的班，他说我既要降税率，我要使得政府的收入增加，他当时重用了一个人拉夫，他用了一个拉夫曲线，拉夫说了一句话“如果政府把税率提到百分之百，政府会收不到一分钱的税”，所以里根把税降下来，英国的撒切尔也这么做。里根1980年当总统，1月20号就职，1984年美国的经济反弹了，第二届总统任上几乎毫无悬念，美国50个州大选，只有一个州投了反对票，特朗普也可能干加息、减税，中国的存储率还在16，其他的国家在6左右。

　　2，中观上，一二线城市会呈现出倒金字塔的分布，一线城市的销售量最小，二线城市次少，今年大概率的情况，三四线城市卖得比较多，现在可能还不会这样，2016年卖得多的还  一、二线城市，三、四线城市没有人买，在座各位相信不会到三四线城市买，中国城市化的主力还是应该在三四线城市，中国13亿人口，四个一线城市加上周边的都市圈，广深一个都市圈，1.5亿人口，二线城市算30个，每个2000万也才多少？最后城市化率要到70%，从现在开始，我们可能会看到很多次，政府会出一些刺激政策刺激三四线城市房产的去库存，上次建设部、住建部长陈政高先生也提了。

　　3，微观上，对于在座的各位和开发商来讲，最重要的是现金为王，大家把现金留好，比较重要的是，一季度末开始，获得资产的窗口开始打开，我也认为今年是深圳买房最后的机会，大概在一季度末有的房价会松动，也可能是二季度，也可能三季度会有松动，大家知道市场上，大众参与的市场会发生恐慌，今年大家要克服两个冲动，第一个冲动是别冲动在三四线城市买房，三四线城市一刺激挺好，媒体一报道大家觉得挺好，就买进去了。第二个冲动是大家别恐惧，一线城市不行了，汇率也跌，其实深圳也发生这件事，2008年大家也挺恐慌的，认清这件事，任何一个行业有一个规律，这个规律就是一线城市强者更强。

　　我就说这么多，谢谢各位。

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